Rechenzentren: Wo Risiken drohen und wo sich Investitionen noch rechnen
Der Hype um Rechenzentren führt zu unerwünschten Entwicklungen, die zu Lasten der Rendite gehen könnten. Wo sich für Großanleger Investitionen in Rechenzentren wirklich lohnen, erklärt ein Manager von Principal Asset Management.
Künstliche Intelligenz (KI) dringt in sämtliche Branchen vor und auch Immobilieninvestoren richten ihr Augenmerk auf Rechenzentren. "Diese Begeisterung ist erfreulich, doch meine Botschaft für neue Marktteilnehmer lautet: Ignorieren Sie nicht die Chancen, die jenseits von KI liegen", empfiehlt Sebastian Dooley, CFA, Senior Fund Manager bei Principal Asset Management in einem "Institutional Money" exklusiv vorliegenden Beitrag.
Große Nachfrage
Der Ausblick für Rechenzentren ist Dooley zufolge vielversprechend: In Europa wächst das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage weiter, was in den primären Märkten Frankfurt, London, Amsterdam und Dublin (FLAP-D) sowie in sekundären Hubs wie Berlin, Madrid und Mailand den Leerstand unter Druck setzt.
Während Anbieter von KI-Diensten zunehmend als zusätzliche Wachstumsquelle auftreten, insbesondere in Märkten mit reichlich verfügbarem Land und Zugang zu erneuerbarer Energie, bleibt der Ausbau von Hyperscaler-tauglichen Cloud-Infrastrukturen der Haupttreiber für Nachfrage und Rendite.
Solche Cloud-orientierte Rechenzentren sind Dooley zufolge deutlich besser positioniert als Objekte, die nur für das Training generativer KI-Modelle entwickelt wurden.
"Investoren dürfen sich durch den KI-Hype nicht über die inhärenten Risiken dieser Art von Rechenzentrumsinvestitionen hinwegtäuschen lassen. Cloud-orientierte Rechenzentren bieten eine konstantere Nachfrage, doch die Apathie mancher Investoren birgt das Risiko, dass dieses Teilsegment zu den „unbesungenen Helden“ des digitalen Infrastrukturbooms wird", merkt Dooley an.
Der KI-Hype überdeckt Risiken
Das Potenzial von KI und von Rechenzentren ist unstrittig. Besonnene Investoren sollten aber laut Dooley wissen: Die Branche ist nicht risikofrei – besonders im KI-Segment. Trotz dieser strukturellen Risiken hat die Investorenbegeisterung zu einem Bewertungsboom geführt. Diese spekulative Dynamik hat erste Anzeichen einer Überbewertung von Grundstücken für KI-Trainingsanlagen erkennen lassen. Dort spiegeln die Vermögenswerte möglicherweise nicht mehr die Fundamentaldaten wider. "Investoren müssen also bei der Entscheidung für solche Standorte vorsichtig sein und kritisch prüfen, ob die aktuellen Bewertungen durch langfristige Erträge gerechtfertigt sind oder durch einen kurzfristigen Hype aufgebläht wurden", empfiehlt Dooley.
"Klar ist: KI-spezialisierte Rechenzentren sind gekommen, um zu bleiben. Innovationen werden die Nachfrage nach neuen, spezialisierten Anlagen treiben. Wer jedoch ausschließlich in den Hype rund um generative KI investiert, läuft Gefahr, überhöhten Bewertungen und verzögerten Renditen ausgesetzt zu sein. KI-Trainingsanlagen bleiben ein aufkommendes Marktsegment, das bislang nur einen begrenzten Anteil der gesamten Rechenzentrumsnachfrage ausmacht", merkt Dooley an.
Wo liegen die Chancen von Rechenzentren?
Kurzfristig sollten Investoren beachten, dass KI – je stärker die Alltagsintegration ist – exponentiell mehr Daten erzeugt und durch Inferenz zusätzlich kontinuierliche Nachfrage generieren wird. Das steigert auch den Bedarf an Datenverarbeitungs- und Konnektivitätsinfrastrukturen, sodass sich die Vorteile von KI über das gesamte Rechenzentrumsökosystem erstrecken werden – nicht nur auf die teuren, spezialisierten KI-Standorte. Rechenzentren, die vor einigen Jahren gebaut wurden, sind daher nicht obsolet. Sie unterstützen weiterhin traditionelle Workloads (einschließlich Cloud), die künftig parallel zur KI wachsen werden.
Der Standort ist entscheidend
An Standorten, in denen Land und Energie zunehmend knapp werden, gewinnen bestehende Assets laut Dooley an Wert – selbst wenn ihre mechanische, elektrische und sanitärtechnische (MEP) Infrastruktur bereits in die Jahre gekommen ist.
Viele Cloud-basierte Einrichtungen müssen in einem Radius von 15 km zu angrenzenden Standorten errichtet werden. Das erleichtert Dooley zufolge die Prognose, wo und in welchem Tempo die Nachfrage wachsen wird und schafft auch die Voraussetzungen für Ungleichgewichte zwischen Angebot und Nachfrage.
Diese „Availability Zones“ führen zu Markteintrittsbarrieren. Beispielsweise haben Moratorien für Rechenzenten in FLAP-D-Regionen durch höhere Mieten und historisch niedrige Leerstandsquoten den Weg für attraktive Wertpotenziale geebnet. In einigen Fällen kann zusätzlicher Wert geschaffen werden, indem bestehende Rechenzentren umgerüstet werden, um neue Workloads zu unterstützen und/oder neue regulatorische Anforderungen zu erfüllen.
Trotz der Risiken aufgrund der hohen Eintrittsbarrieren bieten sich enorme Chancen für Rendite und Wachstum, sofern man in der richtigen Region in den Markt einsteigen kann.
"Für Investoren, die ihre Immobilienportfolios diversifizieren möchten, stellen Rechenzentren eine wertvolle Investitionsmöglichkeit dar. Im Trubel rund um KI liegt der wahre Wert in einer disziplinierten Investition in Cloud-orientierte Rechenzentren. Hier können anhaltende Nachfrage und strukturelle Vorteile für widerstandsfähige und langfristige Erträge sorgen", empfiehlt Dooley abschließend. (aa)
