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Thomas Körfgen/ Savills: „Warum REITs nicht zu den Aktien gehören"

Der Real Estate Investment Trust (REIT) gehört zur Assetklasse Aktie. Diese Meinung vertritt eine Vielzahl von Investoren. Doch einige Argumente sprechen dagegen. REITs als Bestandshalter von Immobilien müssen vielmehr zwangsläufig der Assetklasse Immobilie zugerechnet werden, sagt Thomas Körfgen.

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Thomas Körfgen, Geschäftsführer und Leiter indirekte Immobilienanlage der Savills Investment Management KVG GmbH
© Savills

Denn wären die zugrundeliegenden Immobilien direkt in privater oder institutioneller Investorenhand oder auch im Bestand von reinen Immobilienfonds, würden sie eindeutig und jederzeit zu 100 Prozent der jeweiligen Immobilienquote zugerechnet werden. Körfgen dazu: "Nur weil beim REIT die Aktiengesellschaft als Unternehmensform über die Immobilie gestülpt wird, ändert sich noch lange nichts am zugrundeliegenden Asset. Nehmen wir ein anderes Beispiel, ein börsennotierter REIT hält 50 Prozent an einem Gebäude, ein Immobilienfonds die andere Hälfte. Gehört nun die Immobilie zu 50 Prozent der Assetklasse Aktie und zu 50 Prozent der Assetklasse Immobilie an?"

REIT-Korrelation zu Aktien verringert sich mit der Länge des Anlagehorizonts
Die Argumentation pro Assetklasse Aktie bezieht sich meist auf die sichtbare Volatilität des REITs an der Börse. Volatilität per se wird in Deutschland als negativ betrachtet und gilt als hinreichendes Merkmal für eine Aktie. Was zeigt dieser Schwankungsmaßstab jedoch an? Körfgen; "Einerseits spiegelt er die an den direkten Immobilienmärkten vorhandene Preisdynamik wider, andererseits leben nun einmal Aktienmärkte von Kursbewegungen um den fairen inneren Wert der börsennotierten Gesellschaft, also der Volatilität. Es lässt sich Folgendes feststellen: die REIT-Korrelation zu Aktien im Allgemeinen verringert sich, je länger der Anlagehorizont ist." 

Die zugrundeliegenden Renditetreiber unterscheiden sich grundlegend
REIT-Renditen reagieren auf den Immobilienmarktzyklus, während der breite Aktienmarkt auf den kürzeren Konjunkturzyklus reagiert. Körfgen: "Zu einem gleichen Ergebnis kommt auch NAREIT (National Association of Real Estate Investment Trusts), eine amerikanische Vereinigung, die Immobilieninvestoren und -gesellschaften repräsentiert. Anhand von mehreren hundert realen Portfoliodaten wurden Korrelationen miteinander verglichen. Die Korrelation der Performance von REITs und nicht börsennotierten Immobilieninvestments liegt bei 0,92 im Zeitraum von 1998 bis 2015."

Wie Indizes das "Problem" REITs handhaben
Somit sei es nach Meinung des Experten auch sehr fraglich, dass REITs in Aktienindizes aufgenommen würden.Körfgen: "Als der German-REIT eingeführt wurde, befürchtete man an der Deutschen Börse, dass die Aktienindizes DAX oder MDAX zu immobilienlastig werden könnten und diskutierte schon früh, ob es nicht separate REIT-Indices geben sollte. Man entschied sich zunächst einmal dagegen. Aber ist es sinnvoll, dass Unibail-Rodamco-Westfield, der größte europäische REIT, Mitglied des EUROSTOXX 50 ist?" Argumentieren könne man sicherlich, dass REITs auch im breiten amerikanischen Aktienindex S&P 500 ihren Platz fänden und es mittlerweile einen Sektor für Immobilienaktien und REITs von MSCI gebe.

Die Börse Japans hat sich anders entschieden
Der japanische Aktienindex TOPIX mit seinen 1700 Unternehmen enthält keine REITs gerade wegen deren Immobilienaffinität. Viel sprecht dafür, dass die Börse Japans hier einen verständlicheren Weg eingeschlagen habe, so Savills-Experte Köfgen. REITs seien eben keine klassischen Aktien. (kb)

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