Institutional Money, Ausgabe 3/2026

Foto: © Bildgigant | Adobe Stock, Stephan Huger I CA Immo PRODUKTE & STRATEGIEN Büroimmobilien 232 3/2026 | institutional-money.com HybridesArbeiten hat sich bei rund einemViertel der Beschäftigten etabliert, der Leerstand in den deutschen Top-7-Städten erreicht mit neun Prozent den höchsten Stand seit über einem Jahrzehnt. Die Spitzenmieten steigen trotzdem. DER GETEILTE MARKT WER DEN DEUTSCHEN Büromarkt auf eine Kennzahl reduzieren will, schei- tert. Die Spitzenmieten sind seit 2023 in sechs von sieben Topstädten gestiegen, in Frankfurt sogar um 19 Prozent. Gleichzei- tig steht so viel Fläche leer wie seit mehr als zehn Jahren nicht. Und der JLL-Index „Victor Prime Office“ verlor im zweiten Quartal 2026 drei Prozent – nach einem Plus von 3,9 Prozent im Gesamtjahr 2025. Drei Kennzahlen, drei Richtungen. Den Ausgangspunkt liefert die Arbeitswelt. Das ifo-Institut misst im Februar 2026 einen Homeoffice-Anteil von 24,3 Pro- zent nach 32,3 Prozent im Pandemiehoch. Die vielfach erwartete Rückkehrwelle rollt moderat. Helge Scheunemann, Head of Research Germany bei Jones Lang LaSalle, sagt: „Die Präsenzquote im Büro wird sich voraussichtlich langfristig bei rund 90 Prozent einpendeln. Durch diesen struktu­ rellen Effekt werden im Vergleich zur Vor-Corona-Zeit rund zehn Prozent des aktuellen Bürobestands obsolet.“ Der Pro- zess verlaufe nicht abrupt, sondern über Jahre. Das zeigt sich in steigenden Leer- ständen und Verkäufen aus dem Portfolio. Die Assetklasse hat es schwer, aber gute Per- spektiven. „Wir erwarten nicht das Ende des Büros, sondern eine Neuverteilung der Nachfrage“, sagt Hanjo Theiss, Head of Office Agency & Office Sector Germany bei Cushman & Wakefield. Gefragt seien Qualität, Kollaborationsflächen und Aus- stattung statt viele Quadratmeter. Auch von der künstlichen Intelligenz (KI) erwartet er kurzfristig wenig. Scheunemann progno­ stiziert: „Es ist nicht davon auszugehen, dass die KI eine massive Reduzierung des Büro- flächenbedarfs auslösen wird.“ Aus der veränderten Nachfrage folgt keine flächendeckende Krise, sondern eine Spal- tung des Büromarktes. „Die seit Jahren prognostizierte Zweiteilung – im Zuge derer erstklassige Gebäude bestehen bleiben und zweitklassige Gebäude an Bedeutung verlieren – ist nun jedenfalls Realität“, sagt Keegan Viscius, CEO von CA Immo. Auch Scheunemann bestätigt eine „ausgeprägte Polarisierung“: Moderne, ESG-konforme » Die seit Jahren prognostizierte Zweiteilung des Marktes ist nun jedenfalls Realität. « Keegan Viscius, CEO CA Immo