Institutional Money, Ausgabe 3/2026

Foto: © Stiftung Schönau STEUER & RECHT Immobilien und ESG 238 3/2026 | institutional-money.com Auch für Neubauten verschärfen sich die Anforderungen. Ab 2028 müssen neue Gebäude im Eigentum öffentlicher Ein- richtungen als Nullemissionsgebäude errichtet werden, ab 2030 gilt dies für sämtliche Neubauten und damit auch für privatwirtschaftliche Nichtwohngebäude. Erst vor diesem Hintergrund lässt sich einschätzen, was die Abschaffung der 65-Prozent-Regel in der Praxis tatsächlich verändert. Case: Stiftung Schönau Für die Stiftung Schönau aus Heidelberg eröffnet die größere Technologieoffen- heit zwar zusätzliche Möglichkeiten, „wir halten jedoch an unserem bestehenden Sanierungsplan fest“, erklärt derGeschäfts- führende Vorstand Ingo Strugalla. Für ihn ist entscheidend, dass der gesetzliche Rahmen genügend Flexibilität lässt, um unterschiedliche Gebäude individuell zu behandeln. Die Wärmepumpe bezeich- net er als „eine Schlüsseltechnologie für die Dekarbonisierung des Gebäudebe­ stands“, hält sie aber nicht in jedem Objekt für die technisch oder wirtschaft- lich sinnvollste Lösung. Die Stiftung setzt deshalb je nach Immo- bilie auf Wärmepumpen oder Fernwärme. Rund 56 Prozent der Gebäude im Direkt- bestand werden bereits über Fernwärme versorgt, weitere sechs Prozent nutzen Erd- wärme. Etwa 34 Prozent verfügen noch über Gasheizungen, Heizöl spielt mit rund einem Prozent nur noch eine Nebenrolle. Die verbliebenen fossilen Systeme sollen sukzessive ersetzt werden. Ziel ist es, die CO₂-Emissionen des Gebäudebestands bis 2040 deutlich zu reduzieren und ihn lang- fristig klimaneutral zu betreiben. Die Stiftung Schönau hält in der Region Mannheim, Heidelberg und Karlsruhe mehr als 900 Wohnungen. Daneben erzielt sie Erträge unter anderem aus Erbbaurechten, Immobilienfonds und der Bewirtschaftung von rund 7.600 Hektar Wald. Die Mittel dienen der Finan- zierung ihres kirchlichen Stiftungszwecks. Bei der Priorisierung ihrer Investitionen setzt die Stiftung auf belastbare Gebäude- daten. Energieverbrauch, CO₂-Emissionen, Heizsysteme und baulicher Zustand der knapp 100 Gebäude werden kontinuier- licherfasst.Daraus leitet dieStiftungab,wo sich durch Arbeiten an der Gebäudehülle, neue Heiztechnik oder den Anschluss an einWärmenetz die größteCO₂-Reduktion erreichen lässt. „Ein erfolgreiches Klimamanagement beginnt mit einer belastbarenDatengrund­ lage“, sagt Strugalla. Klimaschutz, Wirtschaftlichkeit und bezahlbares Woh- nenmüsstengemeinsambetrachtetwerden. Damit entscheidet nicht eine einzelneTech- nologie über den Sanierungspfad, sondern die Kombination aus energetischem Zustand, vorhandener Infrastruktur und Wirtschaftlichkeit. Manager blickt nach Europa Auch bei Real I.S. schätzt man die Aus- wirkungen des neuen Gesetzes eher gering ein. Die BayernLB-Tochter verwal- tet institutionelle Immobilienfonds und Mandate und investiert schwerpunktmä- ßig in Deutschland und im europäischen Ausland. Rund 57 Prozent des Portfo- lios entfallen auf Büroimmobilien, zwölf Prozent auf Handelsimmobilien und elf Prozent auf Wohnen. „Wenn wir als Asset Manager und Bestandshalter von Immo- bilien im Core- und Core+-Bereich auf die Regulatorik schauen, sehen wir bezüg- lich des Gebäudemodernisierungsgesetzes keine deutlichen Impulse für effizientere Gebäude“, sagt Klingberg. Für strategi- sche Entscheidungen seien vielmehr die Vorgaben der europäischenGebäudericht- linie relevant. Standards als Fahrplan Vor allem die neuen Mindeststandards geben Real I.S. vor, bei welchen Immo­ bilien zuerst angesetzt werden muss. „Das ist eine Thematik, die uns als Bestandshal- ter beschäftigt. Sie gibt uns einen klaren Fahrplan, welche Gebäude wir bis dato zu welchen Daten entwickelt haben müs- sen“, sagtKlingberg.Dass sichdieVorgaben zunächst auf energetisch schwache Immo- bilien konzentrieren, sieht er nicht nur als Belastung. Dort liegt zugleich das größte Entwicklungspotenzial. Sanierungen kön- nen damit Energieverbrauch reduzieren, die Attraktivität für Mieter erhöhen und dieWerthaltigkeit der Gebäude verbessern. Für Klingberg ist dabei vor allem die län- gerfristige Perspektive des europäischen Regelwerks wichtig. „Die europäische Gebäuderichtlinie gibt bereits eine gute Vorausschau auf das Thema Dekarbonisie- rung.DerdeutscheRechtsrahmenistinden letzten Jahren eher unbeständig gewesen.“ BestandshaltermüsstenInvestitionsentschei- dungen treffen, „die auchüber dienächsten fünf Jahre Bestand haben“. Ambivalenz bei Gas Der Wegfall der 65-Prozent-Regel eröffnet theoretischwieder dieMöglichkeit,Gashei- zungen einzubauen. Für Real I.S. kommt das jedoch allenfalls als Übergangslösung infrage, etwawenn eine bestehendeAnlage ausfällt und ein geplanter Fernwärmean- schluss erst einige Jahre später verfügbar ist. „Aber generellmussman festhalten, dass es aus unserer Sicht weder kurz-, mittel- noch langfristig eine sinnvolle Strategie ist, für den langfristigen Betrieb noch Gasheizun- gen einzubauen.“ » Jede Immobilie muss individuell betrachtet werden. Dabei spielen der energetische Zustand des Gebäudes, die vorhandene Infrastruktur sowie die Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen eine wesentliche Rolle. « Ingo Strugalla, Geschäftsführender Vorstand, Stiftung Schönau