Welche Immobilieninvestments sich trotz steigender Zinsen lohnen

Die Finanzierung von Immobilienprojekten wird aufgrund steigender Leitzinsen immer teurer – oder vielleicht doch nicht? Nominal stimmt das durchaus, aber real sieht das Bild anders aus. Vielmehr bleibt Geld weiterhin „günstig“, solange die Inflation schneller als der Leitzins steigt, schreibt Tomasz Dukala, Board Member bei EPH European Property Holdings, in einem "Institutional Money" exklusiv vorliegenden Beitrag.

Den Leitzins hat die Europäische Zentralbank (EZB) zwar im Juli 2022 das erste Mal seit 2011 erhöht, von null auf 0,5 Prozent. Und den erhöhten Hauptrefinanzierungszins, also den Zinssatz, zu dem sich Banken Geld bei den Zentralbanken leihen, geben diese anschließend an ihre Kreditkunden weiter. Allerdings gibt es Dukala zufolge die Zinswende in der Eurozone nur auf dem Papier. Der Realzins ist derzeit so niedrig wie nie zuvor und das Geldleihen lohnt sich quasi, solange die Inflation deutlich höher ist als die nominalen Zinsen. Denn Kreditnehmer müssen weniger zurückzahlen, als sie erhalten haben, wenn man den Kaufkraftverlust durch die Inflation berücksichtigt, merkt Dukala an.

Investments in Qualitätsobjekte bleiben attraktiv – wenn man einiges beachtet
Vor dem Hintergrund hoher Inflationsraten sei der Anlagedruck bei allen Investoren, die mindestens einen realen Werterhalt erzielen wollen, so groß wie lange nicht. Diese Rechnung geht Dukala zufolge nur auf, wenn der Ertrag beziehungsweise die Wertentwicklung des Investments langfristig mit der Inflation Schritt halten kann. Dies dürfte allerdings nur bei Qualitätsobjekten an starken Standorten der Fall sein oder wenn die höheren Kosten an die Mieter weitergegeben werden können. Denn mit der Inflation steigen auch die Kosten für den Unterhalt von Immobilien.

So können sich Immobilieninvestments auch jetzt lohnen, wenn Investoren zum Beispiel auf Standorte und Assetklassen setzen, die von globalen Trends profitieren, wie moderne, zentral gelegene Büroimmobilien. Oder auch voll indexierte Gewerbeimmobilien können profitieren.

Die Indexierung ist mittlerweile bei den meisten hochwertigen Mietverträgen im Gewerbebereich gang und gäbe. Das heißt, dass die Mieten an die Inflation gekoppelt sind und regelmäßig an die allgemeinen Preissteigerungen angepasst werden. Sie erhöhen sich also mit einer leichten zeitlichen Verzögerung, aber dennoch synchron zur Inflation.

Voraussetzung ist natürlich, dass die Mieter leichte Kostensteigerungen verkraften können, sie also in der Lage sind, ihre eigenen Einnahmen zu steigern und etwas höhere Mieten zu zahlen. Deshalb sollten sich Immobilienbesitzer auch mit den Geschäftsmodellen und Perspektiven der Mieter auskennen und mit ihnen regelmäßig kommunizieren, um auf Veränderungen zeitnah zu reagieren, merkt Dukala an.

Höherer Marktwert auch durch weniger Angebot
Immobilieninvestoren sollten den Markt sorgfältig sondieren. Nicht jedes Objekt und vor allem nicht jede Projektentwicklung rechnet sich derzeit noch, weder real noch nominal. Die Baukosten befinden sich in einer Art Sonderinflation und Zinsen für Baukredite sind in den vergangenen Monaten – bereits vor der Zinserhöhung durch die EZB – erheblich gestiegen, angetrieben durch die Inflation. Neben den hohen Energie- und Rohstoffpreisen gehören gestörte Lieferketten, der Fachkräftemangel und fehlende Baukapazitäten zu den großen Herausforderungen. Die Wiederbeschaffungskosten für neue Projekte sind insgesamt erheblich gestiegen, was sich auch auf die Bewertung des vorhandenen Bestands auswirkt.

Verzögerungen von Projekten oder gar Projektstopps sind die Folge und sorgen gleichzeitig für einen weiteren Aspekt, der laut Dukala nicht zu unterschätzen ist: ein geringeres Angebot an neuen Projekten beziehungsweise eine Unterversorgung mit neuen, modernen Flächen in erstklassigen Lagen. Hieraus ergeben sich wiederum Investmentchancen. Und steigende Bau- und Finanzierungskosten können wiederum einen positiven Effekt auf den Marktwert von bestehenden Projekten beziehungsweise Immobilien haben, wenn die Fundamentaldaten stimmen.

Strenge Selektion gefragt
Dukala zieht folgendes Fazit: Die Rahmenbedingungen für Immobilieninvestments haben sich durch diverse globale Krisenherde, wie Pandemie und Krieg sowie steigende nominale Zinsen und Baukosten, verändert. Um fundierte Investmententscheidungen zu treffen, ist es umso wichtiger, dass Immobilieninvestoren selektiv sind bei der Wahl der Assets und ihrer Mieter. Nur dann kann das Investment auch zur Absicherung gegen die Inflation taugen sowie langfristig wertstabil sein und Marktschwankungen verkraften.

Für die Vermietbarkeit von Flächen und für den nachhaltigen Werterhalt entscheidend sind die Lage und Qualität des Objekts. Auch bei Mietern kommt es darauf an, dass diese finanziell solide aufgestellt sind und steigende Preise sowie andere Herausforderungen bewältigen können. Indexmietverträge schützen vor Entwertung der Mieteinnahmen und der bestehende Gebäudebestand kann unter Umständen profitieren, da die Wiederbeschaffungskosten steigen.

Darüber hinaus ist es Dukalas Einschätzung nach sogar wahrscheinlich, dass auf der Suche nach inflationssicheren Anlagemöglichkeiten noch mehr Kapital in die Immobilienmärkte fließt, was sich weiter positiv auf die Bewertung von Immobilienanlagen auswirken dürfte.

Auch wenn viele Investoren momentan eine abwartende Haltung haben, die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Immobilien wird steigen und diese werden eine begehrte Assetklasse bleiben, insbesondere bei niedrigen Marktzinsen, die real derzeit negativ sind trotz Leitzinserhöhung der EZB, erklärt Dukala abschließend. (aa)

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