Institutional Money, Ausgabe 3/2026

Foto: © MEAG PRODUKTE & STRATEGIEN Digitale Infrastruktur 208 3/2026 | institutional-money.com klassige Bonität und lange Laufzeiten. Im Gegenzug bringt dies hohe Konzentration, standardisierte Spezifikationen und erhebli- che Verhandlungsmacht auf Mieterseitemit sich. Genau deshalb ist die Vertragsarchitek- tur bei diesen Assets ebenso wichtig wie die Lage“, sagt David Pecher. Mit den Neocloud-Anbietern wächst zugleich eine zweite Nachfragegruppe, bei der das Risiko-Rendite-Profil anders aussieht. „Das an Neo-Cloud-Anbieter verkaufte Colocation-Volumen in Europa hat sich im ersten Halbjahr 2026 auf 420 Megawatt vervierfacht, nach 89 Megawatt im Vorjahreszeitraum, überwiegend in den nordischen Märkten. Das bedeutet höhere Margen, aber schwächere Bonität, ist also anders zu besichern“, zieht Pecher sein Fazit. Besonders deutlich wird diese Frage bei noch jungen Anbietern von GPU-as-a-Ser- vice (GPUaaS). Pecher sagt: „Unterschätzt wird unserer Ansicht nach derzeit die Bonitätsfrage bei neuen Mietergruppen. Beispielsweise fragen Anbieter von GPU- as-a-Service inzwischen zweistellige Megawatt-Volumina nach, bringen aber nur eine kurze operative Historie mit.“ Die erwartete jährliche Nettorendite für Invest- ments in Rechenzentren liegt in Europa Pecher zufolge abhängig vonAsset-Qualität, Lage, Restlaufzeit (WAULT) und Bonität der Gegenparteien zwischen 5,5 und 7,0 Prozent, die erwartete Gesamtrendite zwi- schen neun und zwölf Prozent. Technik entscheidet Neben Stromversorgung und Bonität rückt die technische Zukunftsfähigkeit der Gebäude in den Mittelpunkt. Die Bandbreite reicht Pecher zufolge von klei- neren On-Premises-Lösungen mit einem bis 20 Kilowatt über Colocation- und Cloud-Rechenzentren bis hin zum großen AI-Campus mit einer Leistung von 100 Megawatt bis zu einemGigawatt. Die reine Größe sagt allerdings wenig darüber aus, ob ein Asset den Anforderungen der nächsten Technologiegeneration gewachsen ist. „Der beste Einzelindikator ist unserer Ansicht nach die Rack-Dichte.“ Als Rack werden die standardisierten Serverschränke eines Rechenzentrums bezeichnet; die Rack- Dichte misst die elektrische IT-Leistung pro Rack in Kilowatt. Pecher zufolge lag die Rack-Dichte im Bereich „Enterprise“ 2024 bei drei bis sechs Kilowatt und soll bis 2033 auf acht bis 15 Kilowatt steigen. Bei Hyperscalern soll sie von elf bis 22 auf 20 bis 30 Kilowatt zulegen. Im Bereich High Performance Computing (HPC) undGPU- as-a-Service werden 50 bis 100 Kilowatt und mehr erwartet. Noch höher liegt der Bedarf beimKI-Training. „In diesemBereich liegen wir bereits heute bei 100 bis 300 Kilowatt“, berichtet Pecher. Für Investoren stellt sich damit nicht nur die Frage, ob heute genügend Stromvorhanden ist, sondern auch, ob ein Rechenzentrum die steigenden Leistungsdichten von mor- gen aufnehmen kann. Entscheidend sind Pecher zufolge die Auslegung auf höhere Dichten, die Nachrüstbarkeit auf Direct-to-Chip-Flüssigkühlung, ausrei- chende Stromverteilung und geschlossene Kühlkreisläufe. Der Angebots-Nachfrage-Zyklus unterschei- det sich dabei deutlich von klassischen Immobilien. Aufgrund der langen Vorlauf- zeiten reagiert das Angebot nur träge. „In Frankfurt takten Anschlussvorlaufzeiten von 24 Monaten und mehr die Auslie- ferung. Für die Stromlieferung an neue Standorte gelten im besten Fall vier Jahre, mitunter sind es dem Vernehmen nach sogar neun Jahre. Dementsprechend geht der Leerstand zurück: von 16,9 Prozent im Jahr 2021 auf 6,4 Prozent im zweitenQuar- tal 2026“, so Pecher. Vier Werthebel Für Bestandshalter identifiziert Pecher vier Werthebel: „Ein wichtiger Hebel ist die Vermietung freier Kapazität zu Marktkon- ditionen, ein zweiter die Erweiterung von Rechenzentren auf gesicherter Anschlusska- pazität, einDritter die Betriebsoptimierung mit Wirkung auf Energieeffizienz (Power Usage Efficiency, PUE) und laufende Betriebskosten (Opex) sowie viertens die Refinanzierung über denKapitalmarkt statt über Bankdarlehen.“ Aus Exit-Sicht entscheidend sind zudem die Übertragbarkeit von Genehmigungen, Stromverträgen und Betreibervereinba- rungen sowie belastbare Step-in-Rechte. Die technische Restnutzungsdauer sollte dokumentiert und eine Klumpung der Mietvertragsausläufe vermiedenwerden, so Pecher. „Wertvernichtendwirken Standorte ohne Erweiterungsoption, mit einseitiger Betreiberabhängigkeit und Spezifikationen, die eine spätere Dichteerhöhung ausschlie- ßen“, fasst Pecher die Risiken nachteiliger Objekte zusammen. Darin liegt auch ein wesentlicher Teil des Obsoleszenzrisikos: Selbst physisch funk- tionsfähige Anlagen können technisch zurückfallen, unwirtschaftlichwerden oder aufgrund regulatorischer Veränderungen anWettbewerbsfähigkeit verlieren. Weitere Risikodimensionen sind laut MEAG Kon- zentrationsrisiken bei Kontrahenten und Mietern, Entwicklungs- undCapex-Risiken, Refinanzierungsrisiken sowie Regulierung und lokale Akzeptanz. Breiter als Rechenzentren Wer digitale Infrastruktur als Portfolio betrachtet, muss allerdings über Rechen- zentren hinausblicken. DTCP investiert dabei überwiegend nicht in einzelne Pro- jekte, sondern auf Unternehmensebene. Vento beschreibt den Ansatz: „Rund 90 Prozent unserer Infrastrukturinvestitionen » Wertvernichtend wirken Standorte ohne Erweiterungsoption, mit einseitiger Betreiberabhängigkeit und Spezifikationen, die eine spätere Dichte- erhöhung ausschließen. « David Pecher, Head of Infrastructure Equity Transactions bei der MEAG