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Empira-Studie über das Immobilienpotenzial in den Südstaaten

Ein Studie von Empira zeigt ein großes Renditepotenzial der Immobilienmärkte in den südlichen USA. Das liegt unter anderem an der Binnenimmigration in den USA, die Bundesstaaten wie Arizona, New Mexico, Texas, Oklahoma, Louisiana oder Florida zurzeit zu Gute kommt.

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© Jenny Sturm / stock.adobe.com

Europäische Großanleger sollten vielleicht ihren Blick in eine Region werfen, die sie so vielleicht noch nicht auf dem Radarbildschirmen haben: die südliche USA. Die Empira Group, ein Schweizer Investment-Manager für institutionelle Immobilienanlagen, hat in ihrer jüngsten Studie die volks- und immobilienwirtschaftlichen Entwicklungen im sogenannten Sun-Belt der USA untersucht. Die Studie vergleicht insgesamt 13 südlichen Bundesstaaten mit einer Bevölkerung von 110 Millionen: Arizona, New Mexico, Texas, Oklahoma, Louisiana, Arkansas, Mississippi, Tennessee, Alabama, Georgia, Florida, South Carolina und North Carolina.

Indikatoren der Analyse sind unter anderem Demografie, Wirtschaftswachstum, Einkommen, Steuern, Lebenshaltungskosten, Arbeitslosigkeit und Innovationskraft. Hinzu kommen klassische immobilienwirtschaftliche Kennziffern wie Mieten, Kaufpreise, Leerstand und Bautätigkeit.

Im Ergebnis erweist sich die Region sowohl mit Blick auf Fundamentaldaten, die
Marktperformance der letzten zehn Jahre als auch das künftige Wachstumspotenzial als
überdurchschnittlich und äußerst attraktiv für Immobilien-Investoren.

„In Zeiten steigender Zins- und Inflationsraten werden Immobilien zur Inflationsabsicherung
und Erwirtschaftung realer Renditen noch interessanter. Der US-Immobilienmarkt weist bei
maximaler Liquidität und enormem Diversifikationspotenzial strukturell höhere Ankaufrenditen als der europäische Immobilienmarkt auf. Doch nicht alle Regionen in den USA profitieren von Wachstum, weswegen es darauf ankommt, entsprechende Teilmärkte ausfindig zu machen. Der Sun-Belt überzeugt mit attraktiven Fundamentaldaten und robusten Wachstumsaussichten. Investoren sollten jenseits der teuren und saturierten Metropolen an
West- und Ostküste Opportunitäten prüfen“, kommentiert Prof. Steffen Metzner, Head of
Research von Empira und Autor der Studie.

Binnenzuzug und günstige Demografie – Sun-Belt-Bevölkerung wächst dynamisch
Einer der wichtigsten Faktoren für die langfristige Entwicklung der Immobilienmärkte ist die
Demografie. Während im vergangenen Jahrzehnt das Bevölkerungswachstum der USA im Schnitt bei 7,7 Prozent lag, verzeichneten die größten Sun-Belt-Bundesstaaten teils mehr als
doppelt so hohe Wachstumsraten. Die Einwohnerzahl von Texas stieg um 17,7 Prozent, von
Florida um 16,4 Prozent und von Arizona um 13,6 Prozent.

Neben dem Geburtenüberschuss trägt zum dynamischen Wachstum vor allem die anhaltend starke Binnenmigration vor allem aus dem Nordosten der USA und Kalifornien bei.

Sowohl Unternehmen als auch Arbeitnehmer ziehen zu Hundertausenden in den Sun-Belt,
angelockt von attraktiven klimatischen und steuerlichen Bedingungen sowie niedrigeren
Lebenshaltungskosten. So gewann Texas allein von Kalifornien zwischen 2010 und 2019
über 300.000 Einwohner hinzu – ein Trend, der sich während der Corona-Pandemie und
verbesserten Remote-Work-Möglichkeiten nochmals verstärkt hat.

Struktureller Mangel an Wohnraum bietet Investoren attraktives Risiko-Rendite-Profil
„Ähnlich wie in Deutschland reicht auch in den Metropolregionen der südlichen Wachstumsstaaten der USA der Wohnungsneubau bei Weitem nicht aus, um den stark
steigenden Bedarf zu decken. Das gilt insbesondere für das Mietwohnungssegment, das
gerade für jüngere, mobile Generationen an Bedeutung gewinnt. Entsprechend attraktiv ist
das Risiko-Rendite-Verhältnis für Investoren, die langfristige Multi-Family-Portfolios aufbauen
können“, sagt Lahcen Knapp, Verwaltungsrat der Empira Group.

Am stärksten ist die Diskrepanz zwischen Bevölkerungswachstum und Wohnungsneubau in
aufstrebenden Metropolregionen wie Fort Worth (Texas), Atlanta (Georgia), Phoenix (Arizona)
und Tallahassee (Florida). Diese Wohnraumlücke korreliert in hohem Maße mit robusten
Fundamentaldaten wie dem Bildungsgrad der Einwohner und der Zahl an
Unternehmensneugründungen vor Ort. So weisen die Standorte Atlanta, Austin und Raleigh
Akademikerquoten von mehr als 50 Prozent und einen Anteil bildungsintensiver Arbeitsplätze von über 20  Prozent auf. Sowohl Florida (Rang 3) als auch Georgia (Rang 5) liegen zudem unter den fünf US-Bundesstaaten mit den meisten Unternehmensgründungen.

Prozentuales Bevölkerungswachstum 2014 bis 2020 und prozentualer Anteil der Wohneinheiten mit Baujahr 2014 bis 2020 am Gesamtwohnungsbestand; Quellen: U.S. Census Bureau; Empira;

Stark steigende Mieten, weiter überdurchschnittliches Wachstumspotenzial
In der Konsequenz ergibt sich ein überdurchschnittliches Mietpreiswachstum in den Sun-Belt-
Staaten. So stieg die Medianmiete zwischen 2015 und 2020 in Texas (22,7 %), Florida (21,6
%), Arizona (20,2 %) deutlich stärker an als etwa in New York (16,2 %). Im Vergleich zu
Bundesstaaten mit besonders hohen Miet- und Lebenshaltungskosten bietet diese Dynamik
damit ein besonders hohes Wachstumspotenzial für Miet-Cashflows. So beträgt die
Medianmiete in New York 1.315 US-Dollar, während derselbe Wert in Texas bei 1.082 US-Dollar liegt. (aa)

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Über die Empira Group
Die Empira Group bietet institutionellen Investoren eine vertikal integrierte Plattform für
Immobilieninvestments in Europa und den Vereinigten Staaten von Amerika. Mit einem Anlagevolumen von rund 7,0 Milliarden Euro sieht sich Empira führend im deutschsprachigen Raum bei der Entwicklung neuartiger und renditestarker Investmentansätze in den Bereichen Equity und Debt. Als Innovationstreiber sieht sich das Unternehmen als First Mover im Bereich von Debt-Produkten. Die Immobilien- und Kapitalmarktexperten der Empira Group bilden den gesamten Wertschöpfungsprozess der Nutzungsklassen Wohnen und Büro aus einer Hand ab.

Das Unternehmen hat seinen Hauptsitz in Zug, Schweiz, eine Tochtergesellschaft in Luxemburg sowie weitere Niederlassungen in Deutschland, Österreich, Schweden, Großbritannien, Dubai und den USA.

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