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Über zweierlei Maß bei direkten Immobilieninvestments und REITs

Eine aktuelle Investoren-Umfrage von Universal-Investment (7. Oktober 2019) zeigt eine Verschiebung der Risikoakzeptanz institutioneller Investoren im Immobilienbereich. Während bisher Core-Immobilien immer im Fokus standen, sind mittlerweile Core+-Immobilien an erster Stelle.

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Thomas Körfgen (Bild) von Savills bricht eine Lanze für REITs, die bei deutschen Investoren wohl zu Unrecht ein Schattendasein führen.
© Savills

Noch deutlicher wird der Paradigmenwechsel anhand der knapp 60 Prozent der Investoren, die jetzt auch Interesse an Value-Add-Objekten bekunden. Dieser Anteil lag im vergangenen Jahr etwa 20 Mal niedriger bei 3,1 Prozent.

Der eigentliche Sinn und Zweck der Investition in Betongold geht verloren
Körfgen führt aus: "Vergegenwärtigen wir uns die Merkmale von Core-Immobilien, also Immobilien, die langfristig vermietet sind, stabile Einnahmen erbringen und lediglich moderate Wertsteigerungen erwarten lassen. Demgegenüber stehen Value-Add Immobilien für Objekte mit Sanierungs-, Refurbishment- und Neupositionierungsmöglichkeiten, höheren Leerständen und der Möglichkeit einer signifikanten Wertsteigerung – jedoch gepaart mit einem wesentlich höheren Risiko. Dies geht mit dem Studienergebnis einher, dass mittlerweile weniger als die Hälfte der Befragten den Fokus auf der laufenden Ausschüttungsrendite sieht (im Vorjahr waren das noch 70 Prozent), sondern auf der Gesamtrendite. Der eigentliche Sinn und Zweck der Investition in Betongold, nämlich die regelmäßigen und prognostizierbaren Mieterträge zu erhalten, wird hierdurch ad absurdum geführt."

REITs stehen in puncto Risiko deutlich unterhalb von Value-Add
REITs schütten mindestens einmal jährlich Dividenden aus, meist jedoch öfters, kanadische Unternehmen sogar monatlich. Diese Cashflows, die den Investoren zustehen, machen ein Immobilieninvestment so attraktiv. Kursgewinne hingegen folgen dem operativen Erfolg, der durch die Qualität der Immobilien sowie deren Lage, aber vor allem durch das Management, positiv beeinflusst werden kann. ​REITs fristen in Deutschland weiterhin ein Schattendasein. "Von jeher steht diese Art der Investition in Häuser für mich als die liquide Form der Core-Immobilie – auf der Risikoleiter wesentlich weiter untenstehend als Value-Add-Immobilien", sagt Körfgen.

Wieso haben REITs in Deutschland so wenig Bedeutung für Investoren?
Woran aber liegt es, dass REITs immer noch keine Bedeutung insbesondere bei deutschen Investoren haben? Einerseits sicherlich an der auf dem ersten Blick vorhandenen Volatilität des gelisteten Immobilienvehikels REIT an der Börse, vermutet Körfgen. Doch eben diese Kursschwankungen ermöglichten es dem Investor, auch teilweise günstig einzusteigen und den optimalen Zeitpunkt zu erwischen, an dem die Märkte vielleicht nach oben übertreiben, und Ineffizienzen des Kapitalmarktes auszunutzen.

Was gerne übersehen wird
Dazu gehört, dass sich diese am Kapitalmarkt kurzfristig auftretenden Kursschwankungen im langfristigen Vergleich immer näher an die Wertschwankungen der direkten Immobilien annähern. Eine Studie von CRM mit mehreren hundert real existierenden Pensionsfondsvermögen zeigt über die letzten knapp zwanzig Jahre einen nahezu identischen Gleichlauf von US-REITs mit US-Direktimmobilien und einer Korrelation von 92 Prozent.

REITs auf Augenhöhe mit Direktinvestments, aber nicht im Fokus der Investoren
Der REIT nimmt den Wettbewerb mit der direkt gehaltenen Immobilie jederzeit auf. Es ist die schnellste, flexibelste, einfachste und kostengünstigste Art und Weise sein Exposure in diesem Bereich aufzubauen, zu halten und anzupassen, gibt Körfgen zu bedenken. (kb)

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