Institutional Money, Ausgabe 3/2026

Foto: © BEOS PRODUKTE & STRATEGIEN Light Industrial 228 3/2026 | institutional-money.com höheren Zinsumfeld ziehe dieser Rendite- aufschlag Investoren an. Hinzu komme das Potenzial für Mietwachstum. Attraktive Risikoverteilung BEOS sieht einen ähnlichen Renditevorteil. „Multi-Tenant-Industrieimmobilien sind durch ihre breite Verteilung auf viele Mie- ter und Branchen aus Risikosicht sehr attraktiv und bieten typischerweise etwas höhere Renditen als die klassische Big-Box- Logistik“, sagt Staiger. Das marktübliche Renditeniveau einer Industrieimmobilie beziffert er nach allen Kosten derzeit auf ungefähr fünf bis gut fünf Prozent; bei Big- Box-Logistik liege es etwas darunter. Fällt bei einer großen Single-Tenant-Logis- tikhalle der einzige Nutzer aus, steht im Extremfall das gesamte Objekt leer. Bei einem Gewerbe- oder Unternehmerpark verteilen sich die Einnahmen dagegen auf zahlreiche Unternehmen und Bran- chen. „Für Core- und Core-plus-Investoren bieten Unternehmerparks eine hohe Diver- sifikation – sowohl regional als auch über die Mieterstruktur – sowie sehr gute Nachvermietungsmöglichkeiten“, sagt Leinemann. M&G sieht großes Potenzial in diesem Segment. „Light Industrial ist derzeit eines der vielversprechendsten Teilsegmente des europäischen Immobilienmarkts“, sagt Towns. In der granularen Mieterba- sis sieht er einen doppelten Vorteil: Sie begrenze das Risiko großer Leerstands- ereignisse und ermögliche zugleich eine häufigere Anpassung der Mieten an das Marktniveau. Hinzu kämen ein Rendite- aufschlag gegenüber Big-Box-Logistik und weiteres Mietwachstumspotenzial. Arbireo beschreibt Unternehmerparks ent- sprechend als „aktiven Cashflow Case“, bei dem Wertsteigerungen durch aktives Asset Management erzielt werden können. Leinemann: „Wir halten laufende Aus- schüttungsrenditen von etwa 5,5 bis sechs Prozent sowie langfristige IRRs von rund sechs bis 6,5 Prozent für realistisch.“ Die Kehrseite: 20 kleine Mieter bedeuten auch 20 Mietverhältnisse, unterschiedli- che Anforderungen und regelmäßigere Neuvermietungen. M&G verweist auf die höhere Asset-Management-Intensität und das weniger standardisierte Produkt. Bei Unternehmerparks bezeichnet Arbireo ein professionelles Property Management ausdrücklich als notwendig. Light Industrial tauscht einen Teil des Klumpen- risikos großer Einzelmieter gegen operative Komplexität. Flexibilität entscheidet Für den Investmenterfolg zählt weniger das Etikett „Industrieimmobilie“ als die Qua- lität des Objekts. Besonders gefragt sind Gebäude, die sich mit überschaubarem Aufwand an wechselnde Anforderun- gen anpassen lassen. Die Initiative Light Industrial beobachtet bereits eine stär- kere Differenzierung: Gut vermietete, flexible und drittverwendungsfähige Objekte werden deutlich besser bewertet als spezialisierte Immobilienmit erhöhtem Repositionierungsrisiko. Gerade Produktionsimmobilien können anspruchsvoll sein. Sie sind häufig stärker auf einen bestimmtenNutzer zugeschnitten und haben eher einen Single-Tenant-Cha- rakter. Beides führt zu Risikoaufschlägen. Zwar lassen sich Produktionsflächen grund- sätzlich auch für Lagerung, Forschung, Service oder Handel einsetzen, doch hängt ihre Drittverwendungsfähigkeit stark vom Standort ab. Staiger macht deshalb die Anpassungs­ fähigkeit zumzentralenAuswahlkriterium: „Wir schauen weniger auf die aktuelle Mieterstruktur als auf die Frage: Wie fle- xibel kann die Immobilie künftig auf neue Nutzungsanforderungen reagieren?“ Das betrifft neben Grundrissen und Gebäudestrukturen auch die technische Infrastruktur. Entscheidend ist dabei die Leistungsfähigkeit der Strom- und Daten- netze. Automatisierte Produktionsanlagen, Ladeinfrastruktur oder energieintensivere Fertigungsprozesse könnenhohe Anschluss­ leistungen erfordern; digitalisierte Produktions- und Logistikprozesse sind zugleich auf leistungsfähige Datenverbin- dungen angewiesen. „Früher hieß es bei Industrieimmobilien: Lage, Lage, Lage. Heute könnte man sagen: Lage, Lage, Infrastruktur. Eine gute Anbindung an die Strom- und Datennetze wird immer wich- tiger“, sagt Staiger. Damit relativiert sich auch die Vorstellung, dass strukturelle Trends praktisch jedes Industrieobjekt aufwerten. „Lieferketten- resilienz, Nearshoring und Verteidigung sind starke Themen, aber sie retten nicht das falsche Gebäude am falschen Standort“, warnt Hedalen. Zu den Risiken zählt er schwächeres Wirtschaftswachstum, verzö- gerteMieterentscheidungen, Netzengpässe, Kosteninflation, Handelshemmnisse und technologische Obsoleszenz. Neues Leben für alte Fabriken Die Knappheit geeigneter Flächen eröffnet eine weitere Investmentstrategie: Statt neue Hallen auf der grünenWiese zu errichten, können Investoren bestehende Industrie- areale modernisieren und für neue Nutzer öffnen. Towns sieht darin eine breite Value-Add-Chance. Ein erheblicher Teil des europäischen Industriebestands sei ver- altet, während hochwertige Grade-A- und ESG-konforme Flächen strukturell knapp blieben. Bestehende Gewerbe- und Indus- trieparks könnten deshalb schrittweise » Früher hieß es bei Industrieimmobilien: Lage, Lage, Lage. Heute könnte man sagen: Lage, Lage, Infrastruktur. « Hendrik Staiger, Vorstandsvorsitzender, BEOS