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Studie: Mezzanine-Kapital als Stütze in der Krise

Die Zurückhaltung der Banken eröffnet in Corona Zeiten neue Chancen für Nachrangfinanzierer. So lautet eine Kernaussage des FAP Mezzanine-Report 2020. Es gibt weniger Deals, dafür höhere Volumina und eine Konzentration auf Großstädte. ESG spielt bei der Investitionsentscheidung (noch) keine Rolle.

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FAP-Unternehmensgründer Curth Flatow
© FAP

Der Markt für Mezzanine-Kapital wächst und ist zum Standard in der Immobilienfinanzierung geworden. Bedingt durch durchschnittlich niedrige Beleihungsausläufe auf Seiten der Senior-Finanzierer wurde der Spielraum für Nachrangkapital größer.

Substitut für zurückhaltend gewordene Banken
Mezzanine-Kapitalgeber springen dort ein, wo Banken als Kapitalquelle aufgrund der Corona-Krise nur noch eingeschränkt zur Verfügung stehen. Dabei hat sich sowohl das Zinsspektrum als auch die Bandbreite der Beleihungswerte deutlich ausgeweitet. Zudem lässt sich ein Trend zu größeren Tickets erkennen. Das sind die zentralen Ergebnisse des 6. Mezzanine-Reports der FAP Group, eines der führenden unabhängigen Beratungsunternehmen für die Beschaffung und Strukturierung von Kapital für Immobilieninvestments und Projektentwicklungen in Deutschland.

155 Mezzaninkapitalgeber in Deutschland
Laut FAP sind in Deutschland 155 Kapitalgeber im Markt der Nachrangfinanzierung tätig - neun mehr als noch im vergangenen Jahr. 53 davon haben sich am FAP Mezzanine-Report 2020 beteiligt und in den vergangenen zwölf Monaten 6,9 Milliarden Euro Mezzanine-Kapital vergeben, 19 Prozent mehr als noch im Vorjahreszeitraum. Damit wurden Projekte mit einem Volumen von 40 Milliarden Euro finanziert. „Die Zurückhaltung der Banken sehen viele Nachrangfinanzierer als Chance. Sie springen dort in die Bresche, wo Banken entweder gar nicht mehr finanzieren oder nur geringe Beleihungsausläufe bieten. Die Corona-Krise hat die wichtige wirtschaftliche Bedeutung von Mezzanine-Kapitalgebern noch einmal verdeutlicht: Der Anteil von Nachrangkapital im Rahmen einer Gesamtfinanzierung ist durchschnittlich um über 13 Prozent gestiegen,“ sagt Hanno Kowalski, Managing Director von FAP Invest.

Mezzanine-Kapital für fast jede Lage
80 Prozent der befragten Nachrangfinanzierer sind inzwischen bei Bestandsobjekten und Projektentwicklungen tätig. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Anstieg um 16 Prozentpunkte. Projekte in Top-7-Städten und Metropolregionen sind nach wie vor am beliebtesten. 32 Prozent der Marktteilnehmer gaben an, nur in den Top-7 zu investieren – im Vergleich zum Vorjahr ein Plus von 22 Prozentpunkten.

Institutionelle präferieren deutsche Großstädte
Vor allem institutionelle Investoren beschränken ihr Engagement auf deutsche Großstädte mit positiver Bevölkerungsentwicklung. Gleichzeitig engagieren sich 80 Prozent der befragten Kapitalgeber sowohl in A- als auch B-Lagen. Und auch C-Lagen sind kein Tabu: 44 Prozent der Finanzierer würden sich auch hier engagieren, im letzten Jahr waren es nur 26 Prozent.
Mit der Konzentration auf deutsche Großstädte lässt sich auch ein Trend in Richtung einer geringeren Anzahl an Tickets erkennen. Dafür steigt das Finanzierungsvolumen pro Investment. Gleichzeitig versuchen viele Kapitalgeber, mit tendenziell längeren Laufzeiten Aufwand und Nutzen für sich optimal abzuwiegen. Die durchschnittliche Gesamtverzinsung (IRR) liegt mit zehn Prozent auf dem Niveau des Vorjahres. Die Bandbreite zwischen fünf und 18 Prozent spiegelt dabei das große Risikospektrum wider, in dem Mezzanine-Kapital ausgegeben wird.

ESG spielt noch keine Rolle
Gefühlt sind Nachhaltigkeitsaspekte in aller Munde. Doch bei der Investitionsentscheidung im Bereich Real Estate Debt spielen Kriterien für Umwelt, Soziales und Governance (ESG) bis dato so gut wie keine Rolle. Einfluss auf die Finanzierbarkeit einer Projektentwicklung oder Immobilieninvestition haben überwiegend die klassischen, branchenüblichen Bewertungskriterien. Risiken, die sich aus der schlechteren Verwertbarkeit von nicht ESG-konformen Immobilien ergeben könnten, werden auf Grund der meist kurzen Laufzeit von Mezzanine-Darlehen als zu vernachlässigend eingeschätzt.

Ausblick eingetrübt, aber Optimismus aus dem Ausland
Während im vergangenen Jahr noch 64 Prozent der Befragten von einer positiven Entwicklung des Marktes ausgingen, erwarten aktuell 58 Prozent eine leicht rückläufige Entwicklung. Mit einer steigenden Nachfrage rechnet keiner der Befragten. „Die Euphorie der vergangenen Jahre ist vorbei,“ konstatiert Hanno Kowalski. „Unter dem Eindruck des Lockdowns und dem damit verbundenen Wirtschaftseinbruch wollen viele Kapitalgeber zunächst die weitere Marktentwicklung abwarten. Finanzierungsziele für 2020 wurden vielfach zurückgenommen und nicht neu festgelegt.“ Schaut man auf die Gruppe der internationalen Investoren, ist die Stimmung nicht ganz so schlecht. Sie gehen von einer gleichbleibenden bis positiven Marktentwicklung aus. Insbesondere angelsächsische Adressen setzten auf die Zurückhaltung der deutschen Kapitalgeber und hoffen dadurch ihren Marktanteil erhöhen zu können. (kb)

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Über den FAP Mezzanine-Report: 
Für den FAP Mezzanine-Report wurden Anfang des Jahres 53 Marktteilnehmer in Einzelinterviews befragt. Die Gruppe setzt sich aus Kreditfonds (31 Prozent), institutionellen Investoren (29 Prozent), Single- und Multi-Family-Offices (24 Prozent) sowie Banken und Versicherungen (16 Prozent) zusammen.
 

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