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Deutsche Immobilieninvestoren: Inflation beeinflusst Allokation

Der neueste Lagrange Fondsmonitor für das erste Halbjahr zeigt ein weiter steigendes Interesse Institutioneller an Immobilien-Spezial-AIFs und dass die Differenzierung bei Assetklassen und Zielmärkten zunimmt. Ein Land steht bei den Investoren aber weiterhin ganz oben auf den Kauflisten.

Dr. Sven Helmer, Managing Director von Lagrange
Dr. Sven Helmer, Managing Director von Lagrange
© Lagrange Financial Advisory GmbH

Deutsche institutionelle Investoren bekunden im aktuellen Marktumfeld weiterhin die Absicht zur Ausweitung Investments in Immobilien sowie in Immobilien Spezial-AIF. Im Rahmen der 4. Befragung zum Lagrange Fondsmonitor von Lagrange Financial Advisory und der "Investmentexpo" für das ersten Halbjahr 2022 ergab sich bezüglich der Immobilienquote insgesamt ein Indexstand von 7,08 Punkten (zuletzt November 2021: 7,41 Punkte). Ein Stand von 1 entspräche dabei einer starken Reduzierung, ein Stand von 11 einer starken Erhöhung des Immobilienanteils unter den Spezialfonds-Anlagen. Mit Blick auf den Anteil von Immobilien-Spezial-AIF an den insgesamt gehaltenen Spezial-AIF-Anlagen ergab sich ebenfalls ein auf weitere Ausweitung hindeutender Indexstand von 7,13 Punkten (November 2021: 7,59 Punkte). Die befragten Unternehmen kommen insbesondere aus den Bereichen Versicherungen, Banken, Pensionskassen und Versorgungswerke. Darüber berichtet Lagrange per Aussendung.

Weniger Risiko gefragt
Bei den infrage kommenden Risikokategorien dominieren Core-plus-Investments (46 % der Nennungen, Mehrfachnennungen möglich) inzwischen mit deutlicherem Abstand vor den weiterhin gefragten Core-Investments und Value-add-Investments (28 % bzw. 21 % der Nennungen). Die Summe der auf Core- und Core-plus-Anlagen entfallenden Nennungen liegt unverändert bei 74 Prozent. Opportunistische Investments, die zuletzt noch für acht Prozent der Befragten infrage kamen, erhielten aktuell nur noch vier Prozent der Nennungen.

Büros wieder auf Platz eins
Bei den unterschiedlichen Immobilien-Nutzungsarten rückten Büroimmobilien mit 16 Prozent der Nennungen auf den ersten Rang, dicht gefolgt von Einzelhandelsimmobilien mit einem mindestens 70-prozentigen Lebensmittel-Anteil, auf die 15 Prozent aller Nennungen entfielen. Etwas verringert haben sich die Anteile der Wohn- und Logistikimmobilien, die jedoch mit jeweils 13 Prozent weiterhin zu den am stärksten gefragten Assetklassen zählen.

Deutschland an der Spitze
Unter den Zielregionen für Investments von Immobilien-Spezial-AIF liegt Deutschland weiterhin an der Spitze und vereinte – wie bereits im November 2021 – 16 Prozent aller Nennungen auf sich. Weiter deutlich zugenommen hat das Interesse an der Region BeNeLux, die inzwischen mit 14 Prozent der Nennungen der mit Abstand beliebteste Auslandsmarkt ist. Österreich (9 %) und Frankreich (8 %) folgen weiterhin auf den nächsten Plätzen, und das Interesse an den USA sowie an Großbritannien nahm – jeweils bei niedrigem Ausgangsniveau – zuletzt spürbar zu (jeweils 6 % der Nennungen).

Die größte Herausforderung im Zusammenhang mit Investitionen in Immobilien-Spezial-AIF sehen die Befragten zurzeit erstmals seit Beginn der Befragungen im Herbst 2020 im Risiko von Preis- und Mietrückgängen, die von 61 Prozent der Befragten genannt wurden.

Die größten Herausforderungen
Die bislang stets am häufigsten genannten hohen Immobilienpreise beziehungsweise geringen Anfangsrenditen wurden aktuell nur noch von 19 Prozent der Befragten als größte Herausforderung angesehen. Ein geringes Objektangebot spielte mit 13 Prozent der Nennungen weiter nur eine geringe Rolle, und die nur von drei Prozent der Befragten genannte Finanzierung von Immobilieninvestments war erneut kein Thema.

Auswirkungen auf die zukünftigen Immobilien-Allokationen
Im Rahmen der aktuellen Fragen wurden die Befragten gebeten, zum einen bereits eingetretene bzw. kurzfristig erwartete und zum anderen auf Sicht von drei Jahren erwartete Auswirkungen des Krieges in der Ukraine, des Zinsanstiegs und der steigenden Inflationsraten auf ihre Allokation in Immobilien Spezial-AIF anzugeben.

Dabei zeigte sich, dass der Krieg in der Ukraine am wenigsten mit direkten Auswirkungen auf die Allokation in Verbindung gebracht wurde. Hier sind indirekte Auswirkungen über konjunkturelle Effekte wie Inflation oder Zinsanstieg für die Befragten offenbar wahrscheinlicher als ein direkter Effekt.

Während steigende Zinsen bislang nur minimale Auswirkungen auf die Allokation der Befragten hatten, sind hier mittelfristig deutlich stärkere Veränderungen zu erwarten. Dabei tendieren im Vergleich zu denen, die die Allokation erhöhen wollen, mehr als doppelt so viele Investoren zu einer Reduzierung.

Vermutlich rücken mit steigenden Zinsen bislang kaum mehr relevante Anlagealternativen wie Anleihen wieder stärker in den Fokus. Mit Blick auf die steigende Inflationsrate fällt die Entscheidung der Befragten – auch schon kurzfristig – besonders eindeutig aus.

Höhere Inflation macht indexierte Gewerbeimmobilien wieder interessant
„Die Investoren setzen offenbar auf indexierte Gewerbemietverträge und rechnen perspektivisch gegebenenfalls mit inflationsbedingten Immobilienpreissteigerungen. Dies könnte auch ein Grund für das zuletzt insgesamt starke Interesse an Investments in Gewerbeimmobilien (insbesondere Büro- und Lebensmitteleinzelhandelsimmobilien) bei gleichzeitig leicht abnehmendem Interesse an Wohnimmobilien sein, da – zumindest in Deutschland – Indexierungen bei Gewerbemietverträgen bislang weitaus verbreiteter sind als bei Wohnungsmietverträgen“, kommentiert Dr. Sven Helmer, Managing Director von Lagrange. „Insgesamt hat sich die grundsätzlich positiv-zuversichtliche Markteinschätzung vom Ende des Jahres 2021 stärker differenziert. Dennoch bleibt das Umfeld für Immobilien Spezial-AIF mit einem aktuellen Indexwert von 7,13 positiv. Die befragten institutionellen Investoren interessieren sich verstärkt für weitere Nutzungsarten und Länder, ohne dass sich dabei allerdings ein radikaler Wandel in eine bestimmte Richtung abzeichnen würde.“ (aa)

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