Sekundärmarkt für Immobilienfonds: Neue Chancen für Institutionelle
Der Bereichsvorstand der Fondsbörse Private Markets, Jan-Peter Schmidt, bricht eine Lanze für den Sekundärmarkt für Immobilienfonds und erklärt, welche Vorteile der Fondshandel sowohl Käufern, als auch Verkäufern, bietet.
In Deutschland ist der Sekundärmarkt für die Immobilienfonds institutioneller Investoren noch jung. Institutionelle Investoren, die in Immobilien-Spezial-AIF investieren, haben jedoch zunehmend Interesse daran, Anteile an spezialisierten Immobilienfonds über diesen Markt zu kaufen. "Die höhere Flexibilität trifft einen Nerv: Der Sekundärmarkt stellt eine attraktive Lösung dar, hat Vorteile für die Portfolio-Allokation und dürfte daher in absehbarer Zeit ein etabliertes Instrument im Werkzeugkasten des deutschen institutionellen Anlegers sein", erklärt Jan-Peter Schmidt, Bereichsvorstand Fondsbörse Private Markets, in einem "Institutional Money" exklusiv vorliegenden Beitrag.
Warum der Sekundärmarkt für institutionelle Käufer relevant ist
Dem Bedarf, das Portfolio laufend zu prüfen und gegebenenfalls neu zu gewichten haben institutionelle Anleger ständig. Das ist aber noch nicht alles: "Abseits von Zinssituation und Marktunsicherheiten erfordern etwa zunehmende ESG-Anforderungen regelmäßiges Nachjustieren der Allokationen und damit ein aktives Asset Management", erinnert Schmidt.
Die Immobilienanteile lassen sich dabei laut Schmidt "besonders effizient" über den Sekundärmarkt steuern, da so der flexible und transparente Einstieg in etablierte Fonds sowie die darunterliegenden Immobilien möglich wird, ohne direkt in Immobilien investieren zu müssen.
Hat sich ein Fonds durch veränderte Marktphasen positiver als ursprünglich als angenommen entwickelt, würde sich ohne den Sekundärmarkt das Fenster endgültig schließen. Mit der Möglichkeit aber, Spezial-AIF-Anteile handeln zu können, profitieren Investoren von anderen Marktteilnehmern, die ihre Gewinne realisieren wollen – oder ebenfalls die Allokationen anpassen", erklärt Schmidt.
Strategische Vorteile für Käufer
Gestützt wird der Erfolg des Sekundärmarkts für Spezial-AIF auch durch den rechtlich sicheren Rahmen, den Sekundärmarkttransaktionen in Deutschland mittlerweile bieten. Unter Einhaltung der Compliance-Vorgaben finden Investoren am Sekundärmarkt transparente Angebote mit gut dokumentiertem Track Record. Investoren kaufen mit einem Secondary keine Vision mehr, sondern ein Konzept, das bereits aufgegangen ist. Dies reduziert Unsicherheiten beim Ankauf und die Notwendigkeit, sich in neue Fondsstrukturen einzuarbeiten.
Ein weiterer Vorteil davon, dass auch Spezial-AIF am Sekundärmarkt handelbar sind, liegt Schmidt zufolge darin, dass spezialisierte Immobilienlösungen zugänglicher werden. Besonders gefragte Asset-Klassen und Nutzungen wie Wohnimmobilien, Infrastruktur oder Datenzentren sind teilweise in exklusiven Spezial-AIF-Strukturen untergebracht. "Die bessere Handelbarkeit solcher Spezial-AIF und die grundsätzliche Beliebtheit krisenresistenter Nutzungsarten und wachstumsstarker Nischen ziehen institutionelle Investoren auf der Suche auch an den Sekundärmarkt", merkt Schmidt an.
Warum Verkäufer Abschläge in Kauf nehmen
Die Dynamik auf der Verkäuferseite wiederum zeigt, dass viele Investoren im aktuellen Marktumfeld bereit sind, Abschläge in Kauf zu nehmen, um ihre Positionen zur Risikoallokation kurzfristig zu veräußern. Besonders bei Büro-Fonds, die seit Corona-Pandemie und Zinswende unter Druck stehen, haben einige Investoren in der jüngeren Vergangenheit ihre Positionen reduziert.
Investoren profitieren in diesem Zusammenhang von günstigen Einstiegspreisen, die unterhalb des aktuellen Marktwerts liegen können – ein weiterer Vorteil des Sekundärmarkts für Käufer.
Zudem ermöglicht der Sekundärmarkt schnellere und flexiblere Deals, da Transaktionen in kürzeren Zeiträumen abgeschlossen werden können, als dies bei der regulären Anteilsrückgabe der Fall wäre. "Für institutionelle Investoren, die ihr Portfolio diversifizieren oder auf aktuelle Marktveränderungen reagieren müssen, stellt der Sekundärmarkt daher eine attraktive Option dar", betont Schmidt.
Ausblick auf einen dynamischeren Markt
Der Sekundärmarkt für Spezialfonds im Bereich Immobilien eröffnet institutionellen Investoren zahlreiche Chancen: Er ermöglicht es, schnell und flexibel in attraktive Fonds zu investieren, ohne sich den Herausforderungen einer direkten Immobilienakquise stellen zu müssen. Außerdem ermöglicht er den Zugang zu begehrten Nutzungen und Nischen, was das Interesse an Sekundärmarktkäufen steigern dürfte.
"Während der Handel von Fondsanteilen im Bereich Private Equity international längst etabliert ist, steckt der Sekundärmarkt für Immobilienfonds noch in den Kinderschuhen. Mit der wachsenden Nachfrage und den Perspektiven einer breiteren Marktetablierung wird der Sekundärmarkt in den kommenden Jahren eine zentrale Rolle bei der strategischen Allokation von Immobilienportfolios spielen und die Marktlandschaft insgesamt bereichern", prognostiziert Schmidt abschließend. (aa)
