Das Fachmagazin für institutionelle Investoren

Geben Sie Ihren Benutzernamen und Ihr Passwort ein, um sich an der Website anzumelden:

Bringt ESG wirklich etwas? Kritische Fragen von unerwarteter Seite!

Ad

Drei Manger von NN Investment Partners stellen sich den schwierigen Fragen der nächsten Generation und geben unerwartete und persönliche Antworten zum Thema ESG und verantwortungsbewusster Geldanlage.

Anzeige
Advertisement
| Regulierung
twitterlinkedInXING

Exklusiv: So optimierte das VZN mit Warburg-HIH die Immobilientangente

Das Versorgungswerk der Zahnärztekammer Nordrhein (VZN) hat mit Warburg-HIH Invest Real Estate ihren Immobilienbestand in eine neue Rechtshülle transferiert und dabei gleich von mehreren Vorteilen profitieren können. Die beiden Geschäftsführer berichten über die Hintergründe.

Uwe Zeidler, Geschäftsführer beim Versorgungswerk der Zahnärztekammer Nordrhein
Uwe Zeidler, Geschäftsführer beim Versorgungswerk der Zahnärztekammer Nordrhein: "Allein der Verzicht auf Abschreibungen erhöhte die laufende Verzinsung des Portfolios um 60 Prozent."

 
© VZN

Uwe Zeidler, Geschäftsführer des Versorgungswerks der Zahnärztekammer Nordrhein (VZN) und Alexander Eggert, Geschäftsführer von Warburg-HIH Invest Real Estate, berichten in einem exklusiven, „Institutional Money“ vorliegenden Beitrag, wie es ihnen gelang, über eine Änderung der Rechtshülle das Immobilienportfolio des Versorgungswerk zu optimieren und dabei vor allem zusätzliche Flexibilität zu gewinnen:

„Alle institutionellen Investoren stehen im derzeitigen Niedrigzinsumfeld vor großen Herausforderungen. Null- bzw. sogar Negativzinsen berühren nicht nur den Bereich der festverzinslichen Anlagen, sondern strahlen auch auf alle anderen Assetklassen aus. So sind die laufenden Renditen für Immobilienanlagen inzwischen auf einen historischen Tiefpunkt gesunken. Diese hohen Bewertungen erfordern für Immobilien ein Umdenken in der Akquisition, aber auch eine neue Flexibilität beim Management der Assets. Mit der Einführung des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) im Jahre 2013 wurde den Anlegern mit der Investment-KG – neben den Sondervermögen und der Investment-AG – eine weitere Rechtsform für indirekte Immobilieninvestments eröffnet. Die Investment-KG soll hauptsächlich der Verwaltung von Altersvorsorgevermögen in Deutschland dienen und ist eine der beiden zulässigen Rechtsformen für geschlossene Fonds.

Bereits im Jahr 2015 beschäftigte sich das Versorgungswerk der Zahnärztekammer Nordrhein (VZN) mit den Möglichkeiten der Investment-KG und entschloss sich im Jahr 2016, dass bislang direkt gehaltene Portfolio mit Unterstützung der Warburg-HIH Invest in ein indirektes Investment umzuwandeln.

Der betreffende Immobilienbestand befindet sich überwiegend im Rheinland und hat aktuell eine Gesamtmietfläche von rund 161.000 Quadratmetern und einen Verkehrswert von über 290 Millionen Euro. Bei der Ausgestaltung der Investment-KG brachte die Warburg-HIH Invest ihre inzwischen langjährigen Erfahrungen ein. Dabei wurde das VZN unter anderem operativ bei der Umsetzung des Vorhabens unterstützt sowie mit der aufsichtsrechtlichen und steuerlichen Due Dilligence unterstützt.

Dadurch, dass sich sowohl der Direktbestand als auch die Objekt-KGs zu 100 Prozent im Eigentum des Versorgungswerkes befanden, war die Übertragung steuerneutral, insbesondere fiel keine Grunderwerbsteuer an. Durch die Übertragung zu Verkehrswerten erfolgte eine nicht unerhebliche Aufdeckung stiller Reserven, die jedoch nicht in vollem Maße gehoben wurden, sondern zum großen Teil in der Investment-KG verblieb.

Die Einbringung hat sich so als Schlüssel für die sukzessive Optimierung eines Portfolios erwiesen, zum Beispiel weil sich der nun indirekt gehaltene Immobilienbestand leichter managen lässt als das direkt gehaltene Portfolio. Statt vieler heterogener Immobilien gibt es nunmehr nur noch ein einziges Investment, über dessen Wert- und Risikoentwicklung sowie Optimierungspotenziale das Fondsmanagement in einem vierteljährlichen Reporting unterrichtet. Soweit sich die Immobilien in unmittelbarer Reichweite befinden, werden die eingebrachten Immobilien vom VZN auch weiterhin selbst gemanagt. Darüber hinaus eröffnet sich aber auch die Möglichkeit, weiter entfernte Immobilien nach Prüfung durch das Fondsmanagement hinzuzukaufen und managen zu lassen und so einen sektoral und geographisch diversifizierten Immobilienbestand aufzubauen. 

Die Chancen einer Investment-KG setzen allerdings auch ein Management mit entsprechendem Netzwerk und umfassenden Kompetenzen voraus. Mit jeder neu erworbenen Immobilie wachsen auch die Anforderungen an Ertragsoptimierung und Steuerungsmöglichkeiten. Hinzu kommt der Aufwand für die Koordination der Bewirtschaftung. Von der Vermietungsstrategie über die Koordination der Instandsetzungen bis hin zu Revitalisierungen und Projektentwicklungen eröffneten sich zahlreiche Möglichkeiten, auf die Entwicklung und das Wachstum des Portfolios einzuwirken. Das umfassende Leistungsspektrum war deshalb ein entscheidendes Argument, um den Weg der Einbringung gemeinsam mit der HIH-Gruppe zu gehen.

Die Einbringung brachte dem Versorgungswerk eine Reihe von unmittelbaren wirtschaftlichen Vorteilen, weil sich beispielsweise laufende Abschreibungen nicht mehr mindernd auf Ausschüttungen auswirken müssen, stille Reserven teilweise aufgedeckt werden konnten und die Möglichkeiten zur Darlehensaufnahme gestiegen sind.

Allein der Verzicht auf Abschreibungen erhöhte die laufende Verzinsung des Portfolios um 60 Prozent. Die Fremdfinanzierung von Immobilien und anderer Anlagen ist für Versicherungen und Pensionskassen aus regulatorischen Gründen beschränkt. Dabei ist es gerade im derzeitigen Zinsumfeld unter Umständen sinnvoll, eigenes Kapital für weitere Immobilieninvestitionen freizusetzen oder die Liquidität anderwärtig zu nutzen. Im Rahmen der Investment-KG konnte das Management der Gesellschaft die einmalig günstigen Refinanzierungskonditionen im Markt wahrnehmen. Für das Versorgungswerk bedeutet dies nur ein geringes Risiko, da eine Nachfinanzierung durch Eigenkapital nach Festzinsauslauf immer möglich sein wird. Allein durch die Refinanzierung im Markt erhöhte sich die laufende Rendite nochmals erheblich, sodass sich im Gesamtergebnis die Portfoliorendite durch Einbringung und Nachfinanzierung fast verdoppelt hat und die Ausschüttungssteuerung vereinfacht werden konnte. Letztendlich wurde durch die Refinanzierung erhebliches Eigenkapital freigesetzt, was zunächst die Immobilienquote gemäß der Anlageverordnung entlastete und im Folgenden ertragreich reinvestiert werden konnte.“

 

twitterlinkedInXING

News

 Schliessen

Mit der Nutzung dieser Website stimmen Sie der Verwendung von Cookies und unserer Datenschutzerklärung zu. Mehr erfahren