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Thomas Körfgen/Savills IM: Warum aktive REITs-Selektion so wichtig ist

Was am breiten Aktienmarkt gelten mag - nämlich billigere passive Investments den teureren aktiven vorzuziehen, würde sich bei REITs als teurer Fehler entpuppen, meint der Immobilienexperte. Er hat für seine Ansicht jede Menge guter Gründe zur Hand.

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Thomas Körfgen, Geschäftsführer und Leiter indirekte Immobilienanlage der Savills Investment Management KVG GmbH, analysiert REITs und den Ansatz, wie man sich Thomas Körfgen als Investor ihnen nähern soll, gründlich.  
© Savills IM

Oftmals hören Thomas Körfgen und seine Kollegen von Savills IM bei Kundengesprächen: „Aktien bilden wir nur noch über ETFs und nicht mehr über aktiv gemanagte Fonds ab. ETFs sind günstiger und entwickeln sich mindestens genauso gut.“ Am breiten Aktienmarkt mag dies durchaus gelten. Denn wenn die Vorstände der Banken, Autounternehmen und Energieversorger selbst nicht mehr wissen, was in ihren Unternehmen vor sich geht, wie soll das dann ein außenstehender Investor? In diesem Szenario der Unsicherheit sei es sicher vernünftig, in der Breite zu investieren und hierfür ETFs zu verwenden, so Körfgen.

Bei REITs ist dies anders
Es bedürfe der Spezialisten, um REITs zu analysieren. Das Wichtigste bei REITs seien der den Unternehmen zugrundeliegende Immobilienbestand, die nachhaltige Möglichkeit hierdurch stabile Mieterträge (Fund from Operations oder auch FFO) zu erzielen, zukunftsfähige Immobilien zu besitzen und natürlich die Qualität des jeweiligen Managements.

Herausforderung durch Digitalisierung auch bei REITs
"
In einer Zeit des Umbruchs durch die Digitalisierung erkennen wir beispielsweise frappierende Unterschiede der REITs, hierauf entweder nicht zu reagieren oder aber die Innovationsführerschaft anzustreben", so Körfgen weiter. "Dies zieht sich über sämtliche Immobiliensektoren hinweg. Im Bereich Einzelhandel ist die Zukunftsfähigkeit durch die Integration von Daten und Logistik gegeben. Große Einkaufszentren von etablierten Betreibern, die auch Geld in die digitale Infrastruktur investieren können, werden auch in der Zukunft erfolgreich sein. REITs mit den falschen Immobilien und einem geringen Digitalisierungsbudget werden das Nachsehen haben."

Ähnliches gilt im Bürobereich
Nach Ansicht von Körfgen ist die Zukunftsfähigkeit von neuen Bürogebäuden durch Flexibilität aber auch Co-Working-Flächen gegeben. Die Grenzen der ehemals komplett getrennten Immobiliensektoren verschwimmen. Büronutzung wird immer stärker eine Frage von Dienstleistungen und Serviceangeboten werden.

Generalisten in der Analyse haben gegenüber Spezialisten das Nachsehen
Viele Generalisten hätten gar nicht die Möglichkeit und Zeit, REIT-Unternehmen in ihrer Tiefe zu analysieren, weiß Körfgen. Sie betrachteten zumeist Verhältniszahlen wie Preis zu Nettoinventarwert, immobilienwirtschaftliche Kennzahlen fänden jedoch kaum Beachtung: "Bei REITs gilt jedoch wie bei keiner anderen Aktieninvestition, dass oftmals der Inhalt unterschiedlicher ist als die Hülle glauben lässt. Es ist essenziell, bei jedem REIT eine Durchschaubetrachtung auf die jeweiligen Immobilien zu erstellen."

Look-Through-Methode ganz entscheidend
Denn die Mitgliedschaft in Indices hat nicht immer etwas mit der Länderallokation gemein. Körfgen: "Nehmen wir als Beispiel zwei kanadische REITs, die im EPRA-Index Nordamerika der European Public Real Estate Association enthalten sind: Dream Global REIT und Inovalis. Dream Global REIT hat aktuell seinen Immobilienbestand zu 73 Prozent in Deutschland, 21 Prozent in den Niederlanden sowie zu je 3 Prozent in Belgien und Österreich. Inovalis hat 72 Prozent Exposure in Frankreich und 28 Prozent in Deutschland." Beide Unternehmen sind im Übrigen an der kanadischen Börse gelistet.

Dicke Bretter bohren ist essentiell für den Erfolg
Die tiefe Analyse der dem REIT zugrundeliegenden Immobilien sowie der tatsächlichen Marktzugehörigkeiten leistet kein Index und kein ETF. Das Investieren in globale REITs sei  einer der letzten Bereiche, durch aktives Management und Aktienselektion, Mehrwert für die Investoren zu erzielen, ist Thomas Körfgen überzeugt. (kb)

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