24.01.2023 | Märkte

Immobilienmarkt vor massivem Abschwung, Krise könnte sich verschärfen

Von London über Paris bis Deutschland und darüber hinaus kommen die Immobilienpreise unter Druck. Angesichts der zu erwartenden, neuen Bewertungsgutachten werden die kommenden Wochen und Monate spannend. Es drohen "Fire Sales", die manchen Großanlegern jedoch zupasskommen könnten.

© Eisenhans / stock.adobe.com

Immobilieninvestoren in Europa stehen angesichts der Zinswende vor einer Marktkorrektur, die an Schärfe ihresgleichen suchen dürfte. Von Londoner Bürogebäuden bis zum Frankfurter Commerzbank-Turm erwarten Eigentümer mit Bangen die Ergebnisse der turnusgemäßen Bewertungsgutachten, an die sich in vielen Fällen angespannte Gespräche mit Kreditgebern anschließen könnten. Die neuen Bankenregeln für den Umgang mit wackelnden Krediten könnten wie ein Brandbeschleuniger wirken. Das ist einem Bloomberg-Bericht zu entnehmen.

“Europa wird die große Rückabwicklung von zehn Jahren leichten Geldes erleben”, warnt Skardon Baker, ein Partner bei der Private-Equity-Firma Apollo Global Management. “Das Ausmaß der Probleme und Verwerfungen ist unvorstellbar.”

Riesiges Marktsegment, große Probleme
Kredite, Anleihen und andere Schuldtitel im Umfang von rund 1,9 Billionen Euro — fast so viel wie das italienische Bruttoinlandsprodukt — sind in Europa und Großbritannien mit Gewerbeimmobilien besichert oder an Vermieter vergeben, wie sich aus Daten der Europäischen Bankenaufsichtsbehörde, der Bayes Business School und von Bloomberg ergibt. Etwa ein Fünftel davon, rund 390 Milliarden Euro, werden in diesem Jahr fällig.

Die sich abzeichnende Krise ist der erste große Test für Vorschriften, die nach der globalen Finanzkrise zur Eindämmung der Risiken bei Immobilienkrediten erlassen wurden. Ein Effekt dieser Vorschriften ist, dass die Korrektur steiler und abrupter ausfällt, dafür aber weniger lang anhält als in der Vergangenheit, schreibt Bloomberg.

“Ich denke, dass die Neubewertung schneller erfolgen wird als in der Vergangenheit”, meint John O’Driscoll von der Immobiliensparte des französischen Versicherers Axa, gegenüber Bloomberg. “Die Ebbe beginnt und so langsam kann man sehen, wer nackt ist.”

Nach der Finanzkrise erlassene Kreditvorschriften zwingen die Banken dazu, bei faulen Krediten rascher zu handeln. Die Kreditinstitute sind aber in einer wesentlichen besseren Verfassung als während der letzten Immobilienkrise in den Jahren nach 2008, so dass sie weniger geneigt sein könnten, Problemkredite unter den Teppich zu kehren. Damit wird die Last auf die Kreditnehmer verlagert.

“extend and pretend” comes to an end
Nach der Finanzkrise 2008 zögerten zahlreiche Banken, faule Kredite fällig zu stellen, da dies zu großen Verlusten geführt hätte - eine Praxis, die als “extend and pretend” (etwa: “Kredit verlängern und so tun als wäre nichts”) bezeichnet wird. Unter den neuen Regeln für notleidende Kredite müssen Banken nun Vorsorgen für erwartete und nicht mehr nur für tatsächlich entstandene Verluste bilden. Das bedeutet, dass sie weniger Anreize haben, abzuwarten und zu hoffen, dass sich die Bewertungen der beliehenen Immobilien wieder erholen.

Auf der anderen Seite könnte gerade dies die Bankbilanzen überfordern und über Zweitrundeneffekte zu einem Credit-Crunch oder gar einer größeren Krise führen, meinen Marktbeobachter.

Ausfälle drohen
Bislang sind die Bewertungen noch nicht so weit gesunken, dass erstrangige Verbindlichkeiten -  also jene Darlehen, die die Banken am ehesten selbst in den Büchern haben - unter Wasser stehen. Doch das könnte sich bald ändern. Laut CBRE haben britische Gewerbeimmobilien im vergangenen Jahr 13 Prozent an Wert verloren. Die Analysten von Goldman Sachs erwarten einen Gesamtrückgang von über 20 Prozent. Es gibt laut Bloomberg viele Hinweise darauf, dass nach Großbritannien Deutschland der nächste Krisenmarkt werden könnte, wie nachfolgende Grafik veranschaulicht:

Risiko: Verluste könnten weite Kreise ziehen
Banken könnten handeln, bevor die Preise noch weiter fallen. Das bringt überschuldete Vermieter in ein Dilemma, erst recht wenn Fälligkeitstermine nahen. “Der Appetit der Banken ist geringer und wird es auch bleiben, bis es Anzeichen dafür gibt, dass der Markt die Talsohle erreicht hat”, meint Vincent Nobel von Federated Hermes. Banken sind jetzt gezwungen, eine Lösung für notleidende Kredite zu finde, “und ein möglicher Weg ist es, sie zum Problem eines anderen zu machen”.

Positiv sei Bloomberg zufolge zu vermerken, dass angeschlagene Immobilieninvestoren nun ein größeres Spektrum an Geldgebern haben. Geschlossene Kreditfonds etwa haben in den letzten zehn Jahren stetig an Bedeutung zugenommen. Versicherer und andere Nicht-Banken hatten in der ersten Hälfte des vergangenen Jahres einen höheren Anteil an neuen britischen Immobilienkrediten als die großen Banken.

Immobilienanleihen preisen bereits jetzt höhere Defaults ein

"Viel Spaß haben"
Opportunistische Fonds, die in riskantere Immobilien investieren, könnten in nächster Zeit Rekordsummen aufbringen, meinte Cantor-Fitzgerald-Chef Howard Lutnick letzte Woche auf dem Weltwirtschaftsforum in Davos. Diese neuen Entwicklungen könnten die Turbulenzen auf dem Markt heftiger, aber auch kurzlebiger machen als in der Vergangenheit, als Banken jahrelang an faulen Krediten festhielten. Und sie bieten auch Chancen: “Jeder, der einen kreativen Weg findet, diese Lücke zu schließen, wird viel Spaß haben”, meint Mat Oakley vom Immobilienmakler Savills. (aa)