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Günstiges Marktumfeld verbessert Ausblick für europäische Immobilien

Starke gesamtwirtschaftliche Trends sorgen in europäischen Städten weiterhin für stabile und steigende Erträge bei Immobilien. Eine erhebliche Angebotslücke findet sich an den Märkten für hochwertige Wohn- und Büroimmobilien. Durchwachsen sind hingegen die Aussichten im Einzelhandelssegment.

Werner Kolitsch, M&G-Länderchef für Deutschland und Österreich
„Deutschland hat bei unseren Anlagen in Europa nach wie vor Priorität. Wir stellen fest, dass viele deutsche Finanzinstitutionen eine Diversifikation ihrer Immobilienanlagen in Europa anstreben. Dafür kommen Fonds wie unser luxemburgisches SICAV-Vehikel, der M&G European Property Fund, infrage, der derzeit zu 23 Prozent am deutschen Markt investiert ist,” sagt Werner  Kolitsch (Bild), Country Head von M&G Investments in Deutschland und
Österreich.
© M&G Investment

M&G Real Estate erwartet in seinem jüngsten Ausblick für den europäischen Immobilienmarkt eine stabile Wachstumsdynamik im Euroraum. Zwar hat sich das Wachstum Ende 20181 verlangsamt, da die Wirtschaftsleistung in Italien, Deutschland und Schweden aufgrund vorübergehender Faktoren zurückging, doch sollten günstige Entwicklungen auf der Makroebene, wie zum Beispiel ein Handelsabkommen zwischen der EU und Japan, sowie die rückläufige Arbeitslosigkeit im Euroraum die wirtschaftlichen Perspektiven der Verbraucher verbessern und dem Umsatz im Einzelhandel zugutekommen. 

Mieternachfrage im Bürosegment zieht an
Immobilien in europäischen Städten bieten gute Voraussetzungen für stabile und weiter
steigende Erträge: So sind in den 23 Märkten für Büroimmobilien, die von M&G Real
Estate abgedeckt werden, die Mieten im Jahr 2018 um durchschnittlich fünf Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. 2019 dürfte der Aufschwung allerdings moderater ausfallen. Die
Mieternachfrage im Bürosegment zieht an und fokussiert sich auf hochwertige, moderne
Flächen. Gleichzeitig besteht in diesem Segment eine strukturelle Angebotslücke. Der
Nettozuwachs des Immobilienbestands betrug 2018 im Schnitt rund ein Prozent. Auch in den
nächsten fünf Jahren wird lediglich mit einem Anstieg um 1,2 Prozent p.a. gerechnet.

Außerhalb der innerstädtischen Bankenviertel - und in Verbindung mit einer soliden
fundamentalen Marktlage - bieten neu entstehende Marktsegmente attraktive Renditen für
Büroraum mit günstigeren Mieten (mehr als 50 Basispunkte gegenüber den Zentren):
Programme zur Erhaltung bzw. zum Ausbau der Transportinfrastruktur sowie die
zunehmende Bedeutung der Anbindung und Aufwertungsmaßnahmen für Mieter können in
den nächsten zehn Jahren zu einem strukturellen Mietanstieg in diesen Gebieten führen, die
dann mit den traditionellen Zentren zu konkurrieren beginnen. Ein einschlägiges Beispiel
dafür ist das Grand Paris-Projekt mit einem Volumen von 26 Milliarden Euro: Bis 2030 wird das
Transportnetz in Paris um 200 km verlängert, wodurch neue Marktsegmente rund um die
Stadt entstehen und an diese angebunden werden. Im Schnitt liegen die Mieten in
Marktsegmenten außerhalb des Pariser Zentrums um beinahe 60 Prozent niedriger. Die
günstigeren Mietniveaus werden voraussichtlich stärker kostenbewusste Branchen wie
Technologie und Medien anziehen. Dasselbe gilt für den Cityrand Süd in München, den
Stadtteil Porta Nuova in Mailand oder den Kalasatama-Distrikt in Helsinki.

Wohnimmobilien
Eine verbesserte Anbindung und Aufwertungsmaßnahmen sind auch am europäischen Markt
für Wohnimmobilien wichtige Trends. Die mobile urbane Bevölkerung fokussiert sich
zunehmend auf bezahlbares Wohnen, Grünflächen und bessere Ausstattung. Bis 2030 wird
in europäischen Großstädten wie Berlin, Paris, Mailand und Stockholm ein
Bevölkerungszuwachs von 400.000 Menschen erwartet. In Verbindung mit einem zu
geringen Angebot an Wohnimmobilien lässt dies solide Mietsteigerungen in allen
Teilsegmenten und beträchtliche Chancen für Investoren erwarten.

Der Markt für Einzelhandelsimmobilien zeigt sich durchwachsener
Gesamtwirtschaftliche Sorgen und der Online-Handel haben das Vertrauen im Einzelhandel beeinträchtigt und sorgen für verschärften Wettbewerb. Dennoch zeigen sich stark touristisch geprägte Einkaufsmeilen mit Marken aus dem Luxus- oder Lifestylesegment sowie Mietern aus den Bereichen Drogerie, Pflege oder Lebensmitteln widerstandsfähiger. Dies sollte in Städten, die Touristenmagnete sind, die Mietniveaus und Immobilienwerte in den Haupteinkaufsvierteln
stützen.

Logistik
Thomas Kächele, Head of Germany bei M&G Real Estate: „Im Hinblick auf den deutschen
Logistikmarkt wird der weitere Anstieg des Onlinehandels den Bedarf nach modernen
Distributionszentren und sogenannten „Last Mile Units“ erhöhen, was die Renditen niedrig
und die Nachfrage hoch halten wird. Deutliche Steigerungen werden bei den Mieten erwartet,
da die Nachfrage weder auf Investorenseite noch auf Mieterseite befriedigt werden kann. In
den vergangenen zwei Jahren haben wir einen sehr starken Zuwachs von
Projektwentwicklungen im Logistikbereich abseits der großen Städte gesehen. Grund hierfür
war der Mangel an geeignetem und für Logistik genehmigtem Bauland. Der Fokus in den
nächsten Jahren wird wieder mehr auf sogenannten „Brownfieldentwicklungen“ liegen, sprich
auf Nachnutzungen bereits bebauter Industrieansiedlungen oder Industriebranchen. (kb)

 

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