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Der klassische Direktbestand ist tot - lang lebe der Direktbestand!

Wie sehen die Anforderungen an ein Risikomanagementsystem bei der Vergabe von direkten Immobilienfinanzierungen aus? Damit beschäftigt sich Maximilian Schupp, Head of Research and Analysis bei der Investor Partners GmbH in Frankfurt.

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Maximiian Schupp
© Investor Partners

Immer mehr institutionelle Investoren suchen händeringend nach attraktiven Anlagemöglichkeiten für den Direktbestand. Eine dieser attraktiven Anlagemöglichkeiten ist die direkte Vergabe von Immobilienfinanzierungen über die Form eines hypothekenbesicherten Schuldscheindarlehens oder einer hypothekenbesicherten Anleihe. In Strategiegesprächen mit institutionellen Einrichtungen in Deutschland kommt immer wieder die Frage auf, wie die Risiken einer solchen Anlage zu bewerten sind. Vorab sollte man jedoch erst einmal die aufsichtsrechtliche Seite genauer beleuchten, meint Schupp.

Worauf VAG-regulierte Investoren achten müssen
Einordnung als Realkredit nach § 2 Abs. 1 Nr. l AnlV: ,,Forderungen, für die ein Grundpfandrecht an einem in einem Staat des EWR oder in einem Vollmitgliedstaat der OECD belegenen  Grundstück oder grundstücksgleichen Recht besteht, wenn das Grundpfandrecht die Erfordernisse der §§ 14  und 16 Abs. 1 bis 3 des Pfandbriefgesetzes erfüllt."

Nach dem BaFin-Rundschreiben 11/2017 sind für § 2 Abs. 1 Nr. 1 AnlV jene Darlehen qualifiziert, die durch ein Grundpfandrecht gesichert sind und deren Verzinsung und Rückzahlung jederzeit, unabhängig von der Person des Kreditnehmers, durch das Beleihungsobjekt gesichert sind. Dies sind nur Darlehen, bei denen neben der erforderlichen Prüfung der Bonität des Darlehensnehmers die dingliche Sicherung durch das Grundpfandrecht im Vordergrund steht. 

Darüber hinaus darf nach § 14 des Pfandbriefgesetzes die Beleihung 60 Prozent des ermittelten Beleihungswertes eines Objektes oder Grundstücks nicht übersteigen. Als Grundlage für die Festsetzung eines Beleihungswertes ist nach§ 16 des Pfandbriefgesetzes ein von der Kreditentscheidung unabhängiger Gutachter heranzuziehen, der über die hierzu notwendige Berufserfahrung sowie über die erforderlichen Fachkenntnisse für die Beleihungswertermittlung verfügt.

Nachrangfinanzierungen sind der 35-Prozent Risikokapitalquote zuzuordnen
Der Regulator gibt für Investoren, die nach dem Versicherungsaufsichtsgesetz reguliert werden, genaue Vorgaben für einen Erwerb einer hypothekenbesicherten Finanzierung. Neben dem Erwerb erstrangig besicherter Finanzierungen gibt es für VAG-regulierte Investoren noch die Möglichkeit, sich an sogenannten Mezzanine- oder auch Nachrangfinanzierungen genannten Transaktionen zu beteiligen. Hier erfolgt die aufsichtsrechtliche Einordnung jedoch nicht nach dem Anforderungskatalog des Pfandbriefgesetzes. Nachrangfinanzierungen sind aufsichtsrechtlich nach § 2 Abs. 1 Nr. 9 AnlV innerhalb der 35-Prozent Risikokapitalquote einzuordnen. Nach der Erfüllung der aufsichtsrechtlichen Anforderungen gibt es noch transaktionsspezifische Anforderungen zu prüfen, die je nach der Art der Finanzierung unterschiedlich sein können.

Risikofaktoren, die es zu beachten gilt
Die folgenden Risikofaktoren geben keinen Anspruch auf Vollständigkeit, bieten aber einen guten Überblick für mögliche Prüfungsszenarien, sagt Schupp.

Art der Finanzierung
Immobilienfinanzierungen sind nicht homogen und haben verschiedene Charakteristika. Dabei gibt es immer wiederkehrende Fälle wie die Finanzierung von Grundstücken, Projektentwicklungen, Bestandsobjekten (Wohn-, Gewerbe-, Logistik-, Handels-, Hotelimmobilien und viele mehr), Immobilienportfolios, Einzelobjekten, Sanierungsfällen und so weiter und so fort. Dabei ist jedoch grundsätzlich festzuhalten, dass das Risikoprofil der einzelnen Objektarten unterschiedlich ist und teilweise, wie etwa bei Logistikimmobilien, externe Faktoren wie der Konjunkturzyklus direkte Auswirkungen auf ein Objekt und dessen Verwertung haben kann.

Verschiedene Finanzierungsarten, verschiedene Rendite-Risiko Profile
Schupp dazu: "Die Frage, ob man die verschiedenen Finanzierungsarten grundsätzlich nach einem einheitlichen Rendite-Risiko Profil ordnen kann, muss leider verneint werden. So einfach ist dies nicht umzusetzen. Eine bestehende Wohnimmobilie kann einen hohen oder niedrigen Mieterleerstand vorweisen. Hierfür können der Standort des Objektes oder aber auch objektbezogene Faktoren verantwortlich sein."

Der Standort eines Objektes birgt verallgemeinert ein deutlich höheres Risiko als objektbezogene Faktoren. Eine Gewerbeimmobilie mit langen Mietvertragslaufzeiten und solventen Mietern stellt ein konservativeres Investment gegenüber einer Wohnimmobilie mit hohem Leerstand und C-Standort dar. Auch bei neuen Entwicklungen ist darauf zu achten, inwieweit Zukunftspläne verwirklichbar sind. Gibt es bereits unterschriebene LOis (Letters of Intent, deutsch: Absichtserklärungen) von potentiellen Mietern oder Käufern? Soll ein Immobilienprojekt gebaut werden oder soll ein Grundstück bis zur Baureife entwickelt werden? Gibt es bereits einen Bebauungsplan, einen Aufstellungsbeschluss oder ein laufendes B-Plan-Verfahren?

Lage des Finanzierungsgegenstands
Lage, Lage, Lage! Das ist das, was  Immobilienexperten  einem vor einem bevorstehenden Kauf immer wieder versuchen einzutrichtern. Schupp dazu: "Das stimmt auch, nur nicht ganz. Das Ruhrgebiet war in der Hochzeit des Kohlezeitalters wahrscheinlich eine der begehrtesten Regionen Deutschlands in Bezug auf Arbeit und Wohnen. Zur damaligen Zeit hätte man ohne große demografischen Risiken Objekte finanzieren können. Im 21. Jahrhundert ist die Situation jedoch eine völlig andere. Mittlerweile hört man im Zusammenhang mit dem Ruhrgebiet und anderen westdeutschen Metropolregionen auch

Tempora mutantur: Begriffe wie „Aufbau West" und Ähnliches fallen
Die Zeiten haben sich geändert. Im Osten der Bundesrepublik baut Volkswagen ein neues Werk für E-Mobilität. Tausende qualifizierte und gut verdienende Arbeiter werden in Ortschaften mit teils maroder Infrastruktur umsiedeln. Dort herrscht akuter Handlungsbedarf mit zeitgleich sicheren Abnehmern zukünftiger Objekte. Die Quintessenz ist folgende: Eine erfolgreiche Lagebewertung einer Immobilie oder eines Grundstückes kann nicht alleine auf Makroebene erfolgen. Erst nach der Beurteilung der Fakten auf der Mikroebene lässt sich ermessen, ob ein Objekt bei einer vermeintlich guten oder schlechten Makrolage auf der Mikroebene nicht doch ein attraktives oder eben nicht attraktives Chancen-Risiko-Profil bietet.

Sponsor der Finanzierung
Hinter Immobiliengesellschaften verbergen sich ausführende Köpfe, die eine Gesellschaft zum Erfolg oder Misserfolg führen. Schupp: "Als Entscheidungsträger einer deutschen institutionellen Einrichtung haben Sie einen guten Überblick über Ihre Branchenkollegen. Es gibt öffentlich zugängliche Seiten und Magazine wie Institutional Money, die regelmäßig darüber informieren, wenn es bei den Entscheidungsträgern deutscher institutioneller Einrichtungen zu einem Wechsel kommen sollte. Sie bilden sich eine Meinung über Kollegen, tauschen sich mit ihnen aus oder investieren sogar gemeinsam. Mit anderen haben Sie vielleicht auch gar keine Berührungspunkte. Doch die Akteure hinter den Einrichtungen sind über viele Jahre hinweg die gleichen."

Immobilien: neue Gesellschaften, aber oft dieselben Akteure im Hintergrund
Im Bereich der Immobilienwelt verhält es sich ähnlich, jedoch mit dem Unterschied, dass auf Firmenseite ständig neue Gesellschaften entstehen, die eigentlichen Akteure hinter den Kulissen aber vielfach die gleichen sind.Schupp: "Das Phänomen ist nicht zwangsläufig auf Insolvenzen oder Vernebelung zurückzuführen, sondern häufig auch darauf, dass für einzelne Immobilienobjekte eigene Gesellschaften gegründet werden. Doch nicht jeder im Immobiliensektor ist ein weißes Schaf und daher ist es umso wichtiger, mit Partnern zusammenzuarbeiten oder eigene Mitarbeiter abzustellen, die tief im Immobiliensektor verwurzelt sind und über ein umfangreiches Netzwerk verfügen."

Sicherheiten & Werthaltigkeit
Eine nachhaltige Wertbetrachtung eines Finanzierungsgegenstandes (Grundstück, Bestandsimmobilie oder Immobilienprojekt) ist in jedem Fall durchzuführen. Schupp: "Aufgrund der Komplexität kann dabei auf anerkannte und zertifizierte Gutachter (beispielsweise bulwiengesa oder Jones Lang LaSalle) zurückgegriffen werden. Die Feststellung des Markt­ und Verkehrswertes muss nach § 194 BauGB und die des Beleihungswertes nach§ 16 PfandBG erfolgen." Als Sicherheiten dienen beispielsweise erstrangige Grundpfandrechte auf das jeweilige Finanzierungsobjekt (Grundstück oder Immobilie), Verpfändungen der Anteile der jeweiligen objektbezogenen Zweckgesellschaft, Sicherungsabtretungen von eventuellen Mietverträgen und Versicherungsansprüchen oder aber auch die Verpfändung von Barsicherheiten, die der Sponsor der Sicherheitenmasse zusätzlich zuführt.

Beteiligte Parteien
Im Rahmen von Finanzierungen über hypothekenbesicherte Schuldscheindarlehen gibt es neben dem Darlehensgeber und Darlehensnehmer (Sponsor) noch weitere beteiligte Parteien, die einzubeziehen sind. Neben einem Treuhänder, der die Sicherheiten für die Gläubiger verwahrt, und dem Wertgutachter, fungiert klassischerweise eine Bank als Zahlstelle und Verwalter der Zahlungsströme.

Hypothekenbesicherte Finanzierungen werden fixer Teil der Direktanlage
Schupp: "Die Anlageklasse der hypothekenbesicherten Immobilien- beziehungsweise Grundstücksfinanzierung entwickelt sich in den Portfolios deutscher Institutioneller zu einem festen Bestandteil innerhalb der Direktanlage. Die Finanzierungen mit pfandbriefähnlichem Charakter (auch bei Pfandbriefen dienen Grundpfandrechte als Sicherheiten, jedoch mit dem Unterschied, dass die Sicherheitenmasse bei Pfandbriefen rollierend und nicht statisch ist)  bieten im aktuellen Marktumfeld ein attraktives Chancen-Risiken-Profil. Durch die Begrenzung der Beleihung auf 60 Prozent für VAG-regulierte Investoren lässt sich nach einer Plausibilisierung der Investitionsmöglichkeit und des Wertgutachtens eine attraktive Rendite bei überschaubarem Risiko erzielen." (kb)

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