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Savills IM-Analyse: Diese Immobiliensegmente starten neu durch

Das Licht am Ende des Pandemietunnels wird heller, die Sicht auf Gewinner am Immobilienmarkt klarer, meint Andreas Trumpp von Savills IM. Das sorgt dafür, dass auch einige der in der Krise abgestraften Immobiliensegmente, wie beispielsweise Fachmarktzentren, wieder eine Zukunft haben.

 Andreas Trumpp MRICS, Head of Research Europe bei Savills Investment Management
Andreas Trumpp MRICS, Head of Research Europe bei Savills Investment Management
© Savills Investment Management

Die wirtschaftliche Erholung ist endlich in Sicht. Sobald die Restriktionen weitgehend gelockert sind, werden nach den Erfahrungen mit der ersten Infektionswelle im vergangenen Jahr das Vertrauen und der Konsum vermutlich stark ansteigen. "Unserer Ansicht nach sind das gute Vorzeichen für eine konsumgetriebene Erholung der Wirtschaft ab der zweiten Jahreshälfte 2021", erklärt Andreas Trumpp, Head of Research Europe bei Savills IM, in einer "Institutional Money" exklusiv vorliegenden Analyse.

Die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) bleibt derweil auf absehbare Zeit unterstützend für den Immobilienmarkt. Die geldpolitischen Rahmenbedingungen werden, trotz der aktuellen Diskussionen um steigende Inflationsraten, wahrscheinlich noch für einen längeren Zeitraum locker bleiben. Aktuelle Prognosen gehen von einer Leitzinserhöhung der EZB ab frühestens 2024 aus.

Logistik: Weitere Preissteigerungen möglich
Am Logistikmarkt ist eine weitere Renditekompression kurzfristig und angesichts des für Immobilieninvestitionen zur Verfügung stehenden Kapitals möglich. Gerade in den wichtigsten europäischen Märkten wie Deutschland, Großbritannien, Frankreich und den Niederlanden.

"Wir erwarten, dass sich der Spread zwischen Core und Non-Core aufgrund der exzessiven "Flucht in die Sicherheit" und der zunehmenden Risikoaversion vieler Investoren ausweiten wird. Um die angestrebten Renditen zu erreichen, werden in zahlreichen Underwritings beachtliche Mietsteigerungen eingepreist. Da diese nicht in allen Fällen realisiert werden können, gehen wir nicht davon aus, dass alle derzeit zu beobachtenden Investments zwingend erfolgreich sein werden", prognostiziert Trumpp.

Umso wichtiger wird zukünftig eine breitere Diversifikation. Sei es nach Subsektoren wie Big Boxes, Distributionszentren, urbaner Logistik und Light Industrial, nach Geografien mit gänzlich neuen Ländern und Regionen, aber auch neuen Teilmärkten im Rahmen der E-Commerce-Expansion oder nach Investmentstrategien wie zum Beispiel Value-add, Forward Purchasing oder Joint Ventures mit Entwicklern.

Lebensmitteleinzelhandel: Sicher durch schwierige Zeiten
Der Lebensmitteleinzelhandel hat sich in der Krise als widerstandsfähig erwiesen, nicht zuletzt, weil er zur lebenswichtigen Infrastruktur gehört. Trumpps Ansicht nach treffen hier langfristige Horizonte aus zwei Welten aufeinander, die gut zusammenpassen: Lebensmitteleinzelhändler sind weiterhin bestrebt, Standorte langfristig zu sichern und entsprechend lange Mietverträge abzuschließen. In anderen Bereichen geht der Trend zunehmend in Richtung kürzerer und/oder flexiblerer Mietverträge. Gleichzeitig steigt die Nachfrage nach langfristigen und sicheren Ertragsströmen von Core- und Core Plus-Investoren.

Fachmärkte haben Zukunft
Des Weiteren haben Fachmärkte und Fachmarktzentren ihre Widerstandsfähigkeit in der Pandemie bewiesen und, wie im Falle von Bau- und Gartenmärkten, ein beachtliches Comeback erlebt. Trumpp meint, dass sich dieser Trend verstetigen kann und sich daraus neue Investmentchancen ergeben, da durch die potenziell höheren Homeoffice-Quoten in der Post-Corona-Zeit ein größerer Wert auf ein behagliches heimisches Umfeld gelegt werden wird. In Großbritannien ist schon länger zu beobachten, dass ehemals auf der Highstreet angesiedelte Einzelhändler zunehmend in die frequenzstarken und weniger teuren Lagen in den Fachmarktzentren ausweichen. Dies bietet angesichts der höheren Renditen vielfältige Chancen für entsprechende Investmentstrategien.

Büros weiterhin benötigt
Physische Büros bleiben der Dreh- und Angelpunkt der Unternehmenstätigkeit. An dieser Ansicht hat sich für uns nichts geändert. Zwar erscheint eine schnelle Rückkehr der gesamten Belegschaft in die Büros in naher Zukunft trotz des Impffortschritts unwahrscheinlich. Auch wird es zukünftig einen höheren Anteil an flexiblen Arbeitsortmodellen geben und sich die Funktion des Büros zum Zentrum für kreativen Austausch und Innovationen weiterentwickeln.

Es wird aber von zentraler Bedeutung für die Schaffung und den Erhalt der Unternehmenskultur bleiben. Zentral gelegene, sehr gut erreichbare, moderne und den wesentlichen ESG-Kriterien entsprechende Büros mit einem hochwertigen Angebot an Einkaufsmöglichkeiten, Dienstleistungen und Gastronomie im Umfeld werden auch zukünftig stark nachgefragt werden – sowohl von Nutzern als auch von Investoren.

"Kurzfristig sind in Folge der schwachen Nachfrage steigende Leerstandsraten und damit sinkende Mieten wahrscheinlich. Ab 2022 erwarten wir aber ein Comeback des Bürosektors", prognostiziert Trumpp.

Pandemiebedingt haben sich Trumpp zufolge manche Trends im Immobiliensektor beschleunigt und im Core-Bereich hat sich die Preisspirale weitergedreht. "Institutionelle Investoren, die auf stabile und regelmäßige Erträge angewiesen sind, finden aber auch im aktuell herausfordernden Marktumfeld noch attraktive Investmentmöglichkeiten in den Sektoren Logistik, Lebensmittelhandel und Fachmarktzentren sowie Büro", erklärt Trumpp abschließend. (aa)

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