Institutional Money, Ausgabe 3/2026

Foto: © Arminius PRODUKTE & STRATEGIEN Büroimmobilien 234 3/2026 | institutional-money.com In der Branche gilt als ausgemacht, dass das Käuferinteresse sofort steigen würde, wenn die Preiseweiter nachgeben. Damit der deut- sche Büroinvestmentmarkt „in Schwung kommt“, müssten Core-Büros laut Markt- beobachtern mindestens 275 Basispunkte Rendite mehr bringen als Staatsanleihen. Offiziell formuliert das niemand so hart, Gockeln ordnet das pragmatisch ein: „Sol- che einfachenKennzahlen haben zweifellos ihren Reiz. Für die Bewertung von Core- Büroimmobilien greifen sie jedochmeist zu kurz.“ Richtig sei allerdings, dass der Anstieg der zehnjährigen Bundesanleihe um rund 50 Basispunkte seit Ende Februar nochnicht vollständig eingepreist sei. Getragen werden Investitionen, wenn sie denn stattfinden, von Qualität und vom Rendite-Risiko-Verhältnis. Das Thema ESG bleibt ein fixer Bestandteil der Risikobe- wertung, auch wenn es öffentlich in den Hintergrund gerückt ist – bei Investoren wie Mietern zählt Nachhaltigkeit weiter. Molter bestätigt das und zieht zugleich die ökonomische Grenze: „Entscheidend ist aus unserer Sicht, dass die damit verbundenen Zusatzkosten überschaubar bleiben.“ Was mit dem nicht mehr marktfähi- gen Bestand geschieht, ist also die offene Frage. CA-Immo-Chef Viscius erwar- tet, „dass in den kommenden Jahren eine zunehmende Anzahl älterer Büroge- bäude an Sekundärstandorten aufgrund mangelnder Mieternachfrage vom Markt genommen wird“. Die viel zitierte Umwandlung in dringend benötigten Wohnraum ist anspruchsvoller als ihr Ruf: Technisch ist vieles machbar, wirtschaftlich ist das selten attraktiv. Molter rechnet vor: „Hohe Baukosten in Verbindung mit nied- rigen Exit-Faktoren erfordern entsprechend niedrige Ankaufspreise, die auf Verkäufer- seite auf geringe Akzeptanz stoßen.“ Die Frage lautet also nicht, wann der unter Druck geratene Büromarkt dreht, sondern welches Objekt in welcher Stadt. Oder- laut Viscius: „Die Kunst besteht darin, für jedes einzelne Gebäude den richtigen Zeitpunkt und den besten Käufer zu fin- den. Das bedeutet aber auch, Realitäten zu akzeptieren, Veränderungen anzuneh- men und sich an neue Marktbedingungen anzupassen, um gestärkt aus dem Zyklus hervorzugehen.“ Preiskorrekturen werden sichtbar Entwicklung der Netto-Spitzenrenditen Homeoffice hat sich etabliert Anteil der Beschäftigten im Homeoffice nach Branchen Steigende Renditen bedeuten fallende Kaufpreise: Bei gleicher Miete kostet ein Frankfurter Büro heute rund vier Prozent weniger als 2023. Quelle: German Property Partners Der Flächenbedarf sinkt dort, wo Homeoffice dominiert: IT und Beratung brauchen weniger Fläche je Kopf, Industrie und Handel kaum weniger. Quelle: ifo Institut, Homeoffice-Barometer Februar 2026 ALEXANDER ENDLWEBER » Hohe Baukosten in Verbindung mit niedrigen Exit-Faktoren erfordern entsprechend niedrige Ankaufspreise. « Christian Molter, Geschäftsführer Arminius Kapitalgesellschaft 4,1 % 4,6% 4,6% 4,64% 4,2% 4,5% 4,5% 4,3% 4,4% 4,2% 4,4% 2023 H1 2026 4,3% 4,2% 4,4% 4,8% Frankfurt Stuttgart Düsseldorf Hamburg Köln Berlin München 4,3% 4,5% 4,7% 4,9% 0% 20% 40% 60% 80% IT-Dienstleister Unternehmensberatung Dienstleistungen gesamt Automobilbau Datenverarbeitungsgeräte Großhandel Verarbeitendes Gewerbe Handel gesamt Einzelhandel Baugewerbe 76,4% 67,6% 34,9% 24,2% 21,9% 17,3% 15,4% 12,6% Gesamtwirtschaft 24,3% 5,9% 4,5%