Konversion: Wird das Segment Büro wieder der Liebling der Investoren?
Ob und inwieweit die Assetklasse Office in neuem Deckmantel als Investors‘ Darling zurückkehren könnte, analysiert Daniel Werth, Geschäftsführer Gewerbe bei Hamburg Team Investment Management. Das ist möglich, wenn Konversionen respektive Umbauten gut umgesetzt werden.
Die urbanen Zentren Deutschlands stehen vor vielfältigen Herausforderungen: Einst stark frequentierte High Streets veröden aufgrund des immer schwächer werdenden stationären Handels, der Wohnraummangel spitzt sich zu, Lebenshaltungskosten steigen, und regulatorische Nachhaltigkeitsanforderungen an Immobilien werden zunehmend kostenintensiver.
"Gleichzeitig sind viele Bestandsbüroflächen nicht mehr marktfähig, da sich Arbeits- und Nutzeranforderungen durch New Work, Homeoffice, ESG-Kriterien und veraltete Gebäudestrukturen grundlegend verändert haben. Das führt zu einer signifikanten Verschiebung im Gewerbeimmobilienmarkt. Der Leerstand steigt – vor allem bei älteren Büroimmobilien", konstatiert Daniel Werth, Geschäftsführer Gewerbe Hamburg Team Investment Management, in einem Beitrag für "Institutional Money".
Strukturelle Entwicklungen und demografischer Wandel als Treiber
Neben marktbedingten Umwälzungen sind es Werth zufolge auch langfristige strukturelle Entwicklungen, die eine flächendeckende Konversion von Büro- zu Wohnraum attraktiv machen – sowohl aus sozialer und wirtschaftlicher Perspektive.
Der demografische Wandel steigert ab 2030 die Nachfrage nach urbanem Wohnraum, insbesondere durch alternde Babyboomer. Gleichzeitig schrumpft das Erwerbspersonenpotenzial. Bis 2060 wird die Zahl der Bürobeschäftigten in Deutschland kontinuierlich sinken. Dadurch schrumpft der Bedarf an gewerblichen Flächen.
Hinzu kommt, dass der Gesetzgeber eine zunehmende Bereitschaft signalisiert, Umnutzungen durch baurechtliche Erleichterungen zu unterstützen, etwa durch Novellen im Baugesetzbuch. Städte müssen ihre Strukturen anpassen, um wirtschaftliche und soziale Bedarfe zu decken.
Investmentpotenzial und wirtschaftliche Machbarkeit
Institutionelle Investoren können laut Werth von diesem Wandel profitieren. Die wirtschaftliche Machbarkeit ist dabei heute durch mehrere Faktoren begünstigt. Zum einen gibt es eine hohe und zunehmende Verfügbarkeit an nicht mehr marktfähigen Büroflächen. Der aktuelle Leerstand Büroflächen beträgt rund 3,6 Millionen Quadratmeter, davon entfallen knapp 1,8 Millionen Quadratmeter auf zusammenhängende Flächen ab 5.000 Quadratmeter. Daraus ergibt sich Werth zufolge bereits heute ein potenzielles Wohn- oder gemischtgewerbliches Nutzungspotenzial von 2,7 Millionen Quadratmetern bei einer realistischen Konversionsrate von etwa 75 Prozent.
Zudem sind die Renditeaufschläge durch Preisrückgänge im Non-Core-Segment gestiegen. Die erhöhte Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum und sozialer Infrastruktur sowie die Möglichkeit der ESG-konformen Sanierung, sichern die nachhaltige Relevanz und Wertentwicklung der Assets.
Standorte mit guter infrastruktureller Anbindung lassen sich effizient für Wohnzwecke umwidmen und die energetische Sanierung steigert die Rentabilität. Gerade in urbanen Mischlagen bietet sich eine hybride Nutzung an, die neben Wohneinheiten auch Gewerbe- und Sozialräume integriert. Dies trägt zugleich zur Wiederbelebung der Innenstädte bei – das ist ein Ziel von hoher gesellschaftspolitischer Relevanz.
Erfolgsfaktoren für eine nachhaltige Umsetzung
Eine wirtschaftlich erfolgreiche Büro-Wohn-Konversion erfordert eine ausgeklügelte strategische Herangehensweise, denn erfolgreiche Projekte setzen auf urbanen Quartieren mit guter Infrastruktur auf, betont Werth.
Ein zentrales Element ist die ESG-konforme Modernisierung von Bürobestandsimmobilien, um langfristige Wertsteigerungen und regulatorische Konformität zu sichern. Mischformen mit öffentlich relevanten Einrichtungen wie Kitas, Arztpraxen oder Nahversorgung erhöhen die Attraktivität. Enge Abstimmungen mit den Bauaufsichtsbehörden sowie die Nutzung bauplanungsrechtlicher Erleichterungen sind dabei entscheidend für den Projekterfolg.
Auch die bautechnische Umsetzbarkeit spielt eine Rolle, erinnert Werth. Viele Bürogebäude lassen sich mit relativ geringem Aufwand in Wohnraum umwandeln, andere erfordern größere bauliche Anpassungen: Belichtung, Raumtiefen und technische Infrastruktur müssen individuell bewertet werden, um das optimale Nutzungskonzept zu entwickeln.
Gleichzeitig wächst der Druck auf Städte neuen Wohnraum zu schaffen. Flächennutzungspläne anzupassen und eng mit öffentlichen Akteuren zusammenzuarbeiten, beschleunigt Genehmigungsprozesse. Fördermittel für energetische Sanierungen verbessern zusätzlich die Wirtschaftlichkeit.
Aufkommende Opportunität für institutionelle Investoren
"Die Konversion von nicht mehr marktgerechten Büroflächen in Wohnraum bietet institutionellen Investoren eine Gelegenheit, attraktive Renditen mit nachhaltiger Stadtentwicklung und sozialem Nutzen zu verbinden. Gezielte Objektauswahl, durchdachte bauliche Transformation und eine klare Nachhaltigkeitsstrategie generieren sowohl wirtschaftlichen Mehrwert als auch gesellschaftlichen Impact. Die steigende Nachfrage nach urbanem Wohnraum und sozialer Infrastruktur kombiniert mit dem strukturellen Wandel des Büroimmobilienmarktes stellt eine vielversprechende Investmentmöglichkeit in Aussicht. Angesichts langfristiger Markttrends bietet sich jetzt eine strategische Investition an", betont Werth abschließend. (aa)
