Institutional Money, Ausgabe 3/2026

3/2026 | institutional-money.com 153 Pia Kåll, Michael Morgenroth und René Kassis INTERVIEW PIA KÅLL: Wir verfügen über ein ein- zigartiges Geschäftsmodell und eine wettbewerbsfähige Position auf demMarkt. Es gibt niemand anderen, der eine Real- Asset-Plattform in dieser Formanbietet wie wir. ImMid-Market sind wir damit einzig- artig. Schaut man sich einzelne Sektoren an, Real Estate, Infrastruktur oder Natural Capital, gibt es natürlich Wettbewerber. Aber niemand deckt dasselbe Gesamtport- folio ab wie wir. Das ist die eigentliche Besonderheit unseres Modells. Bleiben wir beim Thema Real Estate: Der europäische Immobilienmarkt steht vor einer enormen Refinanzie­ rungswelle, Schätzungen sprechen von einem Funding Gap von über 250 Milliarden Euro bis 2031. Wo sehen Sie die größten Lücken nach Objekt­ art und Beleihungsauslauf? MICHAEL MORGENROTH: Bei den Beleihungsausläufen verlangt heute jeder Risikomanager mehr Eigenkapitalanteil, entsprechend sind die Loan-to-Value-Werte gesunken. Bei denObjektarten ist vor allem das Bürosegment schwierig wegen gestiege- nermakroökonomischer Unsicherheit, aber auchweil Mieter heutemoderne, ESG-kon- forme Flächen erwarten. Hier entsteht ein Henne-Ei-Problem: Für diesen Standard bräuchte es Sanierungen oder Neubauten, die aber kaum finanziert werden, weil alle zurückhaltend agieren. Reflexartig heißt es dann: Büro, Finger weg! Dabei muss man differenzieren: In Toplagen sehen wir historische Höchstmieten und Leerstands- raten fast auf Vorpandemie-Niveau, Objekte in schlechteren Lagen finden kaum noch Finanzierung oder Käufer. Jedes Objekt muss einzeln beurteilt werden. Welche Nutzungsarten sind für Sie tabu, und wo sehen Sie dagegen klare Chancen? MICHAELMORGENROTH: Pflegeimmo­ bilien finanzieren wir nicht, weil dort für institutionelle Investoren ein erhebliches Reputationsrisiko besteht. Wenn ein Betreiber niedrigere Mieten fordert und andernfalls droht, Bewohner auf die Straße zu setzen, ist das ein Albtraumszenario. Zudem sind die operativenMargen niedrig, und politische Eingriffe bei der Subventio- nierung sind ein Risiko. Seniorenwohnen dagegen finanzieren wir durchaus, dort sind die Situation und die Entwicklung deutlich stabiler. Bei Wohnimmobilien insgesamt haben wir grundsätzlich keine Bedenken, wenngleich politische Einflüsse wie dieMietbremse die Geschäftspläne von Sponsoren verändern können. Sie vergeben seit 2018 kein Mezza­ nine-Kapital mehr. War das eine antizyklische Risikoentscheidung, und verzichten Sie damit heute bewusst auf Rendite? MICHAEL MORGENROTH: Wir würden Mezzanine-Finanzierungen durchaus wieder anbieten, vorausgesetzt, das Risiko- Rendite-Verhältnis passt. 2018 haben wir entschieden, keine nachrangigen Kredite mit sehr hohemBeleihungsauslauf mehr zu vergeben, weil wir das für zu riskant hielten. Was in Deutschland seither an Mezzanine mit LTVs von bis zu 95 Prozent zu Zinsen umsechs Prozent vergebenwurde, zeigt sich heute: Fast 90 Prozent dieser Kredite sind notleidend geworden. Perspektivisch könnte Mezzanine wieder attraktiver werden. Die Nachfrage seitens der Kreditnehmer ist hoch, und insbesondere angelsächsische Investoren sind bereit, für höhere Renditen größere Risiken einzugehen. Wie ordnen Sie das Risiko von Mezza­ nine im Vergleich zu Eigenkapital ein? PIA KÅLL: Aus rein risikobasierter Sicht ist Eigenkapital risikoreicher als eine Mez- zanine-Finanzierung, da es am unteren Ende der Kapitalstruktur angesiedelt ist; andererseits ist das Aufwärtspotenzial der Renditen unbegrenzt. Bei Mezzanine ist das Aufwärtspotenzial begrenzt, das Risiko liegt aber unterhalb des Eigenkapitals. Man darf die beiden also nicht gleichsetzen, da sie jeweils ihre eigenen spezifischen Risiko- Rendite-Profile aufweisen. Die Tatsache, dass in der Vergangenheit viele Anleger bei Mezzanine-TransaktionenGeld verloren haben, war auf die spezifischen Konditio- nen und Risikoprofile dieser Investitionen zurückzuführen und bedeutet nicht, dass die gesamte Anlageklasse eine schlechte Per- formance erzielen würde. Wie stark unterscheidet sich der Risi­ koansatz von Kreditfonds tatsächlich von dem der Banken? CAPMAN: Einer der führenden nordischen Private-Equity- Manager Gründung: 1989 Stammsitz: Helsinki Mitarbeitende: 200 7,7 Milliarden Euro Assets under Management Standorte in 8 europäischen Städten Seit 2001 börsennotiert an der Nasdaq Helsinki Investmentschwerpunkte: Immobilien, Infrastruktur, Naturressourcen, Corporate Equity