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Malte Priester, IntReal: Der Druck auf KVGs nimmt zu

Immobilien-KGVs kommen immer mehr unter Druck. Das hat mehrere Gründe. Wie die Gesellschaften darauf reagieren, erklärt der Leiter KVG-Services bei der IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft in einem exklusiven Gastbeitrag.

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Malte Priester, Leiter KVG-Services bei der IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft
© IntReal

Das Geschäft wird für Immobilien-KGVen anspruchsvoller. Denn deren Aufgaben werden durch Regulierung und Digitalisierung immer komplexer. Mehr und mehr Fondshäuser lagern zunehmend Leistungen an Service-KVGen aus, obwohl sie selbst eine Zulassung durch die BaFin haben. Künftig werden wohl nur noch sehr wenige Häuser alle Aufgaben selbst erbringen. Wie die Zukunft von Immobilien-KVGen zukünftig wohl aussehen könnte, analysiert Malte Priester, seines Zeichens Leiter KVG-Services bei der IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, in einem exklusiven Gastbeitrag für „Institutional Money“:

Survival of the fittest
„Es ist nicht die stärkste Spezies, die überlebt, auch nicht die intelligenteste, es ist diejenige, die sich am ehesten dem Wandel anpassen kann.“ Dieser häufig zitierte Ausspruch des Evolutionsbiologen Charles Darwin wird gerne auf Unternehmen übertragen. Auch diese müssen sich in einem sich rasch wandelnden Umfeld behaupten und immer wieder neue Wege gehen. Das Zitat hat – ohne Abstriche – insbesondere für die Immobilienfondsbranche Gültigkeit. Hier hat sich die Umwelt – vor allem durch neue Regulierungsvorhaben – in den vergangenen Jahren stark gewandelt und die Komplexität des Geschäftes hat stark zugenommen.

Diese Entwicklung hat erhebliche Auswirkungen auf die Organisation der Arbeit. Die Marktakteure reagieren mit einer immer stärkeren Arbeitsteilung. Die Anbieter von Immobilienfonds lassen sich hinsichtlich Arbeitsteilung im Wesentlichen in zwei Gruppen unterteilen: Auf der einen Seite gibt es Häuser, die von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) als Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVGen) lizenziert wurden. Diese Unternehmen erbringen sowohl die Managementleistungen an den Immobilien als auch alle administrativen und regulatorischen Leistungen in Eigenregie. Auf der anderen Seit stehen kleinere Fondsanbieter, die keine eigene Zulassung als KVG haben und die mit einer Service-KVG zusammenarbeiten, die alle regulatorischen und administrativen Aufgaben übernimmt.

Vor allem die erstgenannte Gruppe der KVGen gerät immer mehr unter Druck. Durch die immer weiter zunehmende Regulierung – aber auch durch die Digitalisierung – kommen sie nun an ihre Grenzen. Die Folge: Die KVGen lagern Teilleistungen an spezialisierte Partner aus – auch wenn sie selbst offiziell als voll regulierte und zugelassene KVGen am Markt auftreten.

Welche Leistungen sourcen die betroffenen Unternehmen zunehmend aus? Es sind vor allem die so genannten Back-Office-Tätigkeiten, die administrativen Charakter haben und die fern von der eigentlichen „Immobilienarbeit“ sind, wie zum Beispiel Buchhaltung, Controlling, Reporting sowie Beteiligungs- und Risikomanagement.

KAGB, Investmentsteuerreform, MiFID II erhöhen Komplexität
Was hat sich beim Thema Regulierung für die KVGen in den vergangenen Jahren verändert und den beschriebenen Trend befeuert? Das 2013 in Kraft getretene Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) hat sicherlich eine ganz neue Ebene der Komplexität ins Immobilienfondsgeschäft gebracht. Allerdings ist die Entwicklung damit nicht zu Ende. 2018 kam in Gestalt der Investmentsteuerreform eine neue, sehr große Herausforderung für die Branche. Mit der Reform wurde die Besteuerung von Immobilienfonds komplett umgestellt. Während Immobilienfonds früher grundsätzlich transparent besteuert wurden, sind sie seit der Reform steuerpflichtig. Aus Administrationssicht ist das neue Recht – insbesondere auch aufgrund der Ausnahmen für Immobilienspezialfonds – deutlich komplizierter geworden.

Dazu kommen neue Regelwerke, die Immobilienfonds in unterschiedlichem Ausmaß tangieren, wie beispielsweise die EU-Richtlinien MiFID II und PRIIPs. Gemäß MiFID II – im Januar 2018 in Kraft getreten – müssen KVGen für Immobilienfonds neue Kostenkennzahlen und neue Risikokennzahlen errechnen und an den Vertrieb übermitteln.   

Digitale Abbildung der Geschäftsprozesse setzt KVGen unter Druck
Neben der Regulierung erhöhen vor allem die Themen IT und Digitalisierung den Druck auf die KVGen zusätzlich. Die IT ist gewissermaßen das Grundgerüst einer KVG und alle anderen Leistungen basieren darauf. Die Leistung einer KVG ist jedoch nicht nur das Zur-Verfügung-Stellen der IT-Infrastruktur. In der Praxis ist die digitale Abbildung der komplexen Geschäftsprozesse der größere Aufwand für die KVG. Alle regulatorischen Vorgaben – und seien sie noch so komplex – müssen in der jeweiligen Software abgebildet werden. In diesem Zusammenhang gibt es viele Themen, die für ein einzelnes Unternehmen eine erhebliche Herausforderung darstellen, für einen spezialisierten Administrationsdienstleister jedoch gut lösbar sind.

Ein Beispiel: Wenn ein Fondsanbieter nur eine einzige Sparkasse unter seinen Anlegern hat, muss er eine spezielle „Sparkassen-Schnittstelle“ einrichten, die die Spezifika der Investoren-EDV berücksichtigt. Dies kann schnell bis zu 50.000 Euro kosten – ein hoher Aufwand, wenn es sich nur um einen Anleger handelt. Eine spezialisierte Service-KVG kann die Schnittstelle hingegen – wenn sie sie einmal eingerichtet hat – für viele Sparkassen nutzen. Ein weiteres Beispiel sind Solvency-II-Reportings. Der initiale Aufwand für eine KVG, die eine Versicherung unter ihren Anlegern hat, ist hoch. Konkret heißt das: Die KVG muss die benötigten Daten aus ihrer Datenbank abfragen und ins richtige Format bringen und in das Template für das Solvency-II-Reporting einspielen. Auch hier kann eine Service-KVG, die für viele Anleger aus dem Versicherungsbereich Reportings erstellt, den ganzen Prozess automatisch – und damit sehr viel effizienter – erledigen. Die Alternative für eine KVG, die die notwendige Infrastruktur nicht hat, wäre die händische Befüllung des Templates. Angesichts des Umfangs – das Template umfasst 135 Spalten, die pro Vermögensposition ausgefüllt werden müssen – wäre dies sehr umständlich und würde große zeitliche und personelle Ressourcen in Anspruch nehmen.

Schnittstellenkompetenz von großer Bedeutung
Neben den genannten Vorteilen von großen Service-KVGen gibt es auch Knowhow-Vorteile. Dies betrifft etwa das Thema Schnittstellenkompetenz. Schnittstellen sind essentiell für viele Leistungen einer KVG, da eine Unmenge von Daten von einem System bzw. Unternehmen zu einem anderen fließen muss. Hier sind große KVGen den kleineren Wettbewerbern voraus. Beispielsweise können große Service-KVGen die gesamten Daten des Property-Managers automatisch einlesen. Bei anderen KVGen muss der Property-Manager, wenn er einen Mietvertrag abgeschlossen hat, diesen an die KVG senden, die ihn dann selbst einbucht – ein viel umständlicheres Verfahren.  

Künftig wird der Druck auf die KVGen daher weiter steigen. In nicht allzu ferner Zukunft werden nur die ganz großen Häuser mit Assets under Management im zweistelligen Milliardenbereich noch alle Aufgaben selbst übernehmen können. Das Mittelfeld wird einen immer größeren Teil der administrativen und regulatorischen Tätigkeiten auslagern müssen. Nur auf diese Weise wird die Fülle der Aufgaben in hoher Qualität und angemessener Zeit bewältigt werden können.“ (aa)

 

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