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Wann lohnen sich Wohnimmobilienfinanzierungen in Deutschland? (Teil 1)

Sichere Renditen, geringe Ausfallquoten, laufende Rückflüsse: Wohnimmobilienfinanzierungen für Privatkunden haben als Assetklasse ihren Reiz, auch wenn sie auf den ersten Blick vielleicht langweilig oder sogar aufwändig in der Verwaltung erscheinen. Für Investoren lohnt es sich, genauer hinzusehen.

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Clifford Tjiok ist Managing Partner der Loancos-Gruppe. Diese Gruppe  unterstützt seit fast 20 Jahren Kreditinstitute, Versicherungen und Investoren bei der laufenden Steuerung und effizienten Bearbeitung von Kreditportfolios. Gemeinsam bilden sie den größten unabhängigen Spezialdienstleister für ganzheitliche Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Bearbeitung von unbesicherten Forderungen und immobilienbesicherten Finanzprodukten in Deutschland. 
© Loancos

Das aktuelle Niedrigzinsumfeld betrifft auch den Markt für Wohnimmobilienfinanzierungen. Die Zinsen bewegten sich hier im Mai 2019 je nach Laufzeit und Beleihungshöhe zwischen 0,75 Prozent und zwei Prozent p.a., wie der "Immobilien Zeitung" gegen Ende Mai 2019 zu entnehmen war. Je nach Beleihungshöhe sowie Bonität und Beruf des Kreditnehmers sind jedoch höhere Zinsen möglich. "Wohnimmobilienfinanzierungen bieten gerade in den längeren Laufzeiten eine bessere Rendite als Staatsanleihen und Pfandbriefe. Und das Marktvolumen für Wohnimmobilienfinanzierungen lag im Jahr 2018 bei zirka 220 Milliarden Euro", stellt Dr. Clifford Tjiok, Managing Partner der Loancos-Gruppe, fest.

Laufende Rückflüsse
Wohnimmobilienfinanzierungen sind in Deutschland üblicherweise Annuitätendarlehen. Endfällige Kredite, die nur Zinszahlungen ohne Tilgung aufweisen, sind in Deutschland nicht üblich. Regelmäßige Rückzahlungen und Sondertilgungen bringen laufende Rückflüsse. Diese können schnell wieder angelegt werden – entweder in der gleichen Assetklasse zu möglicherweise höheren Zinsen oder in anderen Assetklassen.

Geringes Verlustrisiko in Deutschland: Stabiler Zinssatz und kontinuierliche Tilgungen
Hohe Ausfallquoten treten bei Wohnimmobilienkrediten eher in volatilen Märkten auf, wenn viele Kredite für minderwertige Immobilien ohne angemessene Sicherheiten an Kunden mit schlechter Bonität vergeben werden. Das ist in Deutschland nicht der Fall. Im Gegenteil: Hier sind Wohnimmobilienfinanzierungen für Privatkunden eine risikoarme Anlageform. Angemessene erstrangige Sicherheiten sowie die Streuung des Risikos durch hohe Granularität und regionale Diversifizierung führten laut einer Erhebung des ZKA im Rahmen von CRD IV bei Erstrang-Darlehen über 20 Jahre zu Verlustquoten zwischen 0,042 Prozent und 0,072 Prozent p.a.. Damit entspricht das Kreditrisiko von Wohnimmobilienfinanzierungen in Deutschland einem „AA“-Risiko.

Sehr defensives Risiko-/Renditeprofil
Durch den erwähnten Tilgungseffekt kommt es kontinuierlich zu einer Reduzierung der Beleihungshöhe, während der ursprünglich vereinbarte Zinssatz bis zum Erreichen des Sonderkündigungsrechts nach § 489 BGB nach zehn Jahren unverändert bleibt. Bei einem Tilgungssatz von vier Prozent p.a. sind nach fünf Jahren bereits 20 Prozent des ursprünglichen Wohnimmobilienkredits getilgt. Dadurch weist der Wohnimmobilienkredit ein sehr defensives Risiko-/Renditeprofil auf.

Regulatorische Behandlung
Wohnimmobilienkredite unterliegen in Deutschland regulatorischer Privilegierung, wenn sie die Eigenschaften als Realkredit erfüllen. Es zeigt sich: Gerade auch in den Phasen anhaltend niedriger Zinsen, ist diese Assetklasse eine interessante Beimischung im Gesamtportfolio.

Aber wie gelingt der Aufbau eines entsprechenden Portfolios? Und wie lässt sich der Bearbeitungsaufwand begrenzen? Dieser Frage gehen wir in Teil 2 nach. (kb)

          

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