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Dem Online-Boom zum Trotz: Warum Retail-REITs einen Blick wert sind

Thomas Körfgen und seine Kollegen von Savills Investment Management werden von Investoren oftmals gefragt, warum sie in einem diversifizierten Portfolio überhaupt noch in REITs investiert sind, die Einzelhandelsimmobilien in ihrem Bestand haben. Hier ist die Antwort.

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Thomas Körfgen, Savills Investment Management
© Savills

Begründet wird diese Kritik mit der Auffassung, dass der Onlinehandel doch die größte Konkurrenz des stationären Einzelhandels darstelle und dessen Wachstumsrate immer dramatischer ansteige. Dass dies so ist, wird keiner bestreiten, ebenso wenig, dass der Anteil des stationären Einzelhandels am Umsatzkuchen schrumpft. Das Problem ist jedoch ein anderes. Körfgen dazu: "Denn wäre es tatsächlich so einfach, dass der Internethandel per se boomt, würden die Online-Einzelhändler wie beispielsweise Zalando an der Börse ein Kurshoch nach dem anderen erleben. Genau das Gegenteil ist hier jedoch der Fall, im Juli noch bei knapp 50 Euro an der Börse notierend, hat sich der Jahresschlusskurs mit 22,58 Euro mehr als halbiert."

Börsenbewertung der Retail-REITs dramatisiert die Situation erheblich
Nicht nur der kaum noch Herr zu werdende kostenlose Retourenwahnsinn ist einer der Gründe für Kursenttäuschungen bei Online-Händlern, sondern auch der warme Sommer, so die Begründung. Die negative Kursentwicklung in 2018 erfolgte mit einer zeitlichen Verzögerung, denn Inditex oder H&M haben schon im Vorjahr 2017 einen Großteil dieser Kursverluste vorweggenommen. Egal ob On- oder Offline - es wird in volle Kleiderschränke der Konsumenten verkauft. "Dies ist jedoch schon seit Jahren der Fall, die aktuelle Börsenbewertung der Retail-REITs dramatisiert die Situation erheblich, die Abschläge zum fairen inneren Wert sind bei Weitem überzogen", weiß Körfgen. In anderen Bereichen werde dieser negative Trend sogar aktuell ausgeglichen, so profitierten der Konsument und die Branche zumindest kurzfristig von den aus den USA übernommenen Verkaufsaktionen wie „Cyber Monday“ und „Black Friday“.

Aktive Selektion von Einzelhandels-REITs ist das A und O
Es werde nicht nur Verlierer geben, so Körfgen weiter, aber unbestritten sei, dass die aktive Selektion von REITs insbesondere innerhalb des Sektors Einzelhandel essenziell für die Rendite des Portfolios und die möglichen zu generierenden ordentlichen Erträge sei. Wie auch in vielen anderen Bereichen, beispielsweise bei Londoner Büroimmobilien, könne es unterschiedliche Handelsempfehlungen für Portfoliomanager der direkten und der indirekten – der REIT-Seite – geben; und das, obwohl diese die gleichen fundamentalen Informationen vorliegen hätten.

High Quality und Rosinen-Picken bei hohen Abschlägen auf den Net Asset Value (NAV)
"Aus meiner Sicht dürfen REIT-Investitionen nur in qualitativ hochwertige Gesellschaften erfolgen. Ist dies gegeben, spricht die aktuelle Bewertung der „Retail-REITs“ eine eindeutige Sprache: Der durchschnittliche Abschlag auf den aktuellen Net Asset Value liegt bei 41 Prozent, wie das monatlich publizierte NAV-Bulletin von EPRA Ende Dezember 2018 zeigt – und damit sogar tiefer als in der Finanzkrise 2008. Mit anderen Worten, über die Investition in REITs kann ich Einkaufscenter zu knapp 60 Prozent des aktuellen Gutachterwertes erwerben. Es gibt jedoch zwei gravierende Unterschiede im Vergleich zu vor einer Dekade. Erstens: Vor zehn Jahren war dieser Abschlag einer der niedrigsten im Sektorenvergleich, aktuell ist dieser Discount der höchste. Mit großem Abstand folgt der Bereich der Büroimmobilien, die einen Abschlag von immerhin noch 19 Prozent auf den Net-Asset Value aufweisen, also im Vergleich 22 Prozentpunkte weniger."

Stabile bis steigende Dividendenewartungen - und Logistik-REITs
Dazu kämen zweitens stabile, teilweise sogar steigende Dividendenerwartungen, die auch bei qualitativ hochwertigen Titeln, wie beispielsweise einer Unibail-Rodamco-Westfield, schon bei knapp acht Prozent lägen. Um darüber hinaus vernünftig zu diversifizieren und um eine sinnvolle weitere Absicherung des Einzelhandelsexposures zu haben, bieten sich laut Körfgen zukunftsfähige Logistik-REITs an, mit denen aktuell auch ordentliche Erträge oberhalb der 5 Prozent erzielt werden können. (kb)

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