Institutional Money, Ausgabe 2 | 2026

Foto: © Arbireo Capital PRODUKTE & STRATEGIEN Immobilien 226 2/2026 | institutional-money.com es vor Corona vielerorts noch stark von langfristigen Pachtverträgen geprägt, rückt heute die operative Qualität der Betreiber in den Mittelpunkt. „Die Vorstellung, dass man durch die Verpachtung eines Hotels die Risiken vollständig auslagern kann, gilt heute nicht mehr“, sagt GonzaloCarpintero Navarro von der europäischen Betreiber- plattform Odyssey Hotel Group. „Es ist wichtiger denn je, wer ein Hotel betreibt – selbst wenn einMietvertrag besteht“, erklärt er. „Investoren schauen mittlerweile zwei- oder dreimal genauer hin, wer das Objekt tatsächlich betreibt.“ Im Januar meldete mit der Berliner Revo Hospitality Group (früher HRGroup) einer der größten europäischen White-Label- Hotelbetreiber Insolvenz an. Der Grund ist nach Angaben des Unternehmens die starke Expansion der vergangenen Jahre im Verbund mit gestiegenen Kosten. Aus 51 Hotels 2020 wurden binnen fünf Jah- ren 250, womit die Kosten und operative Probleme überhandnahmen. Für die Eigen- tümer der Hotels, darunter Häuser unter bekannten Marken wie Hilton oder Radis- son, bedeutet die Insolvenz erhebliche Unsicherheiten. Der Fall verdeutlicht ein zentrales Risiko der Assetklasse: Hotelimmobilien sind kein passives Investment. Anders als bei klassischen Büro- oder Wohnimmobilien hängt die Ertragskraft nicht nur von der Lage und demGebäude ab, sondern maß- geblich von der operativen Performance. Gerät der Betreiber unter Druck, wirkt VLFK GDV XQPLWWHOEDU DXI &DVKijRZV XQG Bewertungen aus – selbst dann, wenn langfristige Verträge bestehen. Vor diesem Hintergrund rückt auch die Struktur von Hotelinvestments stärker in den Fokus. In Europa dominierte lange das klassische Pachtmodell, bei dem der Betreiber eine feste oder variable Miete zahlt und das operative Risiko trägt. Dieses Modell gerät jedoch zunehmend unter Druck, da die Bonität des Betrei- bers entscheidend für die Stabilität der &DVKijRZVbLVW Stattdessen gewinnen Management- verträge an Bedeutung, bei denen der Eigentümer stärker an der operativen Per- formance partizipiert, aber auch mehr Risiko übernimmt. Zunehmend etablie- ren sich zudem hybride Modelle, die feste Mindestzahlungen mit erfolgsabhängigen Komponenten kombinieren. „Hotelgebäude sind Betreiberimmobilien, der Erfolg des Investments hängt ganz wesentlich vom Betreiber ab“, sagt Chris- toph Flügel. „Gerade für institutionelle Investoren sind Hotels eine hochinter- essante Assetklasse, aber eben eine, die Betreiberkompetenz voraussetzt.“ *OHLFK]HLWLJ EHljQGHW VLFK GHU %HWUHLEHU markt in einer Phase der Konsolidierung. Steigende Kosten, zunehmende Kom- plexität und verschärfte Finanzierungs- bedingungen setzen insbesondere kleinere oder stark expandierende Betreiber unter 'UXFN 'DYRQ SURljWLHUHQ JUĆĕHUH NDSL - WDOVWÌUNHUH 3ODWWIRUPHQ GLH 6NDOHQHȬHNWH nutzen und professionelle Strukturen auf- bauen können. Investoren bietet das die Chance, sich gezielt mit leistungsfähigen Partnern zu positionieren. 'LH RSHUDWLYH 4XDOLWÌW XQG GLH ljQDQ]LHOOH Stärke des Betreibers sind zu zentralen Ent- scheidungskriterien für Hotelinvestments geworden, erklärt Carpintero Navarro. Sein Unternehmen, dessen Hotels sich zum überwiegenden Teil im Eigentum von institutionellen Investoren wie Pen- VLRQVIRQGV XQG 9HUVLFKHUHUQ EHljQGHQ sieht er hier im Vorteil: „Aktuell ergeben sich große Chancen, da schwächere Betrei- ber unter Druck geraten und Eigentümer nach stärkeren Partnern suchen.“ Gleich- ]HLWLJ JHZLQQHQ ijH[LEOHUH 9HUWUDJVPRGHOOH an Bedeutung, während klassische Fest- mieten an Attraktivität verlieren. Zweiter Gamechanger: Technologie Ein weiterer aktueller Gamechanger in der Hotelbranche ist die Technologie. Digi- tale Systeme, Datenanalyse und künstliche Intelligenz verändern grundlegend die Art, wie Hotels betrieben werden, von der Preisgestaltung bis zur Auslastungsopti- PLHUXQJ )ĞU ,QYHVWRUHQ HUĆȬQHW GDV QHXH Potenziale zur Wertsteigerung, erfordert aber auch ein Umdenken bei Betreibern und Eigentümern und nicht unbedeu- tende Investitionen. „Mit besseren Systemen, Prozessen und Daten lässt sich in leistungsschwachen +RWHOV RIW NXU]IULVWLJ :HUW VFKDȬHQĺ erklärt Carpintero Navarro. „Wir inves- » Hotels bieten über verschiedene Zyklen hinweg eines der besten Rendite-Risiko-Profile für institutionelle Anleger. « Christoph Flügel, Arbireo Capital RevPAR Index nach Region Starker Anstieg in Ost- und Südeuropa Europa zeigt sich beim RevPAR uneinheitlich. Südeuropa liegt sowohl absolut als auch beim Zuwachs vorn, Westeuropa hinten. Quelle: C&W Research auf Basis von STR-Daten 132% 145% 104% 132% 132% 120% 100% 108% 100% 102% GJ 2025 ggü. GJ 2019 GJ 2025 ggü. GJ 2024 Süd- europa Europa Nord- europa Ost- europa West- europa