Union Investment prüft Investments in diese Immobiliensegmente

Eckpunkte:

• Investments in Kasernen und ähnliche Immobilien haben ihre Vorteile
• Büros sind auch zukünftig ein wichtiges Marktsegment
• Zeit für selektive Immobilienkäufe gekommen

Die öffentliche Hand ist ein verlässlicher Mieter
Union Investment, das Fondshaus der Genossenschaftsbanken, liebäugelt mit Investments in Bundeswehr-Kasernen. Das hat Michael Bütter, der sich von Hamburg aus um das Immobiliengeschäft kümmert, im Interview mit Bloomberg deutlich gemacht. Zudem hält er an Büro-Investments fest, trotz der zuletzt schwierigen Lage in diesem Segment. Beim Trend-Thema Rechenzentren ist der Immobilienmanager noch zurückhaltend.

“In Bundeswehr-Kasernen haben wir noch nicht investiert, können uns das aber sehr gut vorstellen und finden das Thema sehr interessant”, erklärte Bütter, Chef von Union Investment Real Estate, gegenüber Bloomberg. Es seien bereits erste Gespräche mit der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben geführt worden. “Staatliche Mieter sind bonitätsstarke Mieter. Und wir könnten mit unseren Investitionen auch einen Beitrag für die Verteidigungsfähigkeit von Deutschland leisten.”

Steigender Bedarf der Bundeswehr
Die Bundeswehr braucht nach eigenen Angaben unter anderem Kasernen und Depots. Besonders zeitkritisch sei die Schaffung von Kapazitäten für den neuen Wehrdienst. Schon im vergangenen Jahr wurde die Umwandlung von ehemaligen Militärflächen in eine zivile Nutzung ausgesetzt.

Das Verteidigungsministerium verwies bei einer Anfrage von Bloomberg News auf eine Kaserne, bei der es bereits zu einer öffentlich-privaten Partnerschaft gekommen sei. Weitere solcher Projekte seien perspektivisch vorstellbar.

“Der Krieg in der Ukraine ist ein einschneidendes Ereignis, das uns gezeigt hat, dass wir in Verteidigungsfähigkeit investieren müssen”, sagte Bütter.

Rechenzentren haben ihre Risiken
Daneben sieht sich Union Investment Real Estate ihm zufolge auch Infrastrukturprojekte wie etwa Ärztehäuser, Schulen und Krankenhäuser an. Diese seien bereits als Beimischung in Fonds enthalten. Die Tochter der DZ Bank kann sich laut Bütter aber auch einen separaten Fonds vorstellen, der speziell nur in soziale Infrastruktur investiert.

Abstand nimmt Bütter aktuell noch von Rechenzentren, deren Ausbau durch den KI-Boom angetrieben wird. “Die Wertentwicklung solcher Immobilien ist schwer vorhersagbar”, erklärte er. “Folgemieter sind für Data Center nicht leicht zu finden. Auch stellt sich die Frage, ob sich der KI-Boom fortsetzt.”

Das Büro soll es auch zukünftig geben
Einige Beobachter argumentieren gar, dass gerade der KI-Boom ein anderes Segment am Immobilienmarkt belasten wird: Büros. Schließlich brauche KI ja keine Büros. Bütter sieht das anders. Er verweist darauf, dass an anderer Stelle neue Nachfrage entstehe. Auch junge KI-Unternehmen würden Verwaltungen und Büros für ihre Mitarbeiter benötigen.

Bütter bezeichnete Büros trotz des Trends zum Homeoffice als “interessante Anlageklasse”. Zwar würden nun häufig kleinere Flächen als früher angemietet, “die dafür aber hochwertiger und flexibler sind”, sagte er. Büros in Toplagen in sehr guter Qualität seien weiter gefragt. “Büros haben einen Anteil von rund 60 Prozent in unserem Immobilienbestand. Wir haben den Anteil nur geringfügig in den vergangenen Jahren reduziert.”

Konversion von nicht mehr vermietbaren Büros
Wo sich keine Mieter für Büros finden, kann es Bütter zufolge in Ausnahmefällen auch sinnvoll sein, eine Immobilie umzunutzen. Union Investment ist gerade dabei, in Unterschleißheim und in Helsinki zwei Objekte in Hotels umzuwandeln. So etwas sei aber kein “Allheilmittel”.

“Ein Umbau ist sehr investitionslastig und man muss darüber nachdenken, ob der Aufwand gerechtfertigt ist. Fenster, Lüftung, Grundrisse - in vielen Punkten sind Büros und Hotels ganz anders konfiguriert”, sagte Bütter.

Zu einem zentralen Thema entwickele sich die Versorgungssicherheit von Büros. Nicht alle Immobilien seien vor Stromausfällen gewappnet. Von daher könnten Investitionen in Photovoltaik-Anlagen auf dem Dach durchaus Sinn machen, so Bütter.

Big Player mit Assets im Wert von rund 48 Milliarden Euro
In Summe verwaltete Union Investment Real Estate zuletzt knapp 48 Milliarden Euro. In den vergangenen Jahren hatte der Asset Manager Abflüsse verzeichnet. Diese beliefen sich bei offenen Publikumsfonds in den Jahren 2024 und 2025 auf rund 4,6 Milliarden Euro. Dahinter dürfte die Verunsicherung vieler Investoren wegen der Preisrückgänge am Immobilienmarkt gestanden haben, merkt Bloomberg an

Bei institutionellen Anlegern hält Bütter in diesem Jahr leichte Nettozuflüsse für möglich, während es bei den Retail-Investoren insgesamt noch Abflüsse geben werde. Allerdings sei auch hier der “Peak” bei den Anteilsrückgaben inzwischen wohl überschritten.

Aufgrund der Abflüsse hatte sich Union Investment Real Estate in den vergangenen Jahren von einer Vielzahl an Immobilien getrennt, um Liquidität zu schaffen. Doch dieser Trend könnte sich nun umdrehen.

Zeit für (selektive) Immobilienkäufe gekommen
“Wir haben vor wenigen Wochen erstmals seit rund drei Jahren ein Objekt für einen unserer offenen Immobilien-Publikumsfonds für Privatanleger erworben, und wir erwägen hier weitere Zukäufe”, sagte Bütter. “Die Liquidität in den Fonds und die Abnahme der Anteilsrückgaben erlauben uns, wieder Chancen am Markt zu nutzen.”

Bütter zufolge will Union Investment Real Estate dabei allerdings sehr vorsichtig vorgehen: “Zukäufe sehe ich eher bei kleineren Objekten, also mit einem Preis zwischen 70 und 130 Millionen Euro. Für diese Größenklasse gibt es bereits wieder einen Markt, und man kann die Objekte bei Bedarf auch mit geringerem zeitlichen Vorlauf wieder verkaufen”, so Bütter. “Zu jeder Zeit verkaufsfähig zu sein - das ist eine der Lehren aus der Krise in den vergangenen Jahren.” (aa)

Über die Chancen- und Risiken von Investments in militärische Objekte informierte ein ausführlicher Beitrag in der Printausgabe 1/2026 von "Institutional Money". Online nachzulesen hier: Zeitenwende für Militärimmobilien

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