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Senior Living Investments sind resilient, ökologisch und sozial

Der Investitionsbedarf im Segment Seniorenwohnen ist in Deutschland groß. 2040 werden 30 Prozent der Deutschen über 65, knapp elf Prozent über 80 Jahre alt sein – und sie leben oftmals im Umland der Metropolen. Vor allem institutionelle Investoren haben diese Nische für sich entdeckt.

Michael Eisenmann, Geschäftsführer der Real Blue KVG
Michael Eisenmann, Geschäftsführer der Real Blue KVG© Tom Maurer Fotographie

Die demografische Bevölkerungsentwicklung wird die deutschen Immobilienmärkte nachhaltig verändern. Bis Mitte der 2030er Jahre wird in Deutschland die Zahl der Menschen im Rentenalter (ab 67 Jahren) laut der Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes (Destatis) um etwa vier Millionen auf mindestens 20 Millionen steigen. "Daher verwundert es nicht, dass der Bedarf nach Wohnformen, die ein selbstbestimmtes Leben im Alter ermöglichen, groß ist. Doch der hohen Nachfrage steht ein immense Versorgungslücke, insbesondere im ländlichen Raum, gegenüber: Rund 500.000 Wohneinheiten fehlen 2022 insgesamt in Deutschland, bis 2040 werden es sogar rund 560.000 Wohneinheiten sein", weiß Michael Eisenmann, Geschäftsführer der Real Blue KVG.

Versorgungslücke in suburbanen Lagen besonders groß
Neben der Politik, die ambulante vor stationärer Betreuung fördert, gibt es hier einen hohen Investitionsbedarf, um der Nachfrage in Ansätzen gerecht zu werden. Dabei vermag kaum ein anderer Immobiliensektor wie das betreute Wohnen älterer Menschen, ökologische und soziale Nachhaltigkeitskriterien miteinander zu verbinden.

Vor allem institutionelle Investoren haben diese Nische für sich entdeckt
Investmentpotenzial ergibt sich allein schon aus der demografischen Entwicklung, denn der Anteil der älteren Bevölkerung wird stark zunehmen. 2040 werden 30 Prozent der Deutschen über 65, knapp elf Prozent über 80 Jahre alt sein – und sie leben vor allem im Umland der Metropolen. So werden beispielsweise der Anteil der 65-Jährigen in den Münchner Umlandkreisen Erding, Dachau und Freising bis 2040 um 54 Prozent zunehmen.

Michael Eisenmann führt aus: "Vor allem die Anzahl der Service-Wohnungen auf Kreisebene in Deutschland weisen laut Analyse von ENA Experts ein Defizit auf. So kommen Kommunen über 500.000 Einwohner auf einen durchschnittlichen Versorgungsgrad von rund vier Prozent, welche mit weniger als 20.000 Einwohnern auf nur 1,3 Prozent. Dies ist eine deutliche Unterversorgung, folgt man den Zahlen des Branchenverbands ZIA. Demnach liegt ein mittlerer medizinischer und sozialer Versorgungsgrad auf Bundesebene bei 4,5 Prozent der älteren Bevölkerung (Betreute Wohnungen/Einwohnerzahl 65plus). Generell ist Deutschland mit einem Wert von durchschnittlichen 1,8 Prozent weit davon entfernt, die Versorgung der älteren Bevölkerung mit passenden Wohnformen zu ermöglichen."

Wanderungstendenzen nehmen im Alter ab
Gestützt wird der beschriebene Trend auch durch eine Entwicklung: Ältere Menschen verlassen nur ungern ihren angestammten Wohnort und orientieren sich bei der Suche nach altersgerechten Wohnungen mit zusätzlichen Betreuungs- und Serviceangeboten in ihrem Umfeld. Dies bestätigen auch reale Umzugszahlen, die im Alter deutlich abnehmen. Vor allem zwischen 65 und 75 Jahren finden die geringsten Wanderungsbewegungen statt. Wichtig ist zudem eine enge Einbindung in das tägliche Leben: Ärzte, Nahversorgung und Freizeitaktivitäten sollten idealerweise fußläufig erreichbar und die Anbindung mit den öffentlichen Verkehrsmitteln gut ausgebaut sein.

Nachhaltigkeit: Verbindung sozialer und ökologischer Aspekte
Für Projektentwickler und Betreiber ergeben sich eine Reihe von Herausforderungen, denn die Anforderungen an Senior-Living-Objekte sind höchst individuell: Je nach Größe des Einzugsgebietes, Budget sowie Pflege- und Betreuungsbedarfen müssen passgenaue Konzepte entwickelt werden. Idealerweise solche, die nicht nur das selbstbestimmte Leben im Alter ermöglichen, sondern auch einen zunehmenden Pflegebedarf berücksichtigen.

"Im Hinblick auf den ökologischen Aspekt, kann bereits bei der Entwicklung der Immobilie ein aktiver Beitrag für den Klimaschutz geleistet werden, indem ein hoher Energieeffizienzstandard angestrebt sowie Energie aus erneuerbaren Energien genutzt wird", findet Eisenmann.

Beispielhaftes Projekt
Dieses ist das zum Real Blue Senior Living Fonds gehörende Wohn- und Pfelgezentrum in Sulz am Neckar in Baden-Württemberg. Auf rund 7.400 qm Nutzfläche entstehen vier Gebäude mit 60 stationären Pflegeplätzen, 32 Wohneinheiten und 12 Stiftswohnungen. Darüber hinaus gibt es eine Tagespflege, Sozialstation, Mitarbeiter-Apartments sowie ein öffentlicher Bereich mit Bürgersaal und Cafeteria. Das in Holzhybridbauweise errichtete Zentrum liegt inmitten einer Gemeinde mit rund 12.500 Einwohnern und wird im KfW-40 und 55-Energieffizenzhausstandard entwickelt. Über eine hauseigene Photovoltaik-Anlage wird der Eigenstrom bedient, die Beheizung erfolgt über Holzpeletts.

Resilienter Sektor mit Herausforderungen
Aus Versorgungssicht gibt es kaum einen Makrostandort in Deutschland, der nicht interessant ist. Doch bei der Beurteilung von Mikrolagen erhält die infrastrukturelle Anbindung einer herausragende Bedeutung: Die zentrale Lage des Grundstücks ist ein absolutes Muss. Dies berücksichtigt und um das Wissen um Senioren-Immobilien ergänzt, ergeben sich für Investoren sehr resiliente Investmentmöglichkeiten im Segment Senior Living.

Interessante Assetklasse sieht sich im Moment mit Gegenwind konfrontiert
Vor allem im Sinne nachhaltiger Investitionen, die auch dem Gemeinwohl zu Gute kommen, lohnt es sich einen genauen Blick auf diese Assetklasse zu werfen. "Einzig die aktuellen Marktbedingungen mit hohen Finanzierungs- und Baukosten, dem Wegfall von KfW-Förderungen und die hohen Grundstückspreise sind Hemmnisse, die den notwendigen Bau neuer Senior-Living-Objekte zu einer Herausforderung machen", merkt Eisenmann mit Bedauern an. (kb)

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