Institutional Money, Ausgabe 3/2026

Foto: © Cushman & Wakefield Büroimmobilien PRODUKTE & STRATEGIEN 3/2026 | institutional-money.com 233 Innenstadtflächen verzeichnen eine robuste Nachfrage, periphere Lagen sowie energe­ tisch und funktional veraltete Bestände geraten unter Druck. Zwei Märkte unter einem Namen Investoren sollten in der Asset Allocation die Spreizung zwischen Prime und Non- Prime sowie zwischen den Standorten beachten: Frankfurt kommt auf eine Leer­ standsquote von 13 Prozent, Düsseldorf auf knapp 12 Prozent, Köln dagegen auf 6,5 Prozent. Auch der Abstand zwischen Spit­ zen- und Durchschnittsmiete trennt die Märkte: In München sind es 30,20 Euro, in Köln nur 12,50. Doch Quantität ist das eine, das andere ist die Qualität. Christian Molter, Managing Partner bei Arminius, zieht die Trennlinie anders. Er differenziert „in zukunftsfähige und nicht zukunfts­ fähige“ Gebäude. Entscheidend seien Lage, Deckenhöhen und Grundrisse. „Zukunfts­ fähige Objekte profitieren bereits heute von dem bestehenden ,Flight to Quality‘ in Form von steigenden Marktmieten“, meint Molter. Die andere Hälfte lasse sich „zunehmend schwerer vermieten, wenn überhaupt, dann in erster Linie über das Pricing“. Simon Jeschioro, Head of Capital Mar­ kets & Investment Advisory Germany bei Cushman & Wakefield, zieht folgende Schlussfolgerung: „Werden notwendige Investitionen in Technik, Energieeffizienz und Aufenthaltsqualität nicht vorgenom­ men, droht funktionale Obsoleszenz.“ Der Druck auf die Eigentümer nimmt zu. Colliers stuft bis zu 69 Prozent des Bürobestands in den Top-7-Städten als obso­ leszenzgefährdet ein, der Branchenverband ZIA beziffert den Sanierungsbedarf auf 160 bis 200 Milliarden Euro. Die Capex sind damit keine Nebenrechnung, son­ dern konkurrieren mit der Ausschüttung. Investments, die zugleich Liquidität für Anteilsrückgaben vorhaltenmüssen, verlie­ ren diesenWettbewerb – und verkaufen im Worst Case unter Druck. Auch Core wird verkauft Vor diesemHintergrund überrascht es, dass Institutionelle auch hochwertige Immo­ bilien verkaufen. Haupttreiber dafür sind bestehende Refinanzierungslücken bei aus­ laufenden Krediten und der Druck von den Eigenkapitalgebern, was insbesondere offene Immobilienfonds betrifft. Hinzu komme, so Scheunemann, der „Denomi­ nator-Effekt“: Weil Kursverluste bei Aktien und Anleihen den Immobilienanteil relativ erhöht hätten, müssten „auch hochwertige Core-Objekte veräußert werden“. Zusätzlicher Druck kommt von der Eigenkapitalseite. Laut einer Roland-Ber­ ger-Studie entfallen über 30 Prozent des EU-weiten Volumens notleidender Gewer­ beimmobilienkredite auf Deutschland. Die CRE-NPL-Quote lag Ende 2025 bei 6,91 Prozent, und bei Büros werden die größ­ ten Risiken gesehen. Jeschioro beobachtet: „Bei bestehenden Engagements, besonders bei den Assetklassen Büro und Einzelhan­ del, kommt es vermehrt zu Situationen, in denen die Finanzierer eine einfache Prolon­ gation kritisch beleuchten.“ Viele Investoren stehen damit unter Liqui­ ditäts- und Allokationsdruck, zumal der Investitionsbedarf im Bestand heute deut­ lich höher eingeschätzt wird als vor fünf Jahren. Franc Gockeln, Head of Office Investment bei BNP Paribas Real Estate, sieht das gelassen: „In vielen Fällen handelt es sich eher umportfoliobedingte Entschei­ dungen als um eine grundsätzliche Abkehr von der Assetklasse Büro.“ Preisfindung läuft noch Der Transaktionsmarkt kam dieses Jahr wieder in Bewegung, große Sprünge darf man aber nicht erwarten. 3,2 Milliarden Euro im ersten Halbjahr 2026 bedeuten ein Plus von 19 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum – das langjährige Mittel liegt trotzdem deutlich darüber. Am bes­ ten funktionieren Transaktionen bis 150 Millionen Euro, die sich leichter durch eigenkapitalstarke Käufer strukturieren las­ sen. Die Preise stehen unter Druck, wie die steigenden Spitzenrenditen zeigen. Oppor­ tunistischen Käufern sind sie trotzdem zu hoch. „Investoren verlangen heute wieder einen echten Risikoaufschlag für Alter, Lage, ESG- und Vermietungsrisiken. Die Spreizung zwischen Prime undNon-Prime ist entsprechend erheblich größer gewor­ den“, erklärt Jeschioro. » Die Spreizung zwischen Prime und None-Prime ist erheblich größer geworden. « Simon Jeschioro, Head of Capital Markets & Investment Advisory Cushman & Wakefield Die Schere: Mehr Leerstand und trotzdem höhere Spitzenmieten Indexierte Entwicklung der Top-7-Kennzahlen, 2023 = 100 Obwohl immer mehr Büroflächen in den deut- schen Top-7-Städten leer stehen, steigen die Mieten in den am stärksten nachgefragten Prime-Immobilien. Quelle: German Property Partners 2023 100 120 140 2024 149 109 107 Flächenumsatz Spitzenmiete Ø Leerstandsquote 2025 H1 2026