Institutional Money, Ausgabe 1 | 2026

Rüstungsimmobilien PRODUKTE & STRATEGIEN 1/2026 | institutional-money.com 235 VERTEIDIGUNG IST seit jeher kostspie- lig. Schon imMittelalter reichten staatliche Mittel nicht aus – private Finanziers wie die Fugger spielten eine zentrale Rolle. Das Haus Habsburg hätte seine Militär- und 0DFKWSROLWLN RKQH GLH ljQDQ]LHOOH 8QWHU - stützung durch Jacob Fugger nicht durch- führen können. Heute stellt sich die Frage, ob institutionelle Investoren eine ähnliche Funktion übernehmen können. Ein guter Teil der heutigen Verteidigungs- investitionen wird in militärisch genutzte Immobilien und Infrastruktur gelenkt wer- den müssen, denn hier sind die Anforde- rungen gestiegen. Eine neue Infrastruktur mit Immobilien, Datenzentren und Ener- gieversorgung aufzubauen, ist deutlich auf- wendiger als die bloße Ertüchtigung eines altenKasernengebäudes und erfordert hohe Summen. „In Deutschland sind bis ein- schließlich 2030 Bauinvestitionen für mili- tärische Infrastruktur in Höhe von rund 25 Milliarden Euro geplant“, erklärt eine Sprecherin des Verteidigungsministeriums. Für Bauunterhaltskosten kommen weitere b0LOOLDUGHQ (XUR KLQ]X Das hohe Aufholpotenzial ist dadurch bedingt, dass in Europa nach demEnde des Kalten Krieges militärisch genutzte Gebäu- de abgebaut und zivilen Nutzungen zuge- führt wurden. Man erinnere sich an die „Konversionsfonds“ aus den 1990er- und frühen 2000er-Jahren, bei denen ehemalige 1$72 RGHU %XQGHVZHKUijÌFKHQ SULYDWLVLHUW und Investoren zugänglichgemacht wurden. Auch sonst wurde privatisiert und umge- nutzt. Beispielsweisewurdendie ehemaligen 0LOLWÌUijXJKÌIHQ)UDQNIXUW+DKQ 0HPPLQ - gen oder Friedrichshafen zivilen Nutzun- gen zugeführt. Auch viele Kasernengebäu- dewerden längst zivil genutzt unddienen als Sozialwohnungen, Schulen etc. Das wieder umzuwidmen würde nicht nur viel Zeit in Anspruch nehmen, sondern auch zu einem ĆȬHQWOLFKHQ $XIVFKUHL IĞKUHQ Ľ'LH 8PZLGPXQJ DOWHU .DVHUQHQJHEÌXGH wird auch selten nötig sein, denn bei der modernen Art der Kriegsführung werden VRZRKO DQGHUH :DȬHQ DOV DXFK DQGHUH Gebäude benötigt als früher“, meint Prof. Thomas Beyerle. Er forscht an der Hoch- schule Biberach zum Thema militärische Infrastruktur. „Wir brauchen heute keine wieder hergerichteten Kasernen in einer Stadtstruktur. Wir müssen die neue Art der Kriegsführung im Auge haben und überle- JHQ :HOFKH $UW :DȬHQ ,PPRELOLHQ XQG passende Infrastruktur braucht man dazu?“, soBeyerle. Der Bundunddas Verteidigungs- ministeriummüssen die Richtung formulie- UHQ %DX XQG 8PVHW]XQJ NĆQQHQ DXFK YRQ Privatenoder inKooperationmit demBund getätigt werden. „Im Regelfall geht es dann VFKQHOOHU XQG Hȯ]LHQWHUĺ VR %H\HUOH Er weiß auch, was zu bauen ist: „Natürlich müssen Bundeswehr- und NATO-Soldaten irgendwowohnen. Aber daneben steigt auch der Bedarf an Brücken, Produktionsstand- orten für Wehrgüter sowie für deren War- tung undReparatur. Außerdemmüssenwir Anlagen für Cybersecurity mit den entspre- chenden Datenzentren und Energieversor- gungen bauen. Aus Sicherheitsgründen am besten gleich unterirdisch – zumindest teil- weise“, so Beyerle. Die neuen Standorte werden eher nicht in den Stadtzentren sein. „Wichtig werden jetzt Standorte in den Ballungsräumen für die europäischeRüstungsinfrastruktur. Dort wo die Produktion, die Wartung der Mili- tärausrüstung und die Energieinfrastruktur ansässig ist“, sagt Beyerle und verweist auf die ebenfalls notwendigen Schutzeinrich- tungen. Dass dies nötig ist, zeigen die Erfah- UXQJHQ LP 8NUDLQHNULHJ ZR GLH $QJULȬH insbesondere auf die Energieinfrastruktur gerichtet sind. Riesiger Kapitalbedarf Auch die reine Produktion von Wehrtech- nik wird hochgefahren. „Diehl, Heckler & Koch, Rheinmetall …, sie alle sind auf der Suche nach Grundstücken, weil sie mehr produzieren sollen und daher ihre Kapazitä- ten ausweiten müssen. Solche Produktions- anlagen werden eher in Industriegebieten gebaut oder erweitert. Dort fällt es nicht so auf“,meint Beyerle. Über Bonds oder Private Debt werde hier bereits investiert, ohne dass GLHV JURĕ ĆȬHQWOLFK EHNDQQW ZLUG „Das Thema Militärimmobilien ist ‚hot‘, aber aktuell ist der Markt noch jung und Wettbewerbsumfeld für militärisch genutzte Immobilien Zwölfmonatige Kapitalwert- und Mietwachstumsprognosen nach Sektoren Die aggregiertenZwölfmonatserwartungen fürMietenundKapitalwertehaben sich im letztenTeil des Jahres 2025 nur marginal verbessert. Den positivsten Ausblick haben Rechenzentren, und die Pro- gnosen für sekundäre Büroflächen sind etwas weniger negativ als zuvor. All diese Sektoren befinden sich in einerWettbewerbssituation zumilitärischen Immobilien- und Infrastrukturinvestments, für die es von den Datenanbietern noch kein eigenes Segment gibt. Quelle: Studie RICS Prime Office Prime Industrial Prime Retail Secondary Office Secondary Industrial Secondary Retail Multifamily Hotels Data Centre Rents Capital Values Agend Care Facilities Student Housing Leisure Life Sciences 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% 4% 3% 6% 5%