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Wann lohnen sich Wohnimmobilienfinanzierungen in Deutschland? (Teil 2)

Für Investoren lohnt es sich aus acht Gründen, genauer hinzusehen. Wie man am besten an das Thema als institutioneller Investore herangeht, ist im Folgenden aufgeführt.

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Clifford Tjiok ist Managing Partner der Loancos-Gruppe. 
© Loancos

Sichere Renditen, geringe Ausfallquoten, laufende Rückflüsse: Wohnimmobilienfinanzierungen für Privatkunden haben als Assetklasse durchaus ihren Reiz, auch wenn sie auf den ersten Blick vielleicht langweilig oder sogar aufwendig in der Verwaltung erscheinen mögen. Für Investoren lohnt es sich, etwas genauer hinzuschauen – insbesondere auf dem deutschen Markt.

1. Finanzierungsmakler einschalten
Wer selbst Kredite vergeben darf und will, sollte Plattformen für Baufinanzierungsmakler nutzen, um sich ein Portfolio aufzubauen. Denn die Maklervertriebe arbeiten erfolgsorientiert, erfüllen die Beratungspflichten und tragen die Haftung gemäß der Wohnimmobilienkredit-Richtlinie. Ein weiterer Vertriebskanal kann die eigene Website sein. Gegebenenfalls kann die für die Kreditvergabe erforderliche regulatorische Funktion durch eine entsprechende Struktur übernommen werden.

2. Längere Laufzeiten anpeilen
Über die Finanzierungsmaklerplattformen lässt sich auch gezielt steuern, dass Wohnimmobilienkredite mit längerer Laufzeit angeboten und vergeben werden. Die kürzeren Laufzeiten mit fünf und zehn Jahren gelten konditionsmäßig als hart umkämpft – aufgrund des intensiven Wettbewerbs der Banken untereinander, der vor allem von der günstigen Refinanzierung über Pfandbriefe und Einlagengeschäft getrieben wird. Aus diesem Grund kommen für institutionelle Investoren mit langer Duration der Passivseite eher Laufzeiten ab 15 und 20 Jahren oder länger in Frage. Gerade bei den längeren Laufzeiten, ggf. in Verbindung mit höherer Beleihung, lassen sich höhere Konditionen erzielen als in den kürzeren Laufzeiten, gibt Tjiok zu bedenken.

3. Auf einfache Standardfinanzierungen setzen und Geschäftsvolumen aufbauen
Eine schnelle Kreditvergabe erweist sich oft als entscheidender Faktor für die Gewinnung von Kunden. Dafür sind einfache Standardprodukte besonders geeignet. Sie lassen sich erfahrungsgemäß auch während der Kreditlaufzeit leichter bewirtschaften, weiß Tjiok. Individuelleres Geschäft mit komplexen Produkten ist hingegen deutlich aufwendiger – sowohl bei der Vergabe als auch während der Laufzeit. 

Gerade einfache Finanzierungen lassen sich über die Baufinanzierungsmakler-Plattformen besser vermarkten, um skalierbares Kreditvolumen aufzubauen. Je nach Gestaltung und Wettbewerbsfähigkeit der Konditionen lässt sich ein jährliches Neugeschäftsvolumen je Kreditgeber zwischen 100 und 500 Mllionen Euro aufbauen, gegebenenfalls ist auch ein höheres Volumen denkbar, je nach angestrebtem Allokationsziel.

4. Digitalisierung nutzen
Neben der Kreditprüfung lassen sich zum Beispiel die Ermittlung des Immobilienwerts, die Kontenbewegungsdaten (erstmalig am Anfang sowie laufend) mittels PSD2-Schnittstelle, die Finanzierungsbestätigung, die Prolongation laufender Wohnimmobilienfinanzierungen und die Kundenidentifikation digitalisieren und automatisieren.

5. Bearbeitung auslagern unter Beachtung der regulatorischen Compliance
Ein externer Kreditservicer kann die entscheidende Funktion als Enabler für die Kapitalanlage in Wohnimmobilienkredite übernehmen. Der Kreditservicer stellt alle Systeme, Prozesse und Kapazitäten zur Verfügung, um die Finanzierungen über den Finanzierungsvertrieb so zu akquirieren und laufend zu bearbeiten, dass eine jederzeitige regulatorische Compliance für die kreditgebenden Mandanten sichergestellt ist. Kreditservicer arbeiten generell mit definierten Standards, zu überschaubaren Kosten und mit skalierbaren Kapazitäten. Häufig bieten Kreditservicer ihre Dienstleistungen als White-Label-Lösungen an und treten dann nicht mit dem eigenen Namen in Erscheinung. Investoren können die Leistungen in diesem Fall weiterhin unter ihrer Marke anbieten.

6. Abschirmung von Detailtiefe und Komplexität
Durch den Einsatz eines externen Kreditservicers lässt sich die Kapitalanlage in deutsche Wohnimmobilienkredite gezielt so gestalten, dass die Vorteile des direkten Investments in Realkredite erhalten bleiben (u. a. privilegierte Behandlung, laufende Durchschau auf Einzelkredite, Sicherungsvermögensfähigkeit) und mit Blick auf das laufende Handling und Management für den Investor dennoch mit den Vorteilen eines indirekten Einzelinvestments verknüpft werden.

7. Von der illiquiden Assetklasse hin zu mehr Fungibilität?
Bis in die jüngste Zeit werden Wohnimmobilienkredite häufig als illiquide Assetklasse wahrgenommen, aus der sich ein Rückzug nur sehr schwierig bewerkstelligen lässt. Die grundsätzliche Zielvorstellung sollte es sein, ein Wohnimmobilienkreditportfolio als Ganzes oder in Teilen im Sinne eines „Risk-off“ laufend so veräußerbar zu halten, dass eine Veräußerung auch tatsächlich erfolgen kann. Clifford Tjiok dazu: "Es hat sich gezeigt, dass sich bei Berücksichtigung bestimmter neuer Methoden und Techniken bereits beim Aufbau eines Wohnimmobilienkreditportfolios die Fungibilität für diese Assetklasse in einem Ausmaß erzielen lässt, das man bislang für diese Art von Assetklasse nicht kannte." 

Vorteile des Einsatzes eines Kreditservicers
Zu diesen Methoden und Techniken zählen unter anderem die Eintragung der Grundschulden auf eine neutrale Struktur, die unabhängig vom kreditgebenden Investor ist und dennoch jederzeit rechtswirksam den Zugriff auf die Grundschulden erlaubt. "Der Einsatz eines Kreditservicers erleichtert ganz grundsätzlich die Übertragbarkeit eines Portfolios zwischen unterschiedlichen Investoren. Der externe Kreditservicer ist jederzeit in der Lage, das Portfolio für einen Verkauf an Dritte aufzubereiten", gibt Cliffors Tjiok zu verstehen. Dadurch könne eine eventuelle Abbaustrategie durch den Kreditservicer als Enabler für den Investor erst möglich gemacht werden. "Für eine spätere Veräußerung werden z. B. Relative Value zu anderen Benchmarks, Kreditzinshöhe vs. Zinsniveau zum Veräußerungszeitpunkt, Restlaufzeit, anstehende Prolongationen oder tatsächliche Beleihungshöhe zum Veräußerungszeitpunkt ganz entscheidende Parameter sein", weiß Tjiok.

8. Passendes Investmentformat wählen
Für das Investment in Wohnimmobilienfinanzierungen sind verschiedene Formate möglich: a) Direktanlage auf die Bilanz des Risikoträgers, b) indirekte Kapitalanlage über ein Strukturformat als besichertes Wertpapier mit Durchschau, c) innerhalb eines Organismus für gemeinsame Anlagen (OGA) und d) als Anlage im Fondsformat mit Durchschau.

Tjiok dazu: "Die Entscheidung hängt von den verfügbaren Kapazitäten innerhalb der einzelnen Assetklassen und dem Risikoappetit ab. Für alle Formate kann ein externer Kreditservicer den gesamten Produktions- und Anlageprozess übernehmen sowie die Durchschau und die Qualifizierung für das Sicherungsvermögen sicherstellen."

Fazit
"Wohnimmobilienfinanzierungen lohnen sich als Assetklasse, wenn sie hochstandardisiert vertrieben werden und die laufende Bearbeitung effizient organisiert ist. Dann sind sie eine nachhaltige, stabile und kostengünstige Beimischung in der Kapitalanlage", resümiert Cliffors Tjiok. (kb)

 

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