Immobilien-Bestandshalter unter Druck: „Zeit des Wartens vorbei“
Die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie EPBD könnte den Markt für energetisch schwache Gewerbeimmobilien grundlegend verändern. Im Interview warnt Re-Green-CEO Max Meran vor sinkender Verkäuflichkeit, Bewertungsabschlägen und wachsendem Handlungsdruck für Bestandshalter.
Eckpunkte:
- Gesetz fordert Modernisierung bis 2030 oder 2033
- Markt kann zusätzliches Angebot nur schwer aufnehmen
- Deutliche Wertverluste möglich
- Frühzeitige Bestandsaufnahme empfehlenswert
Die europäische Gebäuderichtlinie EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) setzt Eigentümern von Gewerbeimmobilien ein enges Zeitfenster, um energetisch schwache Gebäude fit für kommende Anforderungen zu machen. "Mit 2030 haben wir einen faktischen Schlusspunkt für das Warten“, sagt Max Meran, CEO des Dekarbonisierungsspezialisten Re-green, im Interview mit Institutional Money.
Hintergrund sind die Vorgaben der EPBD, die über das neue Gebäudemodernisierungsgesetz in deutsches Recht überführt werden sollen. Für Nichtwohngebäude sieht die Richtlinie unter anderem Mindestenergiestandards vor. Besonders ineffiziente Gebäude müssen bis 2030 beziehungsweise 2033 energetisch verbessert werden.
Für institutionelle Investoren sei dabei weniger die Frage möglicher Bußgelder entscheidend als die künftige Marktgängigkeit ihrer Objekte. Wer heute noch davon ausgehe, problematische Immobilien bei Bedarf einfach verkaufen zu können, könnte sich täuschen, meint Meran: "Alle werden gleichzeitig versuchen, ihre schlechtesten 15 beziehungsweise 25 Prozent abzustoßen. Dafür wird es keine Käufer geben."
Bereits heute beobachte er bei vielen Marktteilnehmern entsprechende Überlegungen. Asset- und Portfoliomanager versuchten, sich von schwächeren Gebäuden zu trennen. Gleichzeitig gehe die Zahl der Transaktionen zurück. Daraus entstehe ein zunehmendes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, insbesondere in den Segmenten Büro, Pflege und teilweise auch Logistik.
Gefahr hoher Bewertungsabschläge
Nach Ansicht Merans wird die regulatorische Entwicklung die Bewertung von Immobilien künftig stärker beeinflussen als bisher. Entscheidend sei dabei vor allem die energetische Qualität eines Gebäudes. "Wer seine Gebäude nicht rechtzeitig analysiert, riskiert, dass sie 2030 nur noch mit hohen Abschlägen finanzierbar oder verkäuflich sind", warnt der Re-Green-Chef.
Besonders relevant werde dabei der Energieausweis. Bestandshalter müssten sich frühzeitig einen Überblick verschaffen, welche Objekte von den Mindestenergiestandards betroffen sein könnten. Da Planungs- und Umsetzungsprozesse mehrere Jahre in Anspruch nähmen, sei rasches Handeln erforderlich.
Wärmepumpen, Photovoltaik und Energiemanagementsysteme
Trotz der Herausforderungen sieht Meran die Voraussetzungen für die Dekarbonisierung grundsätzlich gegeben. Weder fehlende Technologien noch mangelndes Kapital seien aus seiner Sicht die größte Hürde. Vielmehr gehe es um die praktische Umsetzung der Energiewende im Gebäudebestand.
Wärmepumpen, Photovoltaik und digitale Energiemanagementsysteme könnten einen großen Teil der erforderlichen CO?-Reduktionen ermöglichen. Gleichzeitig würden Investitionen in solche Systeme zunehmend auch wirtschaftlich attraktiv, da sie Nebenkosten senken und zusätzliche Erträge generieren könnten.
Der Druck auf Bestandshalter werde dennoch weiter steigen. Während der Immobilienmarkt lange darauf gesetzt habe, regulatorische Vorgaben könnten abgeschwächt oder verschoben werden, sei diese Strategie nun an ihre Grenzen gekommen. "Die Zeit des Wartens ist vorbei. Jetzt müssen viele Bestandshalter gleichzeitig handeln", fasst Meran die aktuelle Lage zusammen. (dv)