Institutional Money, Ausgabe 3/2026

Immobilien und ESG STEUER & RECHT 3/2026 | institutional-money.com 237 KAUM EIN ENERGIEPOLITISCHES Vorhaben wurde in der jüngeren Vergan- genheit Deutschlands so heftig diskutiert wie das sogenannte Heizungsgesetz. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz hat die Bundesregierung unter Kanzler Friedrich Merz nun einen seiner umstrit- tensten Bestandteile wieder abgeschafft: die 65-Prozent-Regel. Sie schrieb beim Einbau einer neuen Heizung grundsätz- lich vor, dass mindestens 65 Prozent der bereitgestellten Wärme aus erneuerbaren Energien stammen müssen. Künftig kön- nenEigentümerwieder freier entscheiden, welche Heiztechnologie sie einsetzen. Ganz frei ist diese Entscheidung freilich nicht. Eine sogenannte Biotreppe soll ab 2029den fossilenAnteil beiGas- undÖlhei- zungen schrittweise reduzieren und den Anteil biogener Brennstoffe erhöhen. Ab 2045 müssen die eingesetzten Brennstoffe vollständig klimaneutral sein. Gleichzeitig setzt das neue Gesetz Vorga- ben der europäischen Gebäuderichtlinie „Energy Performance of Buildings Direc- tive“ indeutschesRecht um.Damit betrifft das Regelwerk nicht nur Heizungen, sondern zunehmend auch den energeti- schen Zustand von Gebäuden insgesamt. DasGebäudemodernisierungsgesetzwurde am23. Juli imBundesgesetzblatt veröffent- licht und ist seit dem 29. Juli in Teilen in Kraft;weitereBestimmungengreifen2027, 2028 und 2030. Für Nichtwohngebäude werden schrittweiseMindeststandards für die Energieeffizienz eingeführt. Für Neu- bauten gelten ab 2028 beziehungsweise 2030zudemAnforderungenansogenannte Nullemissionsgebäude. Effizienz wird verbindlich Besonders konkret werden die neuen Anforderungen bei den energetisch schlechtesten Nichtwohngebäuden. Ab dem Jahr 2030 dürfen die betroffenen Immobilien grundsätzlich höchstens das 3,5-Fache des Primärenergiebedarfs eines Referenzgebäudes erreichen, ab 2033 sinkt diese Grenze auf das 2,95-Fache. Damit werden zunächst die energetisch schlechtesten 16 Prozent und drei Jahre später die schlechtesten 26 Prozent des Nichtwohngebäudebestands erfasst. David Klingberg, Director Asset Manage- ment Sustainability Development bei Real I.S., übersetzt diese abstrakten Grenzwerte in die Praxis: Im ersten Schritt müssten Nichtwohngebäude der Energieeffizienz- klassen F und G zumindest auf Klasse E gebracht werden. Vereinfacht gesagt muss ihr Primärenergiebedarf also so weit sin- ken, dass sie nicht mehr zu den energetisch schlechtesten Gebäuden zählen. Errei- chen lässt sich das beispielsweise über eine effizientereHeizung,Dämmung, Photovol- taik oder ein besseres Energiemanagement. Über diese ersten Stufen hinaus soll ein nationaler Gebäuderenovierungsplan beschreiben, wie der öffentliche und priva- te Wohn- und Nichtwohngebäudebestand langfristig transformiert werden soll. Die EU-Mitgliedsstaaten müssen einen solchen Plan bis Ende 2026 bei der EU-Kommis- sion einreichen. Für Deutschland lag laut Bundeswirtschaftsministerium bereits ein Entwurf vor, der im April öffentlich kon- sultiert wurde. Dekarbonisierung: Die CRREM-Pfade zeigen die Reduktionsziele im Zeitverlauf Beispiel Büro Deutschland: Vergleich der Dekarbonisierungspfade: 1,5° (alt/neu) und 2° Der Carbon Risk Real Estate Monitor kann für Immobilieninvestoren als wichtiges Tool für das Monitoring des Immobilienbestands im Hinblick auf Treibhausgasemissionen gelten. Hier ein Vergleich der CRREM-Pfade: Version 1 für das Segment Büro Deutschland und die seit 2023 geltende Version 2.02. Die Darstellung zeigt die Verschärfung über die Zeit. Quelle: Real I.S. AG CO -Intensitätsziele [kg CO /m ² /Jahr] 2020 100 Dekarbonisierungspfad NEU 2023 (V2.02) Dekarbonisierungspfad ALT 2022 (V1.18) Dekarbonisierungspfad 2° 2023 (V2.0) 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2042 2044 2045 2046 2047 2048 2049 2050