Umfrage: Das planen Institutionelle bei Immobilien-Spezial-AIFs

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Deutsche institutionelle Investoren setzen weiterhin auf Investments in Immobilien sowie in Immobilien-Spezial-AIF. Bei den infrage kommenden Assetklassen und Zielmärkten zeichnet sich eine zunehmende Differenzierung ab. Der Kauf von Anteilen an Immobilien-Spezial-AIF über den Zweitmarkt etabliert sich zunehmend als Alternative zum Direktinvestment in Spezialfonds. Dies und vieles mehr zeigen die Ergebnisse der 6. Befragung zum Lagrange Fondsmonitor von Lagrange Financial Advisory und von "Investmentexpo" im ersten Halbjahr 2023.

Die befragten Unternehmen kommen insbesondere aus den Bereichen Versicherungen, Banken, Pensionskassen und Versorgungswerke.

Rückgang
Mit Blick auf die beabsichtigte Änderung der Immobilienquote insgesamt ergab sich ein im Vergleich zu den vorherigen Befragungen spürbar geringerer, aber noch positiver Indexstand von 6,12 Punkten (H2/2022: 6,96 Punkte). Ein Stand von 1 entspräche dabei einer starken Reduzierung, ein Stand von 11 einer starken Erhöhung des Immobilienanteils unter den Spezialfonds-Anlagen.

Mit Blick auf den Anteil von Immobilien-Spezial-AIF an den insgesamt gehaltenen Spezial-AIF-Anlagen war ebenfalls eine Abnahme des Interesses an einer Ausweitung zu verzeichnen, das aber dennoch etwas stärker ausfiel als bei der Immobilienquote insgesamt. Der Indexstand lag hier bei 6,26 Punkten nach 7,56 Punkten im zweiten Halbjahr 2022.

Hinsichtlich der infrage kommenden Risikokategorien werden Core- und Core-plus-Investments weiterhin klar bevorzugt, wobei sich gegenüber dem zweiten Halbjahr 2022 nur relativ geringe Änderungen ergaben. Core-plus-Investments lagen mit 44 Prozent der Nennungen (H2/2022: 43 % der Nennungen, Mehrfachnennungen möglich) einmal mehr auf Platz 1, gefolgt von Core-Investments mit 33 Prozent der Nennungen (H2/2022: 35 %).

Damit entfielen erneut mehr als drei Viertel aller Nennungen auf diese beiden Kategorien, während Value-add-Investments und opportunistische Investments mit 19 Prozent bzw. 5 Prozent nach wie vor nur relativ geringe Bedeutung haben.

Präferenzen bei Immobilien-Nutzungsarten ändern sich
Deutlich stärkere Veränderungen zeichneten sich dagegen bei den Präferenzen für die einzelnen Immobilien-Nutzungsarten ab. Hier lagen Wohnimmobilien mit 17 Prozent (H2/2022: 18 %) der Nennungen an der Spitze, während die Ende 2022 am stärksten gefragten Büroimmobilien mit 16 Prozent (H2/2022: 19 %) knapp dahinter lagen.

An dritter Stelle folgten die Logistikimmobilien mit elf Prozent der Nennungen (H2/2022: 15 %).

Ein deutlicher Rückgang des Interesses war bei den zuvor meist stark gefragten Einzelhandelsimmobilien mit einem mindestens 70-prozentigen Lebensmittel-Anteil zu verzeichnen, die nur noch acht Prozent der Nennungen auf sich vereinigen konnten (H2/2022: 15 %).

Während damit sämtliche vier bisherigen „Kern-Assetklassen“ ein teils geringfügig, teils deutlich abnehmendes Investoreninteresse zu verzeichnen hatten, rückten zwei bisherige „Nischen“ stärker ins Blickfeld: Die Assetklasse Unternehmensimmobilien / Light Industrial lag mit zehn Prozent der Nennungen (H2/2022: 8 %) nur knapp hinter den Logistikimmobilien, und das Interesse an drittverwendungsfähigen kommunalen Verwaltungsgebäuden sowie Pflegeimmobilien war mit acht bzw. sieben Prozent der Nennungen ebenfalls deutlich stärker ausgeprägt als zuvor.

Deutschland auf Platz ein, UK verliert an Bedeutung
Unter den infrage kommenden Zielregionen für Investments von Immobilien-Spezial-AIF konnte Deutschland seine Spitzenposition mit 17 Prozent der Nennungen (H2/2022: 18 %) weiter halten, während es bei den Präferenzen für die ausländischen Märkte einige signifikante Verschiebungen gab. Mit 13 Prozent der Nennungen waren die USA deutlich stärker gefragt als zuvor (H2/2022: 11 %) und konnten als für die Befragten interessantester Auslandsmarkt insgesamt auf den zweiten Platz vorrücken. Österreich erreichte zwar mit zwölf Prozent der Nennungen einen neuen Höchststand (H2/2022: 11 %), lag damit aber – infolge des starken Interesses an den USA – dennoch erst an dritter Stelle, dicht gefolgt von Kanada mit elf Prozent auf Platz 4. Weniger stark als zuvor waren BeNeLux mit neun Prozent und vor allem Großbritannien mit nur noch drei Prozent gefragt.

Warum Immobilien gekauft werden
Wichtigster Grund für Investments in Immobilien-Spezial-AIF ist inzwischen die Nutzung von spezifischen Chancen an den Immobilienmärkten, die von 37 Prozent der Befragten genannt wurde, während 33 Prozent von ihnen primär Risikodiversifikation im Portfolio anstreben. Inflationsschutz wird von 20 Prozent der Befragten als Hauptmotiv genannt und liegt damit an dritter Stelle, nachdem dieser Aspekt im zweiten Halbjahr 2022 noch an erster Stelle gestanden hatte.

Herausforderungen
Als größte Herausforderung im Zusammenhang mit Investitionen in Immobilien-Spezial-AIF nannten 37 Prozent der Befragten diesmal hohe Immobilienpreise beziehungsweise geringe Anfangsrenditen (H2/2022: 13 %).

Zweitwichtigste Herausforderung ist inzwischen die von 27 Prozent der Befragten genannte Finanzierung von Immobilieninvestments (H2/2022: 20 %). Dagegen ist das Risiko von Preis- und Mietrückgängen nur noch für 17 Prozent die größte Herausforderung (H2/2022: 40 %) und lag damit gleichauf mit einem geringen Angebot an geeigneten Objekten (H2/2022: 27 %).

Interesse für Zweitmarkt bei Immobilien-Spezial-AIFs steigt auf Rekordhoch
Bei der Frage nach dem Interesse am Kauf von Anteilen an Immobilien-Spezial-AIF über den Zweitmarkt ergab sich mit einem Durchschnittswert von 6,51 Punkten ein etwas geringerer, aber weiterhin deutlich positiver Wert (H2/2022: 7,13 Punkte). Ein Stand von 1 entspräche dabei absolut keinem Interesse, während ein Stand von 11 sehr starkes Interesse signalisieren würde.

Bezogen auf das Interesse am Verkauf von Anteilen über den Zweitmarkt war das Interesse mit 6,44 Punkten so ausgeprägt wie noch in keiner vorherigen Befragung (H2/2022: 6,13 Punkte). Zudem haben sich die Angaben für das Interesse am Kauf beziehungsweise Verkauf spürbar aneinander angenähert.

Einschätzungen zur Zukunft
Im Rahmen der aktuellen Fragen wurden die Befragten diesmal um ihre Einschätzungen bezüglich der Entwicklung der Inflationsrate und des Zinsniveaus sowie der daraus resultierenden Einflüsse auf ihre Allokation in Immobilien-Spezial-AIF gebeten, und zwar jeweils auf Sicht von zwölf Monaten und mittelfristig.

Dabei zeigte sich, dass knapp drei Viertel der Befragten kurzfristig mit einem deutlichen Rückgang der Inflationsrate rechnen. Knapp ein Viertel erwartet ein annäherndes Gleichbleiben, während niemand von einer weiteren Zunahme der Inflation ausgeht.

Mittelfristig rechnen 80 Prozent der Befragten mit durchschnittlichen Inflationsraten zwischen ca. 2,5 bis 5,0 Prozent, während jeweils nur eine Minderheit eine geringere oder höhere Inflation erwartet.

Bei den Zinsen rechnet eine deutliche Mehrheit von 80 Prozent kurzfristig mit einem Verharren auf aktuellem Niveau; mittelfristig erwarten dies nur 53 Prozent, während 40 Prozent einen deutlichen Rückgang der Zinsen erwarten.

Kaufinteresse größer als Verkaufsinteresse
Bezüglich der Anpassung der Allokation aufgrund der Inflationsentwicklung gab es nahezu keinen Unterschied zwischen der kurz- und mittelfristigen Betrachtung. In beiden Fällen können sich rund zwei Fünftel der Befragten eine Erhöhung ihrer Allokation in Immobilien-Spezial-AIF vorstellen, während rund drei Fünftel keine Veränderung planen. Aufgrund der Zinsentwicklung wollen sowohl kurz- als auch mittelfristig rund ein Fünftel der Befragten ihre Allokation in Immobilien-Spezial-AIF reduzieren, für die Mehrheit von vier Fünfteln hat das Zinsniveau hingegen keinen Einfluss auf die Allokation.

Fazit
„Insgesamt zeigt sich bei den institutionellen Investoren eine grundsätzlich positive Sicht auf Immobilien-Spezialfonds, wobei sich mit Blick auf die präferierten Assetklassen und Zielmärkte eine zunehmende Differenzierung abzeichnet. Während bisherige Kern-Assetklassen weniger gefragt waren als zuvor, konnten einige bisherige Nischen wie Unternehmensimmobilien oder drittverwendungsfähige Verwaltungsbauten zuletzt offenbar immer mehr Interesse auf sich lenken“, sagt Dr. Sven Helmer, Managing Director von Lagrange. „Während die Inflation die Immobilienfondsallokation positiv beeinflusst, haben die Zinsen darauf einen spürbar geringeren Einfluss. Zudem etabliert sich der Erwerb oder Verkauf von Spezialfonds-Anteilen über den Zweitmarkt immer stärker als Alternative zum Erstmarkt.“ (aa)

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