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Käuferstreik trifft Europas Immobiliengesellschaften zur Unzeit

Europas Immobiliengesellschaften planen umfassende Immobilienverkäufe, um angesichts steigender Zinsen ihre Schulden abzubauen. Ihr Timing könnte kaum schlechter sein. Denn die Käufer wollen nicht ins fallende Messer greifen und warten günstigere Preise ab. Dieses Pokerspiel wird spannend...

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© fotofabrika / stock.adobe.com

Institutionelle Investoren halten sich derzeit offenbar mit Immobilienkäufen zurück, bis mehr Visibilität hinsichtlich der weiteren Entwicklung besteht. Das trifft beispielsweise börsennotierte Konzerne wie Vonovia, Land Securities Group und Unibail-Rodamco-Westfield, die angekündigt haben, dass sie große Teile ihrer Portfolios verkaufen wollen, um ihre Bilanzen aufzubessern. Galoppierende Inflation und rapide steigende Zinsen schrecken institutionelle Interessenten jedoch ab.

23 Milliarden Euro an Volumen
Insgesamt sind nach Berechnungen von Bloomberg mindestens 23 Milliarden Euro an Vermögenswerten im Besitz der größten öffentlichen Vermieter des Kontinents zum Verkauf vorgesehen. Der tatsächliche Betrag ist wahrscheinlich weitaus höher, schreibt Bloomberg in einer Bericht.

Im Gegensatz zu den Boomjahren sind Käufer zurückhaltend, sich zu engagieren, wenn die Werte an der Schwelle zu einer zweistelligen Korrektur stehen könnten und die Volatilität Finanzierungen teuer und schwer erhältlich werden lässt. Das führt zu einer Pattsituation.

“Der Investmentmarkt erlebt einen kompletten Transaktionsstopp”, sagte Thierry Beaudemoulin, Vorstandsvorsitzender der Adler Group, am Dienstag. Das Unternehmen hatte eine Umschuldung angekündigt, nachdem eine Reihe von geplanten Verkäufen nicht zustande gekommen war. Die Käufer “haben Angst, ein fallendes Messer zu fangen”.

Vermieter haben mit höheren Finanzierungskosten zu kämpfen, die sich allmählich auf Vermögenswerte auswirken, nachdem die Zentralbanken begonnen haben, die Zinsen aggressiv anzuheben. Dies hat die Aktienkurse stark belastet, da sich die Anleger über ihre relative Verschuldung sorgen, die mit sinkenden Vermögenswerten zunimmt, wie nachfolgende Grafik zeigt:

Die Börse preist zukünftige Abwertungen bereits jetzt ein

Adler wurden die Flügel gestutzt
Adler ist noch stärker unter Druck geraten als die meisten Konkurrenten. Vorwürfe von Leerverkäufern führten im vergangenen Jahr zu einem Einbruch der Aktien des Unternehmens und schränkten seine Möglichkeiten zur Refinanzierung ein. Das hat das Unternehmen zu einem Notverkäufer gemacht, der so schnell wie möglich Geschäfte abschließen will. Das Unternehmen streitet Betrugsvorwürfe ab, hat aber Schwierigkeiten, einen Wirtschaftsprüfer zu finden, nachdem KPMG im Mai aufhörte, schreibt Bloomberg.

Dem Vermieter gelang es, Anfang des Jahres zwei große Portfolios zu verkaufen, bevor die Zinserhöhungen spürbar wurden. Seitdem hat er zwei weitere Portfolios sowie die meisten seiner Entwicklungsprojekte und eine Beteiligung an Brack Capital Properties zum Verkauf vorgesehen, konnte aber noch keine Käufer finden. Ein teurer Umstrukturierungsplan, dem einige Gläubiger zugestimmt haben, würde dem Unternehmen eine zweijährige Atempause verschaffen, um die Vermögenswerte in geordneter Weise zu veräußern. 

Große Pläne, aber noch nicht viel realisiert
Doch auch die größten Vermieter des Kontinents haben mit Gegenwind zu kämpfen. Vonovia stellte im August Pläne zum Verkauf von Vermögenswerten im Wert von mindestens 13 Milliarden Euro vor, um einen Schuldenstand zu senken, der die Anleger beunruhigte. Die Anfang des Monats veröffentlichte Ergebnismeldung des Unternehmens für das dritte Quartal enthielt nur wenige Details zu den Fortschritten.

“Bislang gibt es kaum Anzeichen dafür, dass größere Veräußerungen bevorstehen, nicht zuletzt, weil das Vonovia-Management an veralteten Buchwerten festhält”, schrieb das Immobilienanalyseunternehmen Green Street Anfang des Monats in einer Mitteilung an seine Kunden.

Aroundtown ist ebenfalls bestrebt, seine Verschuldung, die etwa 40 Prozent seines Buchwerts beträgt, zu reduzieren. Der europaweit tätige Vermieter hat seit der Coronavirus-Pandemie verstärkt Verkäufe getätigt, da seine Hotel- und Einzelhandelsimmobilien von Lockdowns betroffen waren.

Laut einer Erklärung vom Dienstag hat das Unternehmen in diesem Jahr bereits Immobilien im Wert von 1,1 Milliarden Euro verkauft, zusätzlich zu den Deals über 2,3 Milliarden Euro, die im Jahr 2021 unterzeichnet wurden. Obwohl das Unternehmen über ausreichend Liquidität verfügt, um bis 2025 zurechtzukommen, hat das Interesse an Leerverkäufen zugenommen und liegt nun bei fast zwölf Prozent des Aktien-Streubesitzes.

Der Vermieter lehnte eine vorzeitige Rückzahlungsoption für nachrangige Anleihen ab und kündigte an zu prüfen, ob er die Kuponzahlungen aufschieben solle. Dies löste am Dienstag einen größeren Einbruch bei Immobilien-Hybridanleihen aus.

Privatanleger sollen in die Bresche springen
Der österreichische Vermieter S Immo hat sich darauf verlegt, Immobilien in kleineren Deals an vermögende Privatpersonen zu verkaufen, weil institutionelle Käufer “mehr oder weniger nicht mehr auf dem Markt sind”, sagte Vorstandsmitglied Herwig Teufelsdorfer diese Woche auf einer Telefonkonferenz.

Finanzinvestoren warten auf günstigere Preise
Private-Equity-Firmen wie Blackstone haben Rekordsummen für Immobilieninvestitionen aufgebracht und warten größtenteils an der Seitenlinie. Dies lässt Deals erwarten, wenn potenzielle Verkäufer beginnen, Preisnachlässe zu akzeptieren. Bislang halten sie durch. Der Druck aber nimmt zu. 

“Sie glauben gar nicht, wie viele unanständige Angebote Sie bekommen, wenn der Markt den Eindruck hat, dass Sie in Schwierigkeiten sind”, sagte Adler-Verwaltungsratschef Stefan Kirsten am Dienstag. (aa)

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