Institutional Money, Ausgabe 1 | 2026

Foto: © BPD Immobilienentwicklung, Instone Real Estate 1/2026 | institutional-money.com 245 Wohnimmobilien PRODUKTE & STRATEGIEN in Ballungsräumen heute regelmäßig bei 4.000 bis 5.500 Euro pro Quadratmeter lie- gen. Deshalb meint Bruch: „Ohne besonde- reBedingungenbeimGrundstückspreis, den Bau- oder Finanzierungskosten ist leistbares Wohnen imNeubauderzeit kaummöglich.“ Ein oft unterschätzter Faktor ist dabei die Staatsquote. Crepulja rechnet vor, dass Grunderwerbsteuer, Umsatzsteuer und diverse Abgaben mehr als 37 Prozent der Gesamtgestehungskosten ausmachen. Das entspricht etwa fünf Euro Miete pro Qua- dratmeter. Hinzu kommt: „In der Vergan- genheit warendie ständigenÄnderungen im Ordnungsrecht ein ganz eigener Kostentrei- ber, weil Berechnungen und Bauweisen zu KÌXljJ DQJHSDVVW ZHUGHQPXVVWHQĺ VR%UXFK Gebäude: E wie einfach Einen ambitioniertenAnsatz zur Kostensen- kung stellt der „Gebäudetyp E“ dar. Bund und Länder haben im November 2025 gemeinsame Eckpunkte vorgelegt, die es Bauherren ermöglichen sollen, rechtssicher von üblichen Planungs-, Bau- und Komfort- standards abzuweichen. Das Kernproblem in der Baubranche ist nämlich, dass, wer auch nur eine Norm nicht einhält, automa- tisch einen Baumangel riskiert, selbst wenn das Gebäude dauerhaft funktionstüchtig ist. Konkrete Einsparpotenziale bieten zumBei- spiel der Verzicht auf Tiefgarage, Aufzug und Keller und die natürliche Fensterbelüftung statt einer mechanischen Anlage. Auch beim Energiestandard wäre Nachjus- tierung sinnvoll, jedoch mit Augenmaß. „Im Neubau verfügen wir bereits über ein sehr hohes energetischesNiveau. Zusätzliche Standardverschärfungen führen zu einem sinkendenGrenznutzen bei gleichzeitig stei- genden Kosten“, erklärt Alexander Heinz- mann, CEO des Projektentwicklers BPD Immobilien. Bruch ergänzt eine systemische Perspektive: Er plädiert für einen Wechsel von der reinen Betrachtung der Energie- Hȯ]LHQ] KLQ ]XP &2Ȅ $XVVWRĕ ĞEHU GHQ Lebenszyklus des Gebäudes. Das würde zu PHKU 7HFKQRORJLHRȬHQKHLW IĞKUHQ $QGUÝ Adami, Teamlead Consulting bei der Bera- WXQJVljUPD %XOZLHQJHVD EOÌVW LQV JOHLFKH Horn, fordert aber Verhältnismäßigkeit: „Bei GHU (QHUJLHHȯ]LHQ] LVW HLQ0LWWHOZHJ ]X ljQ - den. Die Kosten sollten sich adäquat zur Höhe der Energieeinsparung verhalten.“ Bauland: Das knappe Gut Selbst wer bauen will und kann, scheitert oft am Grundlegendsten. In Ballungszen- tren machen Grundstückskosten laut Ada- mi 25 bis 50 Prozent der Gesamtgestehungs- kosten aus. Entwickler Heinzmann wird deutlich: „Ohne zusätzliche Entwicklungs- ijÌFKHQ EOHLEW HLQH 'LVNXVVLRQ ĞEHU .RV - tensenkungen im Keim stecken.“ Ein von BPD beauftragtes Gutachten zeigt zudem, dass die Stellplatzverordnungen entstaubt werden müssten. Denn die Pkw-Dichte in Metropolen liegt bei durchschnittlich 0,8 Fahrzeugen pro Haushalt, während viele .RPPXQHQ GHXWOLFK PHKU $EVWHOOijÌFKHQ verlangen. „Reduzierte Stellplatzvorgaben können dazu beitragen, die Baukosten an gut angebundenen Standorten spürbar zu VHQNHQĺ VRb+HLQ]PDQQ BeimErbbaurecht, einem in der politischen 'HEDWWH KÌXljJ JHQDQQWHQ ,QVWUXPHQW IĞU JĞQVWLJHV %DXHQ ZHLO GLH $QVFKDȬXQJVNRV - ten für Grundstücke wegfallen, ist die Bau- branche hingegen zurückhaltend. Crepulja sieht darin zwar grundsätzlich ein unter- stützendes Instrument, das Spielräume auf GHU .RVWHQVHLWH VFKDȬH ZHLVW DEHU DXI GLH Komplexität hin, insbesondere bei Heimfall- regelungen nach Ablauf des Erbbaurechts. „Aus unserer Sicht liegt ein noch größerer Hebel in strukturierten Konzeptvergaben. Wenn Städte und Kommunen Grundstü- cke strategisch sichern und erst nach Schaf- fung des Baurechts in ein qualitätsorientier- tes Vergabeverfahren geben, entsteht ein ausgewogener Wettbewerb“, erklärt er. Dass das Erbbaurecht auch seine Grenzen hat, zeigt Hamburg: Auf die in Erbpacht ausge- schriebenen Grundstücke bewarb sich kein einziger privater Investor. Inzwischen hat der Senat beantragt, bis zu 35 Prozent der Flächen in zentralen Entwicklungsgebieten wieder verkaufen zu dürfen. Bauen am Fließband Modulares und serielles Bauen gilt als einer GHU JURĕHQ +RȬQXQJVWUÌJHU IĞU JĞQVWLJHQ Wohnungsbau. Die Praktiker sind jedoch » Reduzierte Stellplatzvorgaben können dazu beitragen, die Baukosten spürbar zu senken. « Alexander Heinzmann, Geschäftsführer BPD Immobilienentwicklung » Die Umsetzung des Bau- Turbos hängt stark von der Verwaltungskultur vor Ort ab. « Kruno Crepulja, Chief Executive Officer Instone Group