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Projektentwickler sind von Reform der Share Deals besonders betroffen

Die geplante Reform des Grunderwerbsteuerrechts trifft Projektentwickler: Entwicklungen von Immobilien finden üblicherweise in Gesellschaften – zum Beispiel GmbHs – statt, um die Haftung auf ein spezielles Bauprojekt zu begrenzen und nicht mit dem gesamten Bauunternehmen zu haften.

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Martina Hertwig, Partnerin und Wirtschaftsprüferin bei Baker Tilly und Mitglied des ZIA-Vorstands
© Baker Tilly/ Ann-Christine Krings

Nach Fertigstellung hat der Developer ein großes Interesse daran, die Immobilie zusammen mit der haltenden Gesellschaft zu verkaufen. Bislang erfolgte dies (außer im Falle von Eigentumswohnungen) häufig via Share Deal.So weit, so gut, doch das wird nun durch eine Gesetzesnovelle des Grunderwerbssteuerrechts wohl anders werden müssen.

Reform des Grunderwerbsteuerrechts funkt dazwischen
Die Finanzministerkonferenz hatte sich Ende Juni auf eine Reform des Grunderwerbsteuerrechts geeinigt. Die wichtigsten Änderungen sind: Die grunderwerbsteuerauslösende Grenze bei einem Gesellschafterwechsel wird von 95 Prozent auf 90 Prozent der Anteile abgesenkt. Des weiteren werden die Fristen, bis nach einer Transaktion wieder alle Anteile in einer Hand vereinigt werden dürfen, verlängert. Bei einem Share Deal dürfen die verbleibenden 10,1 Prozent der Anteile erst nach Ablauf von zehn Jahren auf den Käufer übertragen werden. Bislang sind es fünf Jahre. Schließlich wurde die Grunderwerbsteuer nur bei Gesellschafterwechseln bei Personengesellschaften erfasst. Hier ist die Schaffung eines Ergänzungstatbestands für Kapitalgesellschaften geplant.

Künftig weniger Share Deals zu erwarten
Martina Hertwig, Partnerin und Wirtschaftsprüferin bei Baker Tilly und Mitglied des ZIA-Vorstands, kommentiert: „Projektentwickler haben in der Regel keine üppige Kapitalausstattung und damit nicht die finanziellen Resourcen, eine zehnprozentige Beteiligung an einer Immobilie auf zehn Jahre hinaus zu halten, nur weil der Käufer Grunderwerbsteuer sparen will.“ Dies wird dazu beitragen, dass Projektentwickler künftig weniger Share-Deals machen.

Ein weiterer Aspekt sind Haftungen aus der Projektentwicklung
Viele Haftungsansprüche aus der Bauphase – wie die für Baumängel – beziehen sich auf die Objektgesellschaft und nicht auf die Immobilie selbst. Hertwig weiter: „Daher verkauft der Projektentwickler die Objektgesellschaft nach Baufertigstellung zusammen mit der Immobilie. Genau dies wird künftig schwieriger.“

Mehr Asset Deals zu erwarten, Projektentwicklererlöse werden sinken
Unterm Strich werden die Neuregelungen dazu führen, dass Projektentwickler künftig mehr Asset-Deals machen müssen. Die Käufer, die dann Grunderwerbsteuer in voller Höhe entrichten müssen, werden dies vom Kaufpreis abziehen. Die Erlöse der Projektentwickler werden also sinken.

Deutsche Regierung im Zielkonflikt und nicht auf der Höhe ihrer ehrgeizigen Ziele
Martina Hertwig führt aus: „Die Politik steht mit der Reform im Widerspruch zu ihren übrigen Zielen. Einerseits will sie den Bau von Wohnungen fördern, andererseits legt sie den Projektentwicklern Steine in den Weg. Immobilienentwicklung findet nun einmal in aller Regel innerhalb von Objektgesellschaften statt und diese werden üblicherweise via Share Deal verkauft.“ (kb)


 

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