Savills IM: Diese US-Trends sind auch für Europa relevant
In wie weit aktuelle Trends am Mehrfamilienhausmarkt in den USA auch für Europa an Bedeutung gewinnen, untersucht Savills Investment Management.
Zuletzt bestimmten enorme Mietsteigerungen für Mehrfamilienhäuser und die Wohnungsnot von Menschen mit niedrigem Einkommen die Schlagzeilen in den USA. Doch obwohl die Mieten noch immer steigen, haben die Märkte den Höhepunkt möglicherweise schon überschritten, schreibt Andrew Allen, Head of Research, Product Strategy and Development bei Savills Investment Management, in einer "Institutional Money" exklusiv vorliegenden Analyse.
Wichtige Trends kommen oft aus den USA
Die USA verfügt über einen der größten gewerblichen institutionellen Mietmärkte weltweit. Obwohl sich die Märkte USA und Europa unterscheiden, zum Beispiel hinsichtlich Bauplanung und Zersiedelung, lohnt sich Allen zufolge auch für institutionelle Investoren in Europa ein Blick auf die dortigen Entwicklungen. In den USA sind Trends in Bezug auf die Regulierung, Sanierungsbedarf und die Verschiebung der Besitzverhältnisse auszumachen, die auch für den europäischen Markt relevant sind und Aufschluss über dessen weitere Entwicklung geben können.
Erste US-Bundesstaaten führen Miet-Regulierungen ein
Die durchschnittlichen Netto-Effektivmieten für Mehrfamilienhäuser in den USA stiegen im Jahresvergleich um 15,5 Prozent (Q1 2021 vs. Q1 2022). Ein Drittel der Mieter in Südflorida müssen seit Pandemiebeginn mehr als 50 Prozent ihres Monatseinkommens für die Miete aufwenden – die Mieten stiegen hier innerhalb eines Jahres im Schnitt um rund 50 Prozent. Vor 2019 gab es in keinem US-Bundesstaat Mietpreiskontrollen. Doch beschleunigte Mietsteigerungen führten dazu, dass in einigen Bundesstaaten wie Kalifornien, Oregon und Minnesota Mietobergrenzen sowie verbesserter Mieterschutz eingeführt wurden.
In Europa wird der Mietwohnungsmarkt schon lange reguliert. Der Trend könnte sich weiter verschärfen, da die Regierungen auf die Erschwinglichkeitsprobleme reagieren, die sich aus dem chronischen Unterangebot in den nachgefragten europäischen Agglomerationsräumen ergeben.
Angebotsverknappung bezahlbaren Wohnraums und Sanierungsdruck von Altbeständen
In den USA ist der Bestand an Mietwohnungen, die für weniger als 600 US-Dollar vermietet werden, zwischen 2011 und 2019 um 3,9 Millionen gesunken. Über einen Großteil dieses Zeitraums wurde die Angebotsseite von hochwertigen Mehrfamilienhäusern dominiert. Ungeförderter Wohnraum für Arbeiter wird knapper, da einfacher Altbestand durch Modernisierungen vorwiegend in hochwertigen Wohnbestand umgewandelt wird aufgrund der hohen Nachfrage und den Mietwachstumserwartungen (Ungeförderter Wohnraum für Arbeiter ist nach der Definition des Urban Land Institute erschwinglicher Wohnraum für Haushalte mit einem Einkommen von 60 bis 120 Prozent des mittleren Einkommens in der Region).
Aber es gibt in den USA auch Beispiele von kleineren gelisteten REITs, die sich auf die Neupositionierung und Aufwertung von Wohnflächen, zum Beispiel durch verbessertes Wasser- und Abfallmanagement und Steigerung der Energieeffizienz, konzentrieren, um Wohnraum für die breite Masse der Gesellschaft bereitzustellen. Ähnlich wie in Europa besteht jedoch überall auf dem Kontinent ein klarer Bedarf, nicht nur neu zu bauen, sondern auch alte Bestände zu sanieren, um dringend benötigten bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen.
Immer mehr Wohlhabende leben zur Miete
Ein interessanter, aber bisher weniger beachteter Trend ist die Entwicklung bei den Mietern mit höherem Einkommen in den USA. Eine Analyse der Verteilung der Haushaltseinkommen nach Besitzverhältnissen zeigt, dass es zwischen 2010 und 2020 bei den Haushalten mit höherem Einkommen und jenen mit mittlerem Einkommen zu einer erheblichen Verschiebung der Besitzverhältnisse kam – selbst bei den höchsten Einkommen ist wie bei den mittleren Einkommen eine, wenn auch unterschiedlich stark ausgeprägte, Tendenz zur Miete erkennbar, wie nachfolgende Grafik zeigt.
Eine solche Verschiebung der Besitzverhältnisse führt möglicherweise dazu, dass das Angebot an Mietwohnungen und die Baukapazitäten von denjenigen, die sie am dringendsten benötigen, abgezogen werden. Es könnte aber auch zudem darauf hindeuten, dass Mieten nicht mehr zwingend als schlechtere Alternative zum Eigentum angesehen wird und dadurch auch entsprechend höherwertiger Mietwohnungsraum weiterhin verstärkt nachgefragt wird.
Vermutlich keine Entspannung auf der Angebotsseite durch verschärfte Regulierung
Wenn der Höhepunkt des Mietwachstums in den USA bereits erreicht ist oder kurz davorsteht, könnte man ähnliche Rückschlüsse für Europa ziehen. Allen sieht jedoch keine Entspannung auf der Angebotsseite in Europa. Sofern es nachfrageseitig zusätzlich zu ähnlichen Verschiebungen bei den Besitzverhältnissen kommt und die einkommensstarken Haushalte vermehrt Mietwohnungen nachfragen, dann wird dies den strukturellen Nachfrageüberhang und damit den Druck auf die Mieten eher noch verstärken.
Zumal eine mögliche Verschärfung der Regulierungen die Investitionsbereitschaft weiter dämpfen und damit auch die Angebotsseite nicht entlastet wird. Weder die Neubautätigkeit noch die erforderliche Sanierung des Bestandes werden dann davon profitieren. Schon gar nicht im aktuellen, zyklischen Marktumfeld, das geprägt ist von rasant steigenden Baukosten und einer angespannten Finanzierungslandschaft. Es wird Allen zufolge interessant sein vor allem die Einführung der Mietregulierung in den USA weiter zu beobachten, um in Zukunft mögliche Rückschlüsse auch für Europa zu ziehen. (aa)
