Institutional Money, Ausgabe 2 | 2026

Mietrechtsreform STEUER & RECHT 2/2026 | institutional-money.com 247 Statt einer „starrenDeckelung des Anstiegs auf 3,5 Prozent jährlich“, wie noch im Referentenentwurf enthalten, sieht der Regierungsentwurf vor, dass nur noch die Indexänderung (des Verbraucherpreisindex, VPI) bis drei Prozent voll berücksichtigt wird; von dem darüber hinausgehenden Teil bleibt die Hälfte unberücksichtigt. „Voraussetzung für diese Kappung ist hier, dass der Wohnraum in einem per Rechts- verordnung ausgewiesenen angespannten Wohnungsmarkt liegt. Die Kappung soll dort sowohl für Neu- als auch für Bestands- mietverträge gelten“, sagt Franziska Hahn Rechtsanwältin für den Bereich Real Estate undKnowledge Lawyer bei TaylorWessing, und erläutert: „Bei einer Indexsteigerung von fünf Prozent wäre damit nur eineMiet- erhöhung von vier Prozent zulässig.“ Möblierungszuschlag vor Abschluss ausweisen In angespanntenWohnungsmärktenmuss dem Entwurf zufolge der Möblierungs- zuschlag vor Vertragsschluss erstmals gesondert ausgewiesen werden. Der Zuschlag muss sich am geschätzten Zeit- wert der Einrichtungsgegenstände zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses orientieren und ist nur angemessen, wenn er monat- lich höchstens ein Prozent dieses Zeitwerts beträgt. „Für voll ausgestatteteWohnungen wird widerleglich vermutet, dass ein Möb- lierungszuschlag von bis zu zehn Prozent der Nettokaltmiete angemessen ist“, sagt Franziska Hahn. Der Referentenentwurf war noch von einer Deckelung auf fünf Prozent der Nettokaltmiete ausgegangen. Mangelnde Transparenz wird künftig Ver- PLHWHU ljQDQ]LHOO WUHȬHQ GHQQ Ľ8QWHUEOHLEW die Auskunft über den Möblierungszu- schlag, gilt die Wohnung als unmöbliert vermietet – und das bis zu zwei Jahre nach einer durch den Vermieter nachgeholten Auskunft“, informiert Niels Heim. Die Deckelung des Möblierungszuschlags soll zudemnur für Neuvermietungen inGebie- ten mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten, wobei als Stichtag das Inkrafttreten des Gesetzes gelten soll. Neubauten sind jedoch grundsätzlich von den Regelungen zur Möblierung ausgenommen, ebenso wie von der im Juni vergangenen Jahres verlängerten Mietpreisbremse in angespannten Woh- nungsmärkten. Niels Heim: „Dabei gilt jedes Gebäude als Neubau, dass vor dem Stichtag 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde.“ Bisher sei dieser Stichtag von der Bundesregierung auch in der Verlängerung der Mietpreisbremse nicht nachgezogen worden – noch nicht, erwartet Heim. „Dass dieser Stichtag ein- mal nachgezogen wird, ist wahrscheinlich und würde bedeuten, dass ein bislang aus- genommener Gebäudebestand künftig der Mietpreisbremse unterliegt. Dies kann also auch Auswirkungen für Wohnungs- investoren haben, die vorrangig oder nur Neubauten halten“, so Heim. Die groß- zügige Stichtagsregelung für Neubauten ermögliche es einstweilen Projektentwick- lern und Investoren, den Neubau von Wohnungen überhaupt noch umzusetzen. Wie Franziska Hahn erläutert, kon- kretisiert der Regierungsentwurf den „vorübergehendenGebrauch“ weiter, Stich- wort Kurzzeitmietverträge. „Vermieter können sich weiterhin nur auf die Ausnah- meregelung in § 549 Absatz 2 Nummer 1 BGB (Wohnraum, der nur zum vorüberge- henden Gebrauch vermietet ist) berufen, wenn beim Mieter ein besonderer vor- übergehender Bedarf besteht“, so Hahn. Die Mietdauer war dem Referentenent- wurf zufolge grundsätzlich auf einen festen Zeitraum von sechs Monaten begrenzt. „Der etwas vermieterfreundlichere Regie- rungsentwurf sieht nun vor, dass eine Verlängerung auf insgesamt bis zu acht Monate möglich ist, wenn sich nach Miet- beginn ein längerer Bedarf ergibt. Wird diese Gesamtdauer überschritten oder EHVWHKW NHLQ VROFKHU 6RQGHUEHGDUI ljQ - det das soziale Mietrecht Anwendung“, so Franziska Hahn. Sonderregeln Nach Meinung der beiden Anwälte gibt es imEntwurf zuMietrecht II viele Einschrän- kungen und Sonderregeln. So gelten die meisten Vorschriften nur in Kommunen mit einemangespanntenWohnungsmarkt. 'LHVHQ MHZHLOV ]X GHljQLHUHQ OLHJW LQ GHU Hoheit der Bundesländer, die diese Gebiete per Verordnung ausweisen. Neue Projekte IĞU PĆEOLHUWHV :RKQHQ ljHOHQ EHLVSLHOV - All-in-Mieten im Schnitt bei 24,30 Euro pro Quadratmeter Mietpreisspanne und Durchschnittsmiete nach Stadtkategorie Die Grafik zeigt die Spanne der Mietpreise im Segment „Micro Living“. Diese rangiert zwischen 9,70 Euro amunteren und 45,20 Euro pro Quadratmeter inklusive Betriebskosten amoberen Ende der Skala. Zugleich liegt der Durchschnittswert in C-Städten mit 28,8 Euro pro Quadratmeter am höchsten, in A-Städten am niedrigsten. Quelle: bulwiengesa, Initiative Micro Living, 12. Marktreport Herbst 2025 15 20 25 30 40 45 45,20 9,70 9,70 15,20 45,20 37,10 31,70 33,50 30,50 18,20 14,10 21,00 ø-Mietpreisspannen je Apartmenthaus in Euro/m 2 50 35 10 5 0 Insgesamt A-Städte B-Städte C-Städte D-Städte Sonstige 24,30 23,30 26,00 28,80 25,00 25,10