Institutional Money, Ausgabe 2 | 2026

Foto: © Heiko | Adobe Stock STEUER & RECHT BGH-Urteil zu Kundenanlagen 242 2/2026 | institutional-money.com Ein Rechtsbegriff aus dem Energiewirtschaftsgesetz hält derzeit die Immobilienwirtschaft in Atem: Die sogenannte „Kundenanlage“ galt bisher nicht als reguliertes Energieversorgungsnetz. Ein Urteil des BGH sorgt nun für Unsicherheit. REGULATORISCHE GRATWANDERUNG ENERGIEVERSORGUNGSMODELLE in derWohnungswirtschaft, bei denen lokal erzeugter StromanMieter oder Eigentümer geliefert wird, drohen ihre wirtschaftliche Grundlage zu verlieren. Ohne eine recht- liche Klarstellung sei zu befürchten, dass jede Hausverteilung als reguliertes Netz gilt – mit für Gebäudeeigentümern unzu- PXWEDUHQ EĞURNUDWLVFKHQ 3ijLFKWHQ XQG letztlich deutlich steigenden Strompreisen für Bewohner von Mehrfamilienhäusern, wenn diese Mieterstrom beziehen. Dies schrieb der ZIA – Zentraler Immobi- lien Ausschuss e.V. in einem Appell vom vergangenen März, den insgesamt 30 Ver- bände und Bündnisse unterzeichnet haben, darunter auch der Bund der Deutschen Industrie (BDI), dieDeutsche Industrie- und Handelskammer sowie der Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft, der Industrieverband VDMA und der Verband „Die Familienunternehmer“. Bei dem Aufruf geht es um das rechtliche Konstrukt „Kundenanlagen“, womit zum Beispiel Energieanlagen und interne Netze inGebäuden oder Quartieren gemeint sind, über die Eigentümer ihre Mieter direkt mit lokal erzeugtem Strom oder Wärme versorgen. Das können zum Beispiel Pho- tovoltaikanlagen sein, die Strom ins Netz einspeisen, aber auch Anlagen der Kraft- Wärme-Kopplung (KWK) zum Beispiel in Quartieren. Nach Angaben des ZIA – Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. kön- nen auch interne Stromverteilungen in Gewerbeimmobilien wie Einkaufszentren, Bürogebäuden, Logistikparks oder Indus- triearealen unter die Ausnahmeregelung der Kundenanlage fallen. Nicht konform mit EU-Recht Hintergrund ist ein Beschluss des Bundes- gerichtshofs vom 13. Mai 2025 (Az. EnVR 83/20) basierend auf einer Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs vom Novem- ber 2024 (Az. C-293/23). Dieser führte im vergangenen Jahr unerwartet zu einer Beanstandung des etablierten rechtlichen Konstrukts „Kundenanlage“ als nicht konform mit der EU-Elektrizitätsbinnen- marktrichtlinie. „Diese Neuauslegung bedeutet massive negative Auswirkungen für dezentrale Energieerzeugungsanla- gen, die bisher netzseitig regulierungsfrei waren und deren Genehmigung in Form einer unbürokratischen Selbsteinstufung erfolgte“, schreibt der ZIA in einer Mitteilung zu dem Appell. Damit seien Kundenanlagen zu einem zentralen Pfeiler der Energiewende im Gebäudesek- tor geworden und klimapolitisch nicht wegzudenken. Für Carlo Richardt, Head of ESG beim Asset Manager Periskop Partners, bedeu- tet der Beschluss Rechtsunsicherheit. „Der jüngste BGH-Beschluss zu Kundenanlagen hat in der Branche viel Aufmerksamkeit erzeugt, weil er die energiewirtschaftliche Abgrenzung zwischen Eigenversorgung, Mieterstrom und energiewirtschaftlicher Versorgung neu akzentuiert.“ Für Pro- jektentwickler und Bestandshalter von Gewerbeimmobilien bedeute dies vor allem höhere regulatorische Unsicherheit.