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Rechenzentren als zukunftsträchtige Investition - via REITs

Wenn Savills IM seinen Investmentprozess potenziellen Investoren darstellt, wird immer öfter nach der Zukunftsfähigkeit einzelner Immobilien aber auch ganzer Immobiliensektoren gefragt.

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Thomas Körfgen, Savills IM 
© Savills

So einfach die Frage auf den ersten Blick erscheine und so logisch die Antworten seien, umso tiefer müsse man als Portfoliomanager die Immobilienportfolios der REIT-Gesellschaften analysieren, sagt Thomas Körfgen: "Der künftige Erfolg von Retail-Immobilien beispielsweise wird durch Logistik und die Auswertung von Daten geprägt, Büroimmobilien werden flexibler und gastfreundlicher, und Grenzen einzelner Immobiliensektoren verschwinden zunehmend."
 
Neue Sektoren der Immobilienwirtschaft entstehen
An diese war vor Jahren noch nicht zu denken. Körfgen führt aus: "Nehmen wir als Beispiel Rechenzentren, also Datacenter. Künstliche Intelligenz, automatisiertes und vernetztes Fahren, Cloud Computing und Streaming sind nur einige wenige Beispiele, die die rasante technologische Entwicklung zeigen. Gemein ist all diesen Anwendungen, dass eine enorme Datenkapazität benötigt wird, die sich in den nächsten Jahren noch Vervielfachen wird. Rechenzentren als digitale Infrastruktur sind Profiteure dieser Entwicklung." Milliarden von Dollars werden direkt in europäische Datacenter investiert, zumeist jedoch von ausländischen Investoren.
 
Wie kann ein deutscher Investor an diesem Trend partizipieren?
Fondsanbieter, die sich auf den Bereich der Datacenter spezialisieren, stehen erst am Beginn, europäische gelistete Gesellschaften sind an den Fingern einer Hand abzuzählen, und spezialisierte amerikanische REITs wie Digital Realty oder Equinix rentieren für die Ansprüche von Savills zu niedrig.

Durchschauprinzip hilft
Es ist nicht wesentlich, in welchem Land ein REIT börsennotiert ist, sondern einzig und allein, wo es seinen Immobilienbestand hält. So gibt es einige insbesondere asiatisch-pazifische REITs, die in Singapur gelistet sind, aber den Großteil ihrer Datacenter-Portfolios in Europa und Deutschland halten, weiß Körfgen. "Diese Unternehmen verfügen über eine etwa fünfprozentige Dividendenrendite, können stellvertretend für den rasant wachsenden Datacenter-Bereich genommen werden, haben einen starken und nachhaltigen Einkommensstrom und verfügen über eine fokussierte Investmentstrategie". Dies sei notwendig, da die Datenkapazitäten gebündelt in einzelnen Rechenzentren immer stärker steigen würden. Dies könne auch daran abgelesen werden, dass schon aktuell etwa vier  Prozent der verbrauchten Weltenergie von Datencentern konsumiert wird und der CO2-Ausstoß somit mittlerweile an den der gesamten Luftfahrtindustrie heranreicht.

Green Datacenter sind der letzte Schrei
In Zeiten, in denen ESG-Ansätze berechtigterweise immer mehr an Bedeutung gewinnen, müssen Investoren auch bei der Anlage ihrer Gelder Verantwortung zeigen. Je neuer die Datencenter sind, umso höher der Anteil sogenannter „Green Datacenter“, die unter anderem mit hocheffizienten Systemen und grünem Strom arbeiten. Apple und Microsoft sind hier Vorreiter. Andere Unternehmen werden und müssen den Anteil kontinuierlich erhöhen, ist Körfgen überzeugt. 

Megatrend Digitalisierung ist nicht mehr aufzuhalten
Datacenter werden für diese zwingend und dringend gebraucht. Investoren sollten daher diesen Sektor bei ihren Investments entsprechend berücksichtigen, findet der Savills-Experte. Ein hierfür geeignetes Investmentvehikel sind gelistete REITs. (kb)

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