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Über Sinn und Unsinn bei Übernahmen im REIT-Bereich

Ein Zusammenschluss zweier Unternehmen sollte mehr als die einzelnen Werte der beiden Gesellschaften sein, also 1 + 1 = > 2. Doch leider ist oftmals das Gegenteil der Fall: Werte werden vernichtet, gewachsene Unternehmensstrukturen zerstört. Was sind die Gründe dafür, dass REITs übernommen werden?

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Thomas Körfgen, Savills, sagt: "Wir haben es seit Beginn dieses Jahrs kommen gesehen: Übernahmen im REIT-Sektor, ebenso wie generell Übernahmen bei den Unternehmen, die Bestandshalter von Immobilien sind. Die Sprache ist hierbei nicht von der Wohnungsgesellschaft Vonovia, die schon seit Jahren durch Akquisitionen wächst und in ihrem Bereich immense Synergien heben kann, sondern von Unternehmen im Einzelhandels- und Büroimmobilienbereich."
© Savills

"Die schlechtesten Gründe sind Wachstum um des Wachstums willen, wie wir bei der Übernahmebekundung eines guten Drittels der ADO Group durch die Adler Real Estate sehen", merkt Körfgen an. "Das kleinere Unternehmen investiert rechnerisch seine Marktkapitalisierung, um weitaus weniger als 50 Prozent eines größeren Unternehmens zu erwerben. Der Kapitalmarkt hat diese Transaktion bestraft. Während die Adler Real Estate zweistellige Kursverluste einspielte, kam es auch zu keiner 1 + 1 = > 2-Kursphantasie bei Ado Properties."

Generell haben Übernahmen im Immobilienbereich durchaus ihren Sinn
Einer der Vorreiter in diesem Jahr war Green REIT mit ihrem Chairman Gary Kennedy. Um den Börsenabschlag auf den Net Asset Value (NAV) des Unternehmens zu heben, sah er als einzige Chance den Komplettverkauf. Die Strategie ging auf: Henderson Park Capital Partners übernimmt Green REIT. Der Übernahmepreis entspricht in etwa dem NAV des Unternehmens. Damit wurde der Wert gegenüber dem Börsenabschlag um 30 Prozent gehoben, analysiert Körfgen.

Möglichkeit zur Hebung des Discounts zum NAV
Insbesondere Unternehmen im Bereich der Einkaufszentren müssen sich mit Abschlägen von bis zu 50 Prozent zu ihrem eigentlichen inneren Wert auseinandersetzen. Thomas Körfgen dazu: "In diesem Zusammenhang sind auch die Übernahmen von Atrium European Real Estate durch seine Großaktionäre, Capital & Regional durch Growthpoint Properties oder auch Intu Properties durch Orion Capital Managers zu sehen."

Auch ein Aufschlag auf den NAV wird unter Umständen bezahlt
Die Notwendigkeit, durch Übernahmen zu wachsen, ist jedoch auch in anderen Sektoren von großer Relevanz. Denn während Investoren verzweifelt versuchen, einzelne Immobilien zu erwerben, werden vorhandene Portfolios von Gesellschaften zu einem wahren Asset. Zu einem Asset, für das sogar mehr als der eigentliche Wert bezahlt werden kann. In diesem Zusammenhang ist die sechs Milliarden Kanda-Dollar-Transaktion von Dream Global REIT durch Blackstone zu sehen. Hier wurde nicht nur eine knapp 20-prozentige Prämie auf den letzten Börsenkurs geboten, sondern auch ein siebenprozentiger Aufschlag auf den letzten NAV der Immobilien. Diese Transaktion zeigt die Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Immobilien und entsprechenden Plattformen.

Es gilt wie im Portfoliomanagement von REITs: Nicht jede Übernahme ist sinnvoll
Man muss tiefer in die Materie einsteigen. Körfgen dazu; "Das, was man auf den ersten Blick sieht, ist auf den zweiten oft unterschiedlich. Denn auch wenn eine TLG sich zehn Prozent an Aroundtown einverleibt, wird sich TLG irgendwann in der Struktur von Aroundtown wiederfinden, inklusive der vorhandenen Verlustvorträge." (kb)

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