Institutional Money, Ausgabe 2 | 2026

Foto: © Taylor Wessing Deutschland STEUER & RECHT Mietrechtsreform 248 2/2026 | institutional-money.com weise nicht unter die Regelungen des Möblierungszuschlags. „Allerdings gilt die Indexierungs-Kappung wiederum auch für Neubauten. Dies zeigt eine zunehmende Regulierungsdichte, die für Wohninvesto- ren kaum noch zu durchdringen ist“, zieht Niels Heim Bilanz. Heim sieht den Neubau relativ betrachtet noch am stärksten im Vorteil: „Bis auf die neue Indexierungs-Kappung ist der Neubau von den meisten Mietrecht-II- Regeln ausgenommen – wie auch von der Mietpreisbremse. Allerdings greift die zusätzliche Begrenzung der Kurzzeitver- mietung auf sechsMonate auch hier.“Heim verweist hier auf die gelebte Rechtspra- xis: „Bei der Sechs-Monats-Regelung und der Verlängerungsoption auf acht Monate handelt es sich um eine Annäherung an die bestehende Rechtsprechung. Durch die starre Frist entfällt allerdings die Flexibilität des Einzelfalls.“ Urteile stellten bisher in der Regel auf einen Zeitraum zwischen sechs und zwölf Monaten ab. Umfrage zu Micro Living Auch sind verschiedene Wohnsegmente KÌXljJ PLW PĆEOLHUWHQ RGHU WHLOPĆEOLHUWHQ Wohnungen ausgestattet, so zum Bei- spiel Studentenwohnheime, Wohnungen in Seniorenwohnheimen, Serviced Apart- ments oder das Segment „Micro Living“. Welche Regelungen hier jeweils gelten, ließe sich pauschal nicht beantworten und sollte jeweils im Einzelfall geprüft werden, rät Franziska Hahn. Zu „Micro Living“ hatte die InitiativeMicro Living in ihrem zwölftenMarktreport ihre Mitglieder bereits im November 2025 wegen der anstehenden Mietrechtsreform befragt: 78 Prozent sahen hierin demnach eher negative Auswirkungen durch das geplante Gesetz, elf Prozent erwarteten eindeutig negative Auswirkungen. Damals hielten bereits 60 Prozent der Befragten die Umsetzung des skizzierten Gesetzentwurfs für wahrscheinlich. Lena Schwesinger, Con- sultant Wohnimmobilien/Micro Living beim Beratungsunternehmen für Markt- und Standortanalysen Bulwiengesa, schrieb uns nach Vorlage des Regierungsentwurfs durch das Bundeskabinett: „Konkrete Aus- wirkungen des Gesetzentwurfs lassen sich zum aktuellen Zeitpunkt nicht darstel- len. „Deutlich ist jedoch, dass der Entwurf zur Regelung für Möblierungszuschläge EHVRQGHUV SULYDW 9HUPLHWHQGH WUHȬHQ VROO die kompakteWohnungen in Großstädten möblieren, um so denmaximalenMietzins herausholen zu können“, so Schwesinger. Gefragt danach, welche Auswirkungen die Pläne der Bundesregierung einerseits auf Bestandsinvestoren und andererseits auf Projektentwickler und Investoren in Neubauprojekten haben werden, verweist Schwesinger auf die geplanten Regelungen zum Möblierungszuschlag und erwar- tet: „Besonders vor dem Hintergrund gestiegener Baukosten und der aktuellen Finanzierungsbedingungen sind Investi- tionen zum Beispiel in hochwertige Ausstattung, Instandhaltung und laufende Neuerungen gefährdet beziehungsweise künftig schwieriger darstellbar.“ An einen starkenRenditerückgang durch die Reform glaubt sie jedoch nicht. Aktuell gehe man von Spitzenrenditen von zirka 4,5 Prozent in A-Städten imSegment Micro Living aus. „Künftig ist eher mit einer Seitwärtsent- wicklung beziehungsweise einem leichten Rückgang zu rechnen“, so Schwesinger. Zur Initiative Micro Living zählen sowohl professionelle Investoren wie zum Beispiel Union Investment als auch Asset Manager sowie Projektentwickler und Betreiber aus dem Segment. Etwas anders fasst der Immobiliendienstleis- ter CBRE das Segment „Modern Living“. Hierunter subsumiert CBRE sowohl Wohnformen für Studierende – das soge- nannte Segment „Purpose-Built Student Accommodation“ (PBSA) – als auchMicro- Apartments für Studierende und Young Professionals sowie Co-Living-Konzepte PLW *HPHLQVFKDIWVijÌFKHQ XQG 6HUYLFHV Auf die Frage, welche Auswirkungen die Reformvorschläge nach aktuellem Stand auf Bestandsinvestoren und auf Projektent- wickler und Investoren inNeubauprojekten für möblierte Wohnkonzepte wie Micro- Apartments für Studierende und Young Professionals voraussichtlich habenwerden, antwortet Marcus Max, Associate Director Valuation Nationwide Operational Real Estate bei CBRE: „Eigentlich keine, da die Mietrechtsreform bei der Möblierung ers- tens keine Baujahre nach Oktober 2014 EHWULȬW XQG ]ZHLWHQV NHLQH *HEÌXGH JHPÌĕ § 549 (3) BGB.“ In früherenMarktanalysen sei CBRE davon ausgegangen, dass klassi- sches studentisches Wohnen – unabhängig von der Trägerschaft – nicht im Fokus des Entwurfs steht, da dieses Segment EHUHLWV KHXWH ĞEHU NODU GHljQLHUWH %HIULV - tungsgründe reguliert sei (§ 549 [3] BGB). „Diese Einschätzung halten wir grundsätz- lich weiterhin für plausibel“, sagt Marcus Max. „Beim PBSA-Segment ist der Befris- tungsgrund strukturell anerkannt, was die Anwendung des sozialen Mietrechts einschränkt.“ Studentisches Wohnen meist ausgenommen Daher habe die Reform „für den Sektor 3%6$ NHLQHQ QHJDWLYHQ (LQijXVV JHJH - benenfalls hat die Reform sogar einen SRVLWLYHQ (LQijXVV DXI GLH 1DFKIUDJH LQ diesem Segment“. Aktuell bleibe die Nachfrage institutioneller Investoren an Segmenten wie PBSA, Micro-Apartments oder Co-Living hoch. Man beobachte keine unmittelbarenAuswirkungen auf das Inves- toreninteresse infolge des Entwurfs. Außerdem wendet Marcus Max ein, die derzeit geringe Neubautätigkeit sei primär » Neue Projekte für möbliertes Wohnen fallen beispielsweise nicht unter die Regelungen des Möblierungszuschlags. Allerdings gilt die Indexierungs-Kappung wiederum auch für Neubauten. Dies zeigt eine zunehmende Regulierungsdichte, die für Wohninvestoren kaum noch zu durchdringen ist. « Niels Heim, Rechtsanwalt, Taylor Wessing