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Trend bei Spezial-AIFs: Deutschland-Immobilienfonds performen besser

Offene Immobilien-Spezial-AIF erzielten einen durchschnittlichen Total Return von 2,8 Prozent pro Jahr innerhalb der letzten zehn Jahre. Dieses eher schwache Ergebnis geht vor allem auf das Konto der Fonds mit Immobilien im europäischen Ausland. Deutschlandfonds erzielten hingegen 4,3 Prozent p.a..

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Dr. Sebastian Gläsner, Vice President | Client Coverage bei MSCI
© MSCI

Mit Blick auf alle offenen Immobilien-Spezialfonds ist der Deutschlandanteil in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen und erreicht Ende 2016 rund zwei Drittel (62,5 Prozent). Auslandsfonds haben dagegen nur selektive Wachstumspotenziale. Büroimmobilien sind mit einem Anteil von 37,1 Prozent immer noch die wichtigste Nutzungsart, auf Handelsimmobilien entfallen rund 30 Prozent und auf Wohnimmobilien – trotz des Booms in diesem Segment – nur 9,5 Prozent. Unterm Strich hat auch die Branche der offenen Immobilien-Spezial-AIF unter den aktuell hohen Immobilienpreisen und der Objektknappheit zu leiden. Abhilfe kann von Projektentwicklern kommen, die neu ins Fondsgeschäft einsteigen. 

Dies sind die Kernergebnisse der Online-Pressekonferenz: „Offene Immobilien-Spezial-AIF – Wachstum ohne Ende?“. Referenten waren Dr. Sebastian Gläsner, Vice President | Client Coverage bei MSCI, Michael Schneider, Geschäftsführer der IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH sowie Marc Drießen, Geschäftsführer der HANSAINVEST Hanseatische Investment-GmbH. 

Deutschlandfonds 100 bis 200 Basispunkte über Europafonds 

MSCI-Experte Dr. Gläsner miente zu den Renditekennzahlen der offenen Immobilien-Spezial-AIF: „Die Performance der Deutschlandfonds lag – gemessen am jährlichen Total Return – in den vergangenen Jahren zwischen 100 und 200 Basispunkten oberhalb der Europafonds. Das bessere Abschneiden der Fonds mit Deutschlandimmobilien ist unter anderem auf die allgemeine, sehr gute Marktentwicklung hierzulande zurückzuführen. Außerdem werden Nischenstrategien – wie beispielweise Parken, Logistik, Pflege – in Deutschland konsequenter umgesetzt. Dies zieht den Index nach oben.“

Nutzungsartenvergleich

Bei der Analyse nach Nutzungsarten schnitten die Fonds mit deutschen Handelsimmobilien jahrelang besser ab als deutsche Büroimmobilien. Dr. Gläsner kommentiert: „Erst im Jahr 2016 hat sich das Bild umgedreht und Büro hat Einzelhandel (Total Return von 6,1 Prozent p.a. versus 3,8 Prozent p.a.) überholt. Hierin spiegelt sich das deutliche Anziehen des Büromarktes wider.“ MSCI analysiert nicht nur die Total Returns der Fonds, sondern auch die Ausschüttungsrenditen. Aus Investorensicht hat in der Regel die laufende Ausschüttung einen höheren Stellenwert als der Total Return. „In diesem Punkt kommen die Fonds den Bedürfnissen der Investoren entgegen. Während sich die Ausschüttungsrenditen aller Fonds in den vergangenen neun Jahren durchschnittlich relativ konstant zwischen 3,2 und 4,2 Prozent p.a. bewegten, schwankte der Total Return aufgrund der Immobilienbewertungen viel stärker. Er bewegte sich im selben Zeitraum zwischen 1,1 und 5,8 Prozent p.a.“, so Dr. Gläsner.

Wachstum um rund 30 Milliarden Euro in drei Jahren dank Institutioneller

Bei Institutionellen liegen Spezial-AIFs aktuell hoch in der Gunst. IntReal-Geschäftsführer Michael Schneider (Bild rechts) kommentiert: „Wir beobachten eine enorm hohe Nachfrage nach offenen Immobilien-Spezial-AIF. In den vergangenen drei Jahren stieg das Nettofondsvermögen aller Vehikel laut Bundesbank um rund 30 auf 82,7 Milliarden Euro an.“ Weiterer Markttrend: Die beiden großen Nutzungsarten Büro (37,1 Prozent) und Handel (30,5 Prozent) dominieren nach wie vor. Vor allem das Handelssegment hat in den vergangenen zwei Jahren zugelegt (+6,1 Prozentpunkte), während das Bürosegment (-3,8 Prozentpunkte) verloren hat.

2018 geht es wohl in der gleichen Tonart weiter

Mit Blick auf das kommende Jahr sagt Schneider: „Ich erwarte für 2018 eine Zunahme des Nettofondsvermögens, die – trotz wachsender Immobilienknappheit bzw. steigender Preise und sinkender Renditen – das Spitzenniveau von 2017 erreicht und sich auf mindestens sechs Milliarden Euro beläuft."

Nettomittelzuflüsse auf hohem Niveau – etwa zwischen vier und fünf Milliarden Euro

Deutschland wird als Safe Heaven weiterhin im Fokus stehen. Auslandsfonds haben dagegen laut Schneider nur sehr selektiv Wachstumspotenziale. Allerdings sei der offene Immobilien-Spezial-AIF nicht alternativlos. Der Druck von seiten internationaler Investoren auf KVGen, auch Luxemburger Strukturen anzubieten, nehme zu. 

Projektentwickler steigen ins Fondsgeschäft ein 

Der Wunsch nach einer Verstetigung der Erträge sowie die derzeit insgesamt günstige Marktlage führen dazu, dass immer mehr Projektentwickler ins Fondsgeschäft einsteigen. Marc Drießen (Bild links), Geschäftsführer von HANSAINVEST: „Dieser Trend lässt sich am Markt seit einiger Zeit beobachten. Eine ganze Reihe von Projektentwicklern plant den Einstieg ins Fondsgeschäft oder hat diesen mit uns bereits vollzogen. Im Grunde ist dies ein naheliegender Schritt: Projektentwickler „schaffen“ ein Anlagegut, das derzeit knapp ist und das Investoren händeringend suchen.“  

Ernst zu nehmende Hürde für Fonds-Neulinge ist das KAGB

Die regulatorischen Vorgaben in Gestalt des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) sind für Newcomer eine Herausforderung. Daher kooperiert die Mehrheit der neuen „Fondsanbieter“ mit einer Service-KVG, die die regulatorischen Aufgaben für sie übernimmt. „Wird ein Developer gleichzeitig Fondsinitiator, muss er mit bestimmten Interessenkonflikten umgehen – insbesondere dann, wenn er gleichzeitig auf Verkäuferseite (Entwickler) und Käuferseite (der von ihm aufgelegte Fonds) ist. Hier erfüllt eine externe Service-KVG eine wichtige Kontrollfunktion für die Anleger“, führt Drießen weiter aus. (kb)

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