Schwedens verschärfte Immobiliensorgen: SBB-Rating auf Junk gesenkt
Der Finanzierungsengpass in Schwedens Immobiliensektor verschärfte sich am Montag, nachdem einem der größten gewerblichen Vermieter des Landes - Samhallsbyggnadsbolaget (SBB) - das Kreditrating auf Junk-Niveau mit der Warnung, dass eine weitere Herabstufung möglich wäre, herabgesetzt wurde.
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Die SBB - besser bekannt unter dem Namen Samhallsbyggnadsbolaget i Norden - wurde von S&P Global Ratings auf "BB+" mit negativem Ausblick gesetzt. Die Ratingagentur erklärte, sie glaube nicht mehr, dass der Vermieter von Sozialwohnungen in der Lage sei, die Schwellenwerte bei den Verschuldungskennzahlen für ein Investment-Grade Rating zu erreichen.
Acht Milliarden Schulden
Diese Entwicklung wirft ernste Fragen für die SBB auf, da sie mit einer Verschuldung von 8,1 Milliarden US-Dollar zu kämpfen hat. Es ist auch ein Schlag für CEO Ilija Batljan, der den Investoren wiederholt versichert hat, er werde Maßnahmen ergreifen, um das hohe Rating des Unternehmens inmitten stark steigender Zinssätze und zunehmender Angst der Investoren vor dem Sektor zu verteidigen.
Step-Up Kupon-Strukturen durch Ratingverschlechterung getriggert
Nun sieht sich der Vermieter von Sozialwohnungen mit potentiell höheren Kreditkosten konfrontiert, da das neue Rating so genannte "Step-Up"-Kupons auf bestehende Schulden auslöst, während sich auch die Aussichten für eine erfolgreiche Bezugsrechtsemission, die Ende letzten Monats angekündigt wurde, verschlechtern.
Samhallsbyggnadsbolaget ist kein Einzelfall in Schweden
Schwedische Vermieter wie die SBB müssen in den nächsten Jahren 40,8 Milliarden US-Dollar fällig werdende Anleihen in den nächsten fünf Jahren verlängern, ein Viertel davon
davon wird 2023 fällig. Sie werden als Frühwarner - analog zum Kanarienvogel in ienem Bergwerk - für den europäischen Immobiliensektor angesehen, da ein Großteil dieser Schulden kurzfristig und variabel verzinst ist, was die Schuldner besonders anfällig angesichts des Zinsumfelds macht.
Asset Sale als Lösung?
Da die Refinanzierung auf dem Anleihemarkt zu teuer ist, hat SBB beschlossen, Assets zu verkaufen, Bankkredite aufzunehmen und den Aktienmarkt anzuzapfen, um so ihre Verschuldungskennzahlen in den Griff zu bekommen. Ende April gab das Unternehmen
Pläne zur Aufnahme von 2,6 Milliarden Kronen (253 Millionen Euro) durch die Emission neuer Aktien der Klasse D bekannt. Der Aktienkurs lag jedoch bereits vor der Herabstufung unter dem Zeichnungspreis von 16 Kronen je Aktie, wodurch das Angebot für potentielle
für potenzielle Investoren unattraktiv wurde.
Weitere Rating-Senkung ante portas?
S&P erklärte, dass das Rating der SBB weiter gesenkt werden könnte, wenn SBB nicht in der Lage ist, in den nächsten Quartalen ausreichende Finanzierungsquellen anzuzapfen, um
seine kurzfristigen finanziellen Verpflichtungen zu decken", heißt es in einer Erklärung, aus der Bloomberg News zitiert. Und weiter: "Dies könnte dann der Fall sein, wenn die Emission des geplanten Eigenkapitals von 2,637 Milliarden Schweden-Kronen scheitert, weitere größere Asset Sales nicht gelingen und nicht in Anspruch genommene Kreditfazilitäten gezogen werden".
Heftiger Kursrutsch als Antwort auf die Herabstufung zu Junk
Die Nachricht von der Herabstufung ließ die SBB-Aktien (Anteilsklasse B) in Stockholm um 17 Prozent auf den niedrigsten Stand seit 2018 fallen und zog auch die schwedischen Konkurrenten Fastighets Balder und Castellum südwärts. Die Euro-Anleihen des Unternehmens mit Fälligkeit 2027 - die bereits auf Distressed-Niveau gehandelt werden, fielen um einen dreiviertel Prozentunkt auf 66,33 Prozent, wie Bloomberg-Daten zeigen.
"Die Herabstufung an sich war nicht unerwartet, aber der Zeitpunkt", sagte Michael Johansson, ein Immobilienanalyst bei Arctic Securities am Telefon gegenüber Bloomberg. "Ich dachte, sie würden mehr Zeit bekommen, da sie Schulden abgebaut, Assets verkauft und eine Bezugsrechtsemission angekündigt haben - obwohl man sich fragen kann, ob sie in der Lage gewesen wären, diese durchführen zu können." (kb)