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Selfmade-Milliardär Rene Benko beim Hochseilakt: Bleibt er oben?

Der österreichische Investor Rene Benko ist in zwei Jahrzehnten weit gekommen. Seine Immobilien reichen vom Chrysler Building in New York bis zum KaDeWe in Berlin, und zu seinen Geldgebern zählen etwa Strabag-Gründer Hans-Peter Haselsteiner und der Speditions-Milliardär Klaus-Michael Kühne.

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Immobilien-Tycoon Rene Benko
© Bloomberg

Benkos steiler Aufstieg hängt vor allem an der festen Überzeugung in der deutschsprachigen Welt, dass der Wert seiner Immobilien nur eine Richtung kennen: nach oben. Doch jetzt drohen die Gesetze der Schwerkraft Benko einzuholen, schreibt Bloomberg news in eienr Analyse. Die Folgen der globalen Pandemie würden zunehmende Zweifel an der scheinbar unaufhaltsamen Wachstumsstory aufkommen lassen: Hotels stündenleer, Kaufhäuser mussten die Pforten schließen - und als Konsequenz hätten viele Konkurrenten ihre Immobilien bereits deutlich abgewertet.

Keine Abwertungen in Benkos Reich?
Insgesamt haben die Bewertungen seiner wichtigsten Immobiliengesellschaft Signa Prime Selection AG im letzten Jahr wohl erneut um rund zehn Prozent zugelegt, will Bloomberg von mit den Finanzen der Gruppe vertraute Personen erfahren haben. Wer im Gespräch mit ihm Zweifel an den Zukunftsaussichten anmelde, bekomme zu hören, dass nur die Katholische Kirche und die Königin von England mit seinem Portfolio an Schmuckstücken mithalten könnten.

Aufwertungen sind das A und O
Bloomberg News hat Benkos schwer durchschaubares Immobilienimperium unter die Lupe genommen - und dafür hunderte Dokumente, Firmenbucheinträge und Hauptversammlungsprotokolle ausgewertet sowie mit Dutzenden Personen gesprochen, die sein Geschäftsmodell aus persönlicher Erfahrung kennen. Daraus ergebe sich die zentrale Rolle, die steigende Immobilienbewertungen für sein Geschäft hätten. Selbst eine bloße Stagnation seiner Buchwerte würde sich auf seine Gewinne negativ auswirken. Abschreibungen könnten die finanziellen Kennzahlen verschlechtern, an denen seine Finanzierungen hingen.

Hohe Bewertungsgewinne
Es war ein Aufstieg wie aus dem Bilderbuch: Der florierende Immobilienmarkt des vergangenen Jahrzehnts erlaubte es Benko, stets neue Investoren und frisches Geld anzuziehen und diesen attraktive Dividenden und Zinsen zu bieten. Er überzeugte unter anderen die New Yorker Madison International Realty LLC, die deutsche R+V Versicherung AG und die französische Peugeot Familie, bei ihm einzusteigen. Die Bewertungsgewinne der Signa Prime überstiegen dabei die Mieteinnahmen in den vergangenen Jahren durchgängig um ein Vielfaches. Aufwertungen - sogenannte “fair value adjustments” des Immobilienportfolios, die höhere Mieteinnahmen ebenso widerspiegeln wie Entwicklungsgewinne und das Zinsumfeld - lieferten den größten Beitrag in Signa Primes Gewinn- und Verlustrechnung in jedem einzelnen der vergangenen sechs Jahre.

Papiergewinne
Aufwertungsgewinne bei Signa Prime übersteigen das Wachstum der Mieteinnahmen deutlich

In einer weltweiten Pandemie mit Lockdowns und Reisebeschränkungen, leeren Hotels und Kaufhäusern, mit Home Office und Grenzkontrollen kollidiert dieses Geschäftsprinzip mit der Realität - sollte man meinen. “Selbst die gut eingeführten Handelsimmobilien in den besten Innenstadtlagen dürften im letzten Jahr an Wert verloren haben”, meint Jakub Caithaml, ein Immobilienanalyst bei Wood & Co., im Talk mit Bloomberg. “Wenig überraschend trifft dasselbe auch auf erstklassige Hotels zu”, sagt der Marktbeobachter, der österreichische Immobilienfirmen analysiert - allerdings nicht Signa Prime, da diese nicht börsennotiert ist.

Finanzaufsicht wird aufmerksamer
Die plötzliche Wende auf den Märkten kommt zur selben Zeit wie eine erhöhte Aufmerksamkeit der Finanzaufsicht, die in den letzten Jahren Benkos immer größere Rolle auf dem österreichischen Markt verfolgt hat. Im Jahr 2019 erregte die Beteiligung der Raiffeisen Bank International an einem syndizierten Kredit an Signa Prime Sorgen bei der österreichischen Finanzmarktaufsicht. Das geht aus internen e-Mails hervor, die Bloomberg einsehen konnte. Im März begann das österreichische Finanzmarktstabilitätsgremium - bestehend aus Vertretern des Finanzministeriums, der Nationalbank und der FMA - damit, “die systemischen Risiken aus Gewerbeimmobilienfinanzierungen sehr genau” zu beobachten, da “Teile des Gewerbeimmobilienmarkts – insbesondere für Einzelhandel und Tourismus – besonders stark von der Covid-19 Pandemie betroffen” sind. Für Benkos komplexes und undurchsichtiges Imperium steht viel auf dem Spiel, und es gibt erste Anzeichen, dass die Pandemie Spuren in den Finanzen hinterlässt. Die Unternehmensgruppe verwarf nach Gesprächen mit mehreren Banken vorerst Pläne für neue Anleihen im Wert von zumindest 300 Millionen Euro, wie Bloomberg berichtet hat. Es folgten laut mit der Situation vertrauten Personen Gespräche über ein Schuldscheindarlehen.

Dem Geld folgen
Der Kapitalhunger von Benkos Flaggschiff Signa Prime scheint groß zu sein

Staatsdarlehen in der Krise
Mittlerweile hat seine deutsche Kaufhauskette Galeria Karstadt Kaufhof GmbH - gleichzeitig einer der größten Mieter in den deutschen Benko-Immobilien - ein staatliches Darlehen von bis zu 460 Millionen Euro erhalten, um das Unternehmen liquide zu halten.

Was sagen die Gutachter?
Die Frage wie sich die Krise auf den Konzern auswirkt, hängt entscheidend davon ab, ob die Immobiliengutachter von Jones Lang LaSalle und die Wirtschaftsprüfer von KPMG Benkos Ansicht teilen, dass seine Immobilien aufgrund ihrer Lage und loyalen Mieter von der Pandemie unberührt bleiben - im Unterschied zu Unternehmen wie Unibail-Rodamco-Westfield, Immofinanz oder Land Securities Group, die in den vergangenen Monaten empfindliche Wertminderungen hinnehmen mussten.

Ein Megadeal nach dem anderen
Nachdem Benko 2018 damit begonnen hatte, die größten deutschen Warenhausunternehmen zusammenzubringen, kaufte er gemeinsam mit dem New Yorker Investor Aby Rosen das weltberühmte Chrysler Building. Das Signa Firmenimperium besteht neben der Signa Prime unter anderem aus der Signa Development Selection AG, einer weiteren Immobiliengruppe; der Signa Retail GmbH, die mit der Galeria Karstadt Kaufhof die bekannten deutschen Warenhäuser betreibt und beteiligt ist an der KaDeWe Group und dem Schweizer Globus. Die Eigentümerstrukturen von hunderten von Firmen und Vehikeln enden bei zwei Stiftungen, deren Begünstigte Benko und seine Familie sind.

Milliarden an Aufwertungsgewinnen
In der Signa Prime summierten sich die Aufwertungsgewinne von 2014 bis 2019 auf fast 3,2 Milliarden Euro, mehr als dreimal so viel wie die Mieteinnahmen im gleichen Zeitraum. Ohne diese Beiträge hätte das Unternehmen in fünf der sechs Jahre einen Verlust ausgewiesen. Es kommt zwar gelegentlich bei Immobilienunternehmen vor, dass die Bewertungsgewinne höher sind als die Mieteinnahmen, doch die Beständigkeit und das Ausmaß dieses Verhältnisses sind bei Signa besonders markant. Die “Funds from Operations” des Unternehmens - eine wichtige Kennzahl im Immobilienbereich, die Bewertungs- und Veräußerungsgewinne ausklammert - war in all diesen Jahren negativ, wie sich aus Berechnungen von Bloomberg ergibt. Die Signa Prime selbst veröffentlicht diese Kennzahl nicht.

Strategie
Diese zeigt sich exemplarisch am Park Hyatt Gebäude in Wien, der ehemaligen Zentrale der traditionsreichen Länderbank. Benko kaufte es 2008 für 125 Millionen Euro und investierte etwa dieselbe Summe, um es zu einem Luxushotel umzubauen, das es mit dem Platzhirsch Hotel Sacher aufnehmen können sollte. Neben dem Park Hyatt, das 2014 eröffnete, finden sich dort heute Luxusshops von Prada bis Brunello Cucinelli. Die Weiterentwicklung vervierfachte die Mieteinnahmen des Gebäudes, rund die Hälfte davon vom Hotel, das auch von einer Benko-Gesellschaft betrieben wird. Laut Geschäftsberichten der Hotel-Betriebsgesellschaft schreibt diese allerdings Jahr für Jahr operative Verluste, was andeutet, dass es die Miete letztlich nicht erwirtschaften kann. Die Miethöhe ist aber entscheidend dafür, dass Benko das Gebäude mit rund 423 Millionen in der Bilanz führen kann, ein Wert, den er einem Anleiheprospekt 2019 für das Gebäude nannte.

Die Situation ist ähnlich in anderen Gebäuden, wie zum Beispiel dem KaDeWe in Berlin. Dort zahlt eine Gesellschaft die Miete, deren Miteigentümer Benko ist. Dank dieser Einnahmen steht das Haus mit rund 1,2 Milliarden Euro in den Büchern, ist demselben Prospekt zu entnehmen.

Fette DIvidendenzahlungen ziehen Investoren an
Die stark steigenden Bewertungen und die damit einhergehenden Gewinne erlaubten Benkos Signa Prime seit 2014 auch die Auszahlung von Dividenden in der Gesamthöhe von 634 Millionen Euro. Die attraktive Dividende half Benko seit 2017 insgesamt zwei Milliarden frisches Eigenkapital von teils illustren Investoren einzusammeln. Zu den Neuaktionären dieser Jahre gehörten auch die RAG Stiftung, die LVW Versicherung und zuletzt der Transportunternehmer Kühne.

Ungleichgewicht
Signa Prime schüttet mehr an die Investoren aus als das Unternehmen verdient

Privatstiftung investiert
Allerdings musste Benko auch selbst tief in die Tasche greifen, um der kontrollierende Aktionär zu bleiben. Die Familie Benko Privatstiftung investierte in den vergangenen vier Jahren neben anderen Gesellschaften mindestens 1,35 Milliarden Euro in bar, um mit den neuen Investoren mitziehen zu können. Diese Cashbeiträge zeugen von bemerkenswerten Barmitteln, über die Benkos Stiftungen verfügen, obwohl ihre einzigen bekannten Vermögenswerte Anteile an Signa-Unternehmen sind. Die Bilanzen der Stiftungen sind vertraulich.

Kapitalhunger muss gestillt werden
Der Zugang zu frischem Kapital wird für die Signa-Gruppe entscheidend bleiben, insbesondere nachdem einige Investoren ihre Anteile verkauft haben und Banken und die Aufsicht zunehmend kritisch werden.

FMA zeigt Neugierde
Die österreichische FMA hat in den vergangenen Jahren wiederholt die Banken des Landes nach ihren Signa-Krediten befragt. Eine Folge dieses aufsichtlichen Interesses ist, so zahlreiche Banker hinter vorgehaltener Hand, dass viele Kreditinstitute inzwischen eher auf kurzfristige und besicherte Kredite setzen und sich bei langfristigen, unbesicherten Finanzierungen zurückhalten.

Vor knapp zwei Jahren bemerkte die FMA bei Raiffeisen, der zweitgrößten österreichischen Bank, dass sie “bei Benko ihre internen Limits deutlich (zum Teil um das Neunfache) überschritten” habe, heißt es in einer der internen FMA e-Mails, aus dem Bloomberg zitiert. Letztlich hatte dies aber keine konkreten Konsequenzen, heißt es von mit der Situation vertrauten Personen. Die Bank entgegnete den Aufsehern, dass die Berechnung der Limitüberschreitung auf ungeeigneten Modellen beruht habe und zudem der fragliche Kredit noch im selben Jahr refinanziert worden sei, sagten die Personen.

Benko lässt sich nicht beirren, zeugt Cleverness
Er zeigt immer wieder seinen cleveren Instinkt, der auch für Bewunderung sorgt. In Deutschland gelang es ihm bei Galeria durch die Anwendung des relativ wenig erprobten Schutzschirmverfahrens im Insolvenzrecht ungefähr zwei Milliarden Euro an Lohn-, Pensions- und Mietverpflichtungen loszuwerden. Zwar musste er selbst auch Mietreduktionen hinnehmen und frisches Eigenkapital bei Galeria einschießen, doch konnte er reinen Tisch machen und das Eigentum an der Kette behalten.

Nach außen lässt sich Benko die aktuellen Turbulenzen nicht anmerken
Bei der jüngsten Strategiesitzung seiner engsten Mitarbeiter im November im Chalet N am Arlberg sollen neue Projekte mit einem Volumen von zwölf Milliarden Euro besprochen worden sein. Neben Kaufhäusern und Museen fänden sich darunter auch Bürotürme wie der 64-stöckige Elbtower, der nach Plänen Benkos das höchste Gebäude der Stadt Hamburg werden solle. (kb)

 

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