Institutional Money, Ausgabe 3/2026

Foto: © Arbireo Capital Light Industrial PRODUKTE & STRATEGIEN 3/2026 | institutional-money.com 227 Last-Mile-Gedanken heraus entstanden“, sagt Martin Leinemann, Vorstand des Immobilien-Asset-Managers Arbireo Capi- tal. „Das klassische Last-Mile-Konzept wird durch modular aufgebaute Multi- Tenant-Flächen erweitert, die Produktion, Handwerk, Service, Lager und Logistik an einem Standort verbinden.“ Bei den von Arbireo unterschiedenen Objekttypen rei- chen die möglichen Flächenzuschnitte von 150 bis 7.500 Quadratmetern. Eine wichtige Nutzergruppe sind kleine und mittlere Unternehmen. Das Angebot an passenden Flächen ist jedoch begrenzt. „Handwerks- und Gewerbebetriebe fin- den in den Ballungsräumen immer seltener geeignete Flächen. Moderne Unternehmer- parks schaffen genau den Raum, den diese Unternehmen benötigen“, sagt Leinemann. AuchMartin Towns, Global Head of M&G Real Estate beim britischen Asset Mana- ger M&G, sieht in der Angebotsknappheit einenwesentlichen Treiber: Gerade in urba- nen Räumen habe das Segment in der Vergangenheit niedrigere Leerstandsquo- ten und ein stärkeres Mietwachstumals der breitere Markt aufgewiesen. Hoffnung auf Reindustrialisierung Zusätzliche Nachfrage könnte nun außerhalb des Mittelstands entstehen. Unternehmen überprüfen ihre Lieferketten, sicherheitskritische Produktion soll stärker in Europa stattfinden. Das Frühjahrsgut- achten Immobilienwirtschaft des Rates der Immobilienweisen sieht insbesondere Verteidigung, erneuerbare Energien und E-Mobilität als Nachfragetreiber und regis- triert zugleich eine verstärkte Nachfrage nach kleinteiligen, Multi-Tenant-fähigen Flächen unter 1.000 Quadratmetern. Auch BEOS beobachtet diese Entwick- lung. „Im Bereich Luft- und Raumfahrt, Defence und bei damit im Zusammen- hang stehenden technologieorientierten Unternehmen gab es früher fast nie Anfra- gen, heute bekommen wir eine Vielzahl davon“, sagt Hendrik Staiger. „Und das ist erst der Anfang.“ Gerade bei sicher- heitsrelevanten Produkten spreche vieles dafür, Produktionskapazitäten näher an die heimischen Absatzmärkte zu holen. Hinzu kommen der Umbau der Auto- mobilindustrie, die Elektrifizierung und neue Technologien. Das erhöht die Bedeu- tung flexibel nutzbarer Immobilien: Was heuteMontagefläche ist, muss sichmorgen womöglich für Forschung, Lager oder eine andere Produktion eignen. Von einer großen Reindustrialisierungs- welle sollte man dennoch nicht vorschnell sprechen. David Hedalen, Head of Private Markets Strategy & Research bei Aviva Investors, verweist auf Daten von Green Street, wonach der Anteil des verarbei- tenden Gewerbes am Flächenumsatz im europäischen Industrie- und Logistikseg- ment von etwa 15 Prozent während der Pandemie auf rund 25 Prozent gestiegen sei. Hohe Energiekosten, geopolitische Unsi- cherheit und der Wettbewerbsdruck aus China blieben erhebliche Belastungen für Europas Industrie. Auch die jüngsten deutschen Marktdaten zeichnen ein differenziertes Bild. Im ers- ten Quartal 2026 entfielen laut CBRE 18 Prozent des Industrie- und Logistikflächen- umsatzes auf Produktionsunternehmen – deutlich weniger als ein Jahr zuvor. Ein breiter von der Verteidigungsindustrie ausgelöster Vermietungsboom sei bislang nicht zu erkennen; viele Unternehmen aus dem Sektor treten eher als Eigennutzer auf. Allerdings nahm imGesamtmarkt der Wettbewerb um geeignete Grundstücke durch Defence-Unternehmen im ersten Halbjahr zu. Die Investmentthese für Light Industrial beruht damit auf mehr als der Rückkehr von Produktionsstätten nach Deutschland. Entscheidend sind die knappen moder- nen Flächen, eine breite mittelständische Nutzerbasis und die Möglichkeit, Immo- bilien an wechselnde Anforderungen anzupassen. Nearshoring, Defence und neue Produktionszweige können die Nach- frage zusätzlich verstärken – sie sind aber kein Selbstläufer. Für Investoren liegt der Reiz von Light Industrial nicht allein in den Wachstums- aussichten. Hedalen sieht die Attraktivität derzeit sogar eher im Relative Value als in einer grundlegenden Neubewertung der Assetklasse. Während die Renditen bei Logistikimmobilien gesunken seien, könnten die Einstiegsrenditen bei Indust- rie- und Light-Industrial-Objekten um bis zu 150 Basispunkte höher liegen. Gerade im » Für Core- und Core- plus-Investoren bieten Unternehmerparks eine hohe Diversifikation. « Martin Leinemann, Vorstand, Arbireo Capital Mehr als Big Box Präferenzen internationaler Investoren für Industrie- und Logistiksegmente in EMEA Klassische Logistik bleibt bei internationalen Investoren die erste Wahl. Doch auch kleinteili- gere Industrieformate etablieren sich: 14Prozent der Präferenzen entfallen auf Light Industri- al/Flex, weitere zwölf Prozent auf Manufactu- ring/Industrial Parks. Quelle: Colliers, 2026 Großlogistik/Lager Last-Mile-Logistik Light Industrial/Flexible Flächen Produktion/Industriepark Kühl-/Dunkellager Industrie-Außenlager/Lkw-Terminal Sonstige 1 % 27% 25% 14% 12% 11 % 9%