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Regulierung

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Pfandbriefbanken in anspruchsvollem Marktumfeld erfolgreich tätig

Pfandbrief-Absatz und -Umlauf ist erneut deutlich gestiegen, das Neugeschäft in der Immobilienfinanzierung nahm um knapp zehn Prozent zu. Allerdings schränkt die Bankenregulierung die künftige Kreditvergabefähigkeit der Institute ein. Über Folgen des Ukraine-Kriegs kann man noch nicht viel sagen.

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© MQ-Illustrations / stock.adobe.com

Die im Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zusammengeschlossenen Institute blicken auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2021 zurück. Obwohl es durchgehend von der COVID-19-Pandemie geprägt war, verzeichneten die Institute sowohl im Pfandbrief- als auch im Immobilienfinanzierungsgeschäft ein deutliches Wachstum.

Auf Wachstumskurs
„Die Pfandbriefbanken haben sich 2021 in einem anspruchsvollen Marktumfeld gut behauptet. Sie haben die weiterhin hohe Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen bedient und dabei zugleich risikoorientiert gehandelt. Über den Pfandbrief haben sie sich zu jeder Zeit zu attraktiven Konditionen refinanzieren können“, betonte vdp-Präsident Dr. Louis Hagen bei der heutigen Jahrespressekonferenz des Verbands. „Mit den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie sind die Pfandbriefbanken bislang gut zurechtgekommen. Der Angriffskrieg Russlands gegen die Ukraine stellt jetzt allerdings eine noch größere Herausforderung für die Weltpolitik und die Weltwirtschaft dar, deren Dimension noch nicht absehbar ist.“

Spreads durch Ukraine-Krise unbeeinflusst
Direkte Folgen des Kriegs in der Ukraine für Pfandbriefbanken und den deutschen Immobilienmarkt sind bislang nicht auszumachen. „Die Pfandbrief-Spreads zeigen sich seit Kriegsbeginn stabil“, so Hagen: „Russland und die Ukraine sind keine Zielländer für Pfandbriefbanken im Immobilien- und Staatsfinanzierungsgeschäft.“ Dies sei unter anderem darauf zurückzuführen, dass mit Immobilien in Russland oder der Ukraine besicherte Finanzierungen nicht pfandbrieffähig sind. Etwaige Zweit- und Drittrundeneffekte durch den Krieg seien aktuell nicht vorherzusagen, betonte Hagen. Angesichts der massiv gestiegenen Unsicherheit auf allen Märkten und der bereits deutlich nach unten korrigierten Wachstumsprognosen werde das Jahr 2022 für die gesamte Wirtschaft – und damit auch für die Finanzwirtschaft – herausfordernd. Marktverwerfungen deuteten sich derzeit aber nicht an.

Entwicklung des Pfandbriefgeschäfts
Nachdem sich die Pfandbrief-Spreads zu Beginn der COVID-19-Pandemie im März 2020 kurzzeitig leicht ausgeweitet, dann aber schnell ihr Vorkrisenniveau erreicht hatten, engten sie sich im Jahresverlauf 2021 noch weiter ein. „Besonders in unsicheren Zeiten stellt der Pfandbrief seine Qualität als wettbewerbsfähige Refinanzierungsquelle unter Beweis und präsentiert sich als sicherer Hafen“, unterstrich Hagen. Egal ob Finanzkrise, Eurokrise, COVID-19-Krise oder nun der Ukraine-Krieg: „Der Pfandbrief zeigt sich über alle Krisen hinweg resilient und stößt durchgehend auf eine hohe Investorennachfrage.“

Im Jahr 2021 wurden Pfandbriefe im Volumen von 64,7 Milliarden Euro emittiert, ein Zuwachs um 8,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Mit einem Anteil von 71,7 Prozent respektive einem Volumen von 46,4 Milliarden Euro machten Hypothekenpfandbriefe dabei weiterhin den Großteil der Emissionsaktivitäten aus. Ihr Volumen steigerte sich im Vorjahresvergleich um 14,0 Prozent. Öffentliche Pfandbriefe hingegen erreichten mit einem Emissionsvolumen von 18,3 Milliarden Euro nicht ganz das Vorjahresniveau, erzielten damit aber das zweithöchste Volumen seit 2011.

Umlauf bei Hypothekenpfandbriefen auf Rekordniveau
Der Pfandbriefumlauf erhöhte sich am Jahresende 2021 im Vergleich zum Vorjahresultimo um 5,2 Prozent auf 391,4 Milliarden Euro. Damit verfestigte sich der bereits im Vorjahr festzustellende Aufwärtstrend. Mit einem Umlaufvolumen von 266,1 Milliarden Euro erzielte der Hypothekenpfandbrief am Jahresende 2021 das höchste Umlaufvolumen aller Zeiten. Zum zweiten Mal in Folge erhöhte sich auch das Umlaufvolumen ausstehender Öffentlicher Pfandbriefe – auf 125,3 Milliarden Euro.

Grüner Pfandbrief am Weg nach oben
Eine sehr erfreuliche Entwicklung verzeichnete auch der Grüne Pfandbrief, auf den im Jahr 2021 Neuemissionen in Höhe von 2,8 Milliarden Euro entfielen – knapp drei Mal so viel wie im Vorjahr. Dementsprechend erhöhte sich auch deren Umlaufvolumen auf 8,0 Milliarden Euro. Die Anzahl der Emittenten Grüner Pfandbriefe verdoppelte sich 2021 auf sechs. „Angesichts der unverändert wachsenden Bedeutung von ESG rechnen wir in den kommenden Jahren mit weiteren Emittenten und mit weiterem deutlichem Wachstum bei Grünen Pfandbriefen“, erklärte Hagen.

Darlehenszusagen und -bestand deutlich ausgebaut
Die Pfandbriefbanken untermauerten ihre Stellung als bedeutendste Anbieter von Immobilienfinanzierungen in Deutschland auch im Jahr 2021. So sagten sie Darlehen in Höhe von 175,0 Milliarden Euro zu, ein Plus von 9,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Dabei machten Wohnimmobilienfinanzierungen ein Volumen von 118,5 Milliarden Euro aus – 11,2 Prozent mehr als im Jahr zuvor. Gewerbeimmobilienfinanzierungen nahmen um 6,1 Prozent auf 56,5 Milliarden Euro zu, Büroimmobilien waren darunter erneut die mit Abstand dominierende Objektklasse: Auf sie allein entfielen Zusagen in Höhe von 31,7 Milliarden Euro, mit deutlichem Abstand folgten Handelsgebäude mit 13,1 Milliarden Euro.

Auch der Immobilienfinanzierungsbestand erhöhte sich bei den Pfandbriefbanken im Jahr 2021: Nach einem Zuwachs von 5,9 Prozent belief sich das aggregierte Volumen ihrer Portfolien auf 947,5 Milliarden Euro. Die Anstiege beim Neugeschäft und beim Darlehensbestand resultierten aus der ungebrochen hohen Nachfrage nach Immobilien, die sich auch auf die die Immobilienpreise auswirkte.

Anstieg der Immobilienpreise hielt 2021 an
Der seit Jahren festzustellende Preisanstieg bei Immobilien setzte sich auch im Vorjahr fort: Der vdp-Immobilienpreisindex erreichte Ende 2021 mit 187,4 Punkten einen neuen Höchstwert. Demzufolge stiegen die Immobilienpreise in Deutschland im Schlussquartal 2021 um 8,4 Prozent gegenüber dem vierten Quartal 2020. Dabei verteuerten sich Wohnimmobilien erneut deutlich (10,7 Prozent), während die Preise für Gewerbeimmobilien nach vier Quartalen erstmals seit Ende 2020 wieder ein leichtes Plus von 0,3 Prozent aufwiesen.

Erwartungen des vdp
Aus heutiger Sicht erwartet man für die kommenden Jahre weiter steigende Immobilienpreise, allerdings mit abflachender Dynamik. Die nach wie vor angespannte Situation auf vielen Mietwohnungsmärkten sowie der anhaltende Nachfrageüberschuss auf dem Investmentmarkt sorgten für weiteren Preisauftrieb. Auch die steigenden Baupreise verteuerten Immobilien, erläuterte Hagen. Hemmende Wirkung auf die Immobiliennachfrage hätten dagegen die sukzessive steigenden Zinsen und die damit verbundene geringere Erschwinglichkeit von Wohneigentum. Die Prognose über die weitere Preisentwicklung hänge auch davon ab, wie lange der Krieg in der Ukraine noch dauere, ob er sich noch verschärfe beziehungsweise  regional ausweite und wie mit den verhängten Sanktionen nach einem Ende der Kriegshandlungen verfahren werde, so Hagen. Eine Stagflation oder sogar Rezession würde sicherlich den Gewerbeimmobilienmarkt belasten. Spürbare Auswirkungen auf den Wohnimmobilienmarkt seien dagegen nur bei massiver Erhöhung der Arbeitslosigkeit zu erwarten.

Basel III: Absurd, dass durch Basel III vor allem risikoarmes Geschäft belastet wird
Die Pfandbriefbanken beurteilen den im Herbst 2021 veröffentlichten Gesetzesvorschlag der EU-Kommission zur Umsetzung der Basel III-Reform zwiespältig: Zum einen begrüßen sie, dass die EU-Kommission nunmehr erkannt hat, dass es sowohl einer Andersbehandlung der Wohnimmobilienfinanzierung als auch einer Verschiebung des ersten Anwendungszeitpunkts auf das Jahr 2025 bedarf.  Zum anderen beurteilen sie positiv, dass die EU-Kommission mit ihrem Entwurf offenbar das Ziel verfolgt hat, in einzelnen Bereichen wirksame Entlastungen gegenüber den volkswirtschaftlich schädlichen Vorschlägen der EBA für eine Maximalumsetzung zu schaffen. Aus Sicht des Verbands ist jedoch nicht nachvollziehbar, warum die Andersbehandlung von Wohnimmobilien nur temporär gelten soll und warum Gewerbeimmobilien bei den vorgesehenen Erleichterungen völlig unberücksichtigt bleiben:  „Wohnimmobilienfinanzierungen, besonders solche mit niedrigen Beleihungsausläufen, sind nicht nur zeitlich befristet risikoarm, sondern dauerhaft. Gleiches gilt für Gewerbeimmobilienfinanzierungen mit niedrigem LTV (Loan-to-Value), die genauso wie Wohnimmobilienfinanzierungen ihr geringes Risiko nachweisen können“, erklärte vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt und kündigte an: „Im weiteren Legislativprozess setzen wir uns dafür ein, dass die Belastungen für Immobilienfinanzierer spürbar reduziert werden. Es ist absurd, dass durch Basel III vor allem risikoarmes Geschäft wie die Immobilienfinanzierung belastet wird.“

Weitere Nachbesserungen am Gesetzesvorschlag erforderlich
Während der aktuell laufenden Verhandlungen im Europäischen Rat und im EU-Parlament und der danach startenden Trilog-Verhandlungen wird der vdp auf Nachbesserungen am Gesetzesvorschlag hinwirken und vor einer Übererfüllung der Baseler Vorgaben warnen. „Der Anstieg der Kapitalanforderungen an Kreditinstitute wird deutlich höher ausfallen als jüngst von der EU-Kommission prognostiziert“, befürchtete Tolckmitt. Der überwiegende Teil dieses Anstiegs resultiere aus dem sogenannten Outputfloor, der eine risikosensitive Kapitalunterlegung verhindere. „Basel III ist wieder einmal ein Beispiel dafür, wie Kreditinstitute durch Regulatorik in höhere Risiken getrieben und Anreize dafür geschaffen werden, Geschäfte in weniger streng regulierte Bereiche zu verlagern“, sagte Tolckmitt.

Makroprudenzielle Instrumente: Kapitalpuffer schränken Kreditvergabe ein
Die von der BaFin jüngst aktivierten Kapitalpuffer – den antizyklischen Kapitalpuffer in Höhe von 0,75 Prozent und den sektorspezifischen Systemrisikopuffer für Wohnimmobilienkredite in Höhe von 2,0 Prozent – hält der vdp in der aktuellen Phase für kontraproduktiv. Nach Berechnungen der Bundesbank führen beide Puffer zu einem Mehrbedarf an hartem Kernkapital von insgesamt 22 Milliarden Euro. „Die Kapitalpuffer belasten Wohnimmobilienkredite doppelt und schränken die zukünftige Kreditvergabe von Kreditinstituten ein“, stellte Tolckmitt fest. Nicht nachvollziehbar sei für ihn auch der Zeitpunkt für die Aktivierung der Kapitalpuffer. „Derzeit lässt der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland keine Entwicklung erkennen, die Maßnahmen der BaFin in dieser Schärfe rechtfertigen würde“, betonte Tolckmitt und verwies auf die Ergebnisse einer Ende 2021 vorgestellten Untersuchung, die der vdp seit 30 Jahren turnusmäßig durchführt. Demnach erwiesen sich die Kreditvergabestandards der Banken nach wie vor als risikoorientiert. Der Fremdmittelanteil in Finanzierungen nahm zuletzt ab und lag im Durchschnitt bei 80 Prozent. Der Anteil der Aufwendungen für die Bedienung des Darlehens an den verfügbaren Einkommen der Erwerberhaushalte, die sogenannte Kreditbelastungsquote, war innerhalb der vergangenen zwei Jahre von 26 auf 25 Prozent gesunken. Risikomindernd wirkten darüber hinaus die hohe durchschnittliche Anfangstilgung von drei Prozent, die die Kreditlaufzeit spürbar verkürzt, sowie die Zinsbindungsdauer von mittlerweile 14 bis 15 Jahren. 

vdp plädiert für Neubewertung der Kapitalpuffer
Der vdp kritisiert an den Kapitalpuffern auch, dass sie ausschließlich die Kreditwirtschaft treffen. Andere Marktteilnehmer sind von den Maßnahmen nicht betroffen. Eine dämpfende Wirkung der Puffer auf den Wohnimmobilienmarkt sei vor diesem Hintergrund in dem wettbewerbsintensiven Finanzierungsmarkt kaum zu erwarten: „Wie die Basel III-Reform werden auch die Kapitalpuffer das Finanzierungsgeschäft in anders oder weniger regulierte Bereiche des Finanzsektors verlagern. Der Finanzstabilität dient das nicht“, stellte Tolckmitt heraus. „Regulatorische Maßnahmen wie die Basel III-Umsetzung und die Aktivierung der Kapitalpuffer erschweren es Kreditinstituten, ihrer Kernaufgabe nachzukommen, der auskömmlichen Kreditversorgung der Volkswirtschaft“, merkte er kritisch an. Dabei komme es gerade in der aktuellen Zeit auf die Leistungsfähigkeit der Institute an: Sowohl die politisch gewünschte ökologische und digitale Transformation der Wirtschaft als auch die Wohnraumoffensive der Bundesregierung erforderten in den kommenden Jahren massive Investitionen – die entsprechenden Mittel seien unvermeidlich zu einem ganz wesentlichen Teil von der Kreditwirtschaft bereitzustellen. Auch bei der Unterstützung der Realwirtschaft, die weiterhin die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie spürt und nun im Zuge des Ukraine-Kriegs mit zusätzlichen Einschnitten umgehen muss, komme den Kreditinstituten eine Schlüsselrolle zu. Nicht zuletzt vor diesem Hintergrund regt der vdp eine Neubewertung der Kapitalpuffer an: „Wir appellieren an die BaFin, ein Aussetzen der aktivierten Kapitalpuffer erneut zu prüfen und damit die Kreditvergabefähigkeit der Institute nicht noch weiter einzuschränken.“

Sustainable Finance: vdp unterstützt Institute bei Nachweis der Taxonomiekonformität
Tolckmitt wies auf der Jahrespressekonferenz darauf hin, dass die Pfandbriefbanken schon seit vielen Jahren – lange, bevor Politik und Aufsicht den Themenbereich für sich entdeckten – grüne und soziale Kriterien in ihre Geschäftsstrategien einbezogen hätten. Die Etablierung von Mindeststandards für Grüne und Soziale Pfandbriefe, die Emittenten und Investoren als Orientierungshilfe dienen, sei eine unmittelbare Folge dieser frühzeitigen Aktivitäten im Bereich Sustainable Finance. 

Ebenso hilfreich sei das kürzlich vorgestellte Benchmarking, das Kreditinstitute im Kreditgeschäft unterstützt, bei Immobilienfinanzierungen den Nachweis der Konformität mit der EU-Taxonomie zu erbringen. Konkret werden dabei Benchmarks zur Erfüllung des sogenannten Top 15 Prozent-Kriteriums abgeleitet, wonach Bestandsgebäude dann als konform mit der EU-Taxonomie gelten, wenn sie zu den Top 15 Prozent des Gebäudebestands gemessen am Primärenergiebedarf gehören. Das vom vdp beauftragte Beratungsunternehmen Drees & Sommer hat herausgearbeitet, welche Kriterien erfüllt sein müssen, damit Immobilien einen wesentlichen Beitrag zur Erreichung des Umweltziels Klimaschutz leisten. Definiert wurden Kriterien für Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie für Gewerbe- und Logistikimmobilien. „Mit der Ausweisung der Benchmarks erhalten Kreditinstitute eine wichtige Arbeitserleichterung für ihr Immobilienfinanzierungsgeschäft“, sagte Tolckmitt.

Regulatorik mit Augenmaß gefordert
Angesichts der bei EU-Taxonomie und der gesamten Nachhaltigkeitsregulierung inzwischen erreichten Komplexität forderte er bei Sustainable Finance eine Regulatorik mit Augenmaß. Der derzeit erhebliche bürokratische Aufwand bei Kreditinstituten müsse reduziert werden. Insbesondere bei der angedachten Erweiterung der Taxonomie auf soziale und braune Kriterien sei es wichtig, die richtigen Lehren aus der bisherigen Erfahrung mit der grünen Taxonomie zu ziehen: „Eine überbordende Nachhaltigkeitsregulierung ist nicht zielführend“, so Tolckmitt. (kb)

 

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