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Real Estate Private Debt-Studie: Das kaufen Institutionelle wirklich

Eine Umfrage von Wüest-Partner zeigt nicht nur, wie viele Real Estate Private Debt-Fonds für deutsche institutionelle Investoren zeichenbar sind, sondern auch, in welche Segmente die allokierten Gelder fließen.

Stefan Stute, Director und Head of Investment Consulting bei Wüest Partner
Stefan Stute, Wüest Partner
© Wüest Partner

Institutionelle Investoren können aus einem relativ umfangreichen Angebot an Private Debt-Fonds wählen: Derzeit sind für deutsche Großanleger 47 Real Estate Private Debt-Fonds zeichenbar. Der regionale Angebotsschwerpunkt liegt bei Produkten in Großbritannien, Nordamerika und Deutschland. Die Fonds verfolgen vorwiegend Anlagestrategien im Bereich defensiver Senior Loans.

Während in Europa Büroimmobilien die Nutzungsart mit dem größten Investitionsvolumen sind, dominiert in Nordamerika das Wohnsegment. Insgesamt ist in Europa eine breitere Spreizung der Investments nach Assetklassen erkennbar. So spielen Retail Parks, Studentisches Wohnen, Shopping Center sowie Logistik- und Industrieimmobilien bei nordamerikanischen Produkten nur eine untergeordnete Rolle, während sich das Finanzierungsvolumen der betreffenden Nutzungsarten in Europa auf nahezu 36 Milliarden Euro summiert.

Dies sind die zentralen Ergebnisse einer Umfrage des Immobilienberatungsunternehmens Wüest Partner unter 40 nationalen und internationalen Immobilienfonds-Managern, die früher oder gegenwärtig Anlageprodukte für deutsche institutionelle Investoren im Bereich Real Estate Private Debt anbieten bzw. angeboten haben. Die Umfrage wurde im November und Dezember 2020 durchgeführt. Die Ergebnisse basieren auf einem Rücklauf von 29 ausgefüllten Antwortbögen, was einer Rücklaufquote von 75 Prozent entspricht.

Breites Angebot
Zum Zeitpunkt der Umfrage waren insgesamt 47 Real Estate Private Debt-Fonds von 29 Managern, die insgesamt ein Kreditbestandsvolumen von 182 Milliarden Euro managen, zeichenbar. Den größten Einzelmarkt bildet Großbritannien mit einem Kreditportfolio von knapp 62 Milliarden Euro (34%) und aktuell 14 zeichenbaren Fonds, gefolgt von Nordamerika mit einem Darlehensbestand von rund 55 Milliarden Euro (30%) und 15 aktiven Fonds. Deutschland ist mit knapp 24 Milliarden Euro (13%) der drittgrößte Private Debt-Markt und bietet aktuell vier investierbare Fondsprodukte.

Neun Länder
Das historische und aktuelle Investmentuniversum verteilt sich auf lediglich neun Länder weltweit. Neben den genannten zählen dazu u.a. Frankreich, Spanien, die Niederlande und Italien. „Im Vergleich zu unserer Umfrage zum Fondsuniversum der Assetklasse Real Estate Private Equity im vergangenen Jahr ist die geographische Diversifizierung der Real Estate Private Debt-Fonds recht schwach ausgeprägt“, sagt Stefan Stute, Director und Head of Investment Consulting bei Wüest Partner. „Grund dafür ist, dass sich die Anlageklasse erst in den vergangenen Jahren pan-europäisch etabliert hat und der Investitionsursprung in den USA und Großbritannien liegt. Erst vor dem Hintergrund der gestiegenen Eigenkapitalregulierung und dem Rückzug der Banken hat sich auch in Kontinentaleuropa ein Markt für Real Estate Private Debt entwickelt.“

Office in Europa vorn, Residential in Nordamerika
Fondsprodukte, die Büroimmobilien fokussieren, rangieren in Europa mit einem Kreditbestandsvolumen von 31,2 Milliarden Euro (26%) noch vor dem Geschosswohnungsbau mit 25,2 Milliarden Euro (21%). In Nordamerika liegen beide Assetklassen nahezu gleichauf mit einem Anlagevolumen von 25,7 Milliarden Euro (41%) im Wohn- und 23,6 Milliarden Euro (38%) im Bürosegment. Damit liegen in Nordamerika fast 80 Prozent in diesen beiden Nutzungsarten gebündelt. Produkte in Europa zeigen dagegen eine deutlich breitere Spreizung. So summieren sich Retail Parks, Studentisches Wohnen, Shopping Center sowie Logistik- und Industrieimmobilien auf knapp ein Drittel des bestehenden Kreditvolumens, in Nordamerika sind es nur gut zehn Prozent.

Kreditbestandsvolumen nach Nutzungsart (in Mrd. Euro)


Quelle: Wüest Partner

Produkte mit defensiven Kreditrisikoprofilen dominieren
Mit einem Anteil von 63 Prozent dominieren defensive Senior Loans das Kreditbestandsportfolio. Auf Mezzaninefinanzierungen und Whole Loans entfallen 15 Prozent bzw. 14 Prozent.

Kreditbestandsvolumen nach Kreditrisikoprofil (in Mrd. Euro)


Quelle: Wüest Partner

In Nordamerika sind zehn von insgesamt 15 zeichenbaren Fonds (67%) dem Strategieschwerpunkt Senior Loans zuzuordnen, in Europa fokussieren 12 der aktuell 31 investierbaren Produkte (39%) diese Investitionsstrategie. Elf Fonds (35%) investieren sowohl in Whole Loans als auch in Mezzanine-Finanzierungen, drei Fonds verfolgen ausschließlich Mezzanine-Strategien (10%). „Für uns ist das Ergebnis mit einem so hohen Produktangebot von Senior Loan-Fonds überraschend, weil in der allgemeinen Diskussion oftmals nur auf Mezzanine-Fonds abgestellt wird“, sagt Stefan Stute.

Geringes Investitionsvolumen in Neubau
Rund drei Viertel des Kreditportfolios ist bislang in die Refinanzierung und Akquisition von Immobilien geflossen. 15 Prozent entfallen auf Gebäude, die sich im Bau befinden und neun Prozent werden als Zwischenfinanzierung zur Verfügung gestellt. Entsprechend liegt der Investitionsfokus sowohl in Europa als auch in Nordamerika auf Bestandsobjekten – insgesamt rund 146 Milliarden Euro (80%). Lediglich neun Milliarden Euro (5%) werden für die Entwicklung von Immobilienprojekten zur Verfügung gestellt.

Kreditbestandsvolumen nach Objekttyp (in Mrd. Euro)


Quelle: Wüest Partner

Renditen
Die Zielrenditen europäischer Anlageprodukte mit Senior Loan-Strategie über die gesamte Haltedauer zum Zeitpunkt der Auflage (IRR p.a.) bewegen sich im Bereich von 3 bis 8 Prozent. Nordamerikanische Produkte rangieren zwischen 4 und 10 Prozent. Fonds mit Mezzanine-Strategie erzielen in Europa 8 bis 10 Prozent Zielrendite, in Nordamerika ist die Spreizung mit 6 bis 12 Prozent etwas größer. „Die deutlichen Spreizungen bei den Zielrenditen zeigen, dass selbst innerhalb scheinbar homogener Anlagestrategien eine sehr differenzierte Betrachtung der Einzelstrategien notwendig ist“, erklärt Stute abschließend. (aa)
 

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