Savills IM: Wachsende Chancen für alternative Immobilienfinanzierer
Die europäischen Märkte für Real Estate Debt waren in den letzten zwei Jahren volatilen und herausfordernden Bedingungen wie der Covid-19-Pandemie und dem Einmarsch Russlands in die Ukraine ausgesetzt, was zu höheren Energie- und Rohstoffpreisen und sinkendem Verbrauchervertrauen führte.
"Angesichts des volatilen makroökonomischen Umfelds werden Kreditgeber mit erhöhter Vorsicht vorgehen. Dies ist eine Herausforderung für bestehende Kreditnehmer, aber auch eine Chance für alternative Kreditgeber", ist Christian Müller, Head of Research & Strategy Germany bei Savills Investment Management, überzeugt.
Kreditlücke tut sich auf
Das gesamte Angebot an Fremdkapital werde wahrscheinlich abnehmen, da sich Banken und institutionelle Kreditgeber kurzfristig zurückziehen werden, so Christian Müller weiter. "Wo Fremdkapital verfügbar ist, wird dies einen niedrigeren Loan to Value (LTV) und höhere Kosten mit sich bringen. So haben wir beispielsweise beobachtet, dass der LTV-Level bei Core-Objekten und Senior-Loans um fünf bis zehn Prozent gesunken ist."
Welt der Fremdfinanzierung hat sich jedoch seit 2007/08 erheblich weiterentwickelt
Bei Savills glaubt man, dass dieser Zyklus wahrscheinlich anders verlaufen wird. So ist beispielsweise die durchschnittliche Verschuldung im gesamten System (in Bezug auf den Verschuldungsgrad) jetzt viel niedriger als zu Beginn der globalen Finanzkrise. Das bedeutet, dass umfangreiche Verluste im Bankensystem und Liquidationsengpässe dieses Mal weniger wahrscheinlich sind.
Bandbreite der Kreditgeber heute vielfältiger
Diese verfügen über mehr Mittel, und sind im gesamten Bereich der Finanzierungsstruktur aktiv. Die Preisfindung dürfte für Marktteilnehmer auf beiden Seiten der Kapitalstruktur dieses Mal schneller erfolgen, da alternative Kreditgeber in der Lage sind, schnell auf Marktchancen zu reagieren.
Alternative Kreditgeber werden Lücken füllen
Kurzfristig werden traditionelle Finanzierer aus dem Bankwesen wahrscheinlich die Vergabe neuer Kredite und Refinanzierungen einschränken, da sie ihre Risikopositionen für ihr gesamtes Portfolio überprüfen müssen. "Dies bietet alternativen Kreditgebern, die in der Lage sind, diese Lücke zu füllen, die Chance auf höhere Renditen. Aktive Darlehensgeber auf dem Markt werden wahrscheinlich viele Refinanzierungsanfragen erhalten, da Darlehen, die bisher für Bankkredite in Frage kamen, nun unter die Investitionskriterien der alternativen Darlehensgeber fallen", meint Müller.
Britischer Markt als Beispiel
Anhand diesem lasse sich feststellen, dass ein erheblicher Teil der ausstehenden Kredite refinanziert werden müsse – 45 Prozent der laufenden Finanzierungen für Gewerbeimmobilien werden in den nächsten zwei Jahren und etwa 75 Prozent bis 2026 auslaufen. Müller konkret: "Im Extremfall müssen die Immobilienwerte in allen Sektoren im Durchschnitt um bis zu 36 Prozent sinken, um einen Zinsdeckungsgrad von mindestens 1,3x aufrechtzuerhalten, wie von den meisten Bank-Finanzierern gefordert. Bei den derzeitigen Kosten für Gewerbeimmobilien-Finanzierungen und unter diesen Annahmen würden in den nächsten fünf Jahren einem auslaufenden Darlehensvolumen von 76 Milliarden Pfund nur 49 Milliarden Pfund zur Refinanzierung gegenüberstehen. Damit verbleibt eine Finanzierungslücke von zirka fünf Milliarden Pfund pro Jahr - insgesamt 25 Milliarden Pfund -, die durch Eigenkapital oder alternative Finanzierer geschlossen werden müsste."
Finanzierungslücke muss geschlossen werden
Angesichts drastisch gestiegener Fremdkapitalkosten werden sich einige eigenkapitalstarke Kreditnehmer für eine Refinanzierung durch die Zuführung von frischem Eigenkapital entscheiden, während viele andere zur Schließung der Lücke Fremdkapital vom Markt benötigen werden. In anderen Ländern Europas wird die Finanzierungslücke ähnlich groß sein wie in UK. Bei Savills geht mandavon aus, dass der deutsche und der französische Markt zwischen 2023 und 2025 eine Finanzierungslücke von 6,2 Milliarden Euro beziehungsweise 5,1 Milliarden Euro haben werden.
Zunehmende Bedeutung von ESG bei Immobilien-Investments
Dadurch kommt weitere Dynamik in den Markt, die sowohl bei der Refinanzierung als auch beim Erwerb von Real Estate Debt eine wichtige Rolle spielen wird. Müller führt aus: "Kreditnehmer müssen verhindern, dass ihre Objekte in einem Markt, in dem regulatorische Anforderungen kontinuierlich strenger werden, an Wert verlieren. Finanzierer genauso wie Investoren haben ebenfalls wichtige ESG-Ziele in ihren Portfolios zu erreichen."
Fazit
Angesichts der aufgezeigten Entwicklungen bieten sich Chancen für alternative Finanzierer, die über die nötige Finanzierungserfahrung verfügen, um hierüber attraktive Renditen für ihre Anleger zu erzielen. (kb)
