Ranking: In diesen Städten ist der Immobilienmarkt "heiß"
Hohe Finanzierungskosten haben viele internationale Wohnungsmärkte abgekühlt. Doch nicht überall sind die Ungleichgewichte verschwunden. Der aktuelle "UBS Global Real Estate Bubble Index 2026" zeigt, wo weiterhin ein erhöhtes Korrekturrisiko besteht.
Eckpunkte:
- Diverse Faktoren sorgten dafür, dass in vielen Immobilienmärkten noch immer Blasengefahr besteht
- Welche Städte das sind, zeigt der neueste "UBS Global Real Estate Bubble Index"
Die weltweiten Wohnungsmärkte haben im vergangenen Jahr deutlich an Dynamik verloren. Inflationsbereinigt stagnierten Kaufpreise, Mieten und Einkommen in den meisten Metropolen weitgehend. Das Blasenrisiko veränderte sich gegenüber 2025 daher nur geringfügig, zeigt der aktuelle "UBS Global Real Estate Bubble Index".
Für die zwölfte Ausgabe der Studie untersuchte die Schweizer Großbank die Wohnimmobilienmärkte von 23 internationalen Großstädten. Der Index misst unter anderem das Verhältnis der Kaufpreise zu Einkommen und Mieten sowie die Entwicklung von Hypothekenvolumen und Bautätigkeit. Ein hoher Wert signalisiert eine stärkere Entkopplung der Immobilienpreise von den wirtschaftlichen Fundamentaldaten.
Der Index sagt allerdings nicht voraus, ob und wann es tatsächlich zu einer Korrektur kommt. Das "Blasenrisiko" beschreibt vielmehr die Anfälligkeit eines Marktes für deutliche Preisrückgänge.
Sieben Märkte mit erhöhtem oder hohem Risiko
Zwei der untersuchten Wohnungsmärkte fallen in die höchste Risikokategorie, fünf weitere weisen ein erhöhtes Blasenrisiko auf. In diesen Metropolen haben sich die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren zunehmend von Mieten, Einkommen oder anderen fundamentalen Größen entfernt.
Insgesamt blieben die Risikowerte gegenüber dem Vorjahr zwar weitgehend stabil. Regional zeigen sich jedoch erhebliche Unterschiede: In Teilen Europas und Asiens nahmen die Marktungleichgewichte zu, während das Risiko in mehreren nordamerikanischen Städten zurückging. Hohe Finanzierungskosten verschlechterten dort die Erschwinglichkeit und dämpften die Nachfrage.
Frankfurt und München: Viel Dampf draußen
Frankfurt erreicht einen Indexwert von 0,64, München kommt auf 0,61 Punkte. Beide Märkte lagen 2022 noch in der höchsten Risikokategorie, werden inzwischen aber nur noch der moderaten Stufe zugerechnet.
In Frankfurt liegen die inflationsbereinigten Preise inzwischen fast 25 Prozent unter dem Höchststand von 2021. Allein im vergangenen Jahr sanken sie real um weitere 3,2 Prozent. In München beträgt der Rückgang gegenüber dem Hoch von 2022 ebenfalls nahezu ein Viertel. Seit Mitte 2025 verbilligten sich Wohnimmobilien inflationsbereinigt um 3,7 Prozent.
Eine rasche Erholung erscheint nach Einschätzung der UBS dennoch unwahrscheinlich. Hohe Finanzierungs- und Baukosten belasten die Nachfrage und bremsen den Neubau. Gleichzeitig sorgen Zuwanderung, kleinere Haushalte und niedrige Fertigstellungszahlen dafür, dass Wohnraum in beiden Städten strukturell knapp bleibt.
Kaufen ist derzeit teurer als Mieten
In sämtlichen untersuchten Städten übersteigen die direkten Kosten von Wohneigentum – einschließlich Finanzierung, Instandhaltung, Steuern und Wertverlust – derzeit die Miete für eine vergleichbare Immobilie. Käufer setzen somit häufig auf künftige Wertsteigerungen oder messen den nicht finanziellen Vorteilen eines Eigenheims einen hohen Wert bei.
Auch als Inflationsschutz funktionierte Wohneigentum zuletzt nicht überall: In mehr als der Hälfte der untersuchten Städte konnten Immobilien die Teuerung in den vergangenen fünf Jahren nicht ausgleichen. Märkte, die 2021 noch zur höchsten Risikokategorie gehörten, verzeichneten seither im Durchschnitt die stärksten realen Preisverluste.
In welchen sieben Städten das Immobilienblasenrisiko erhöht (Bubble Index > 1,0) beziehungsweise hoch (> 1,5) ist, erfahren Sie in unserer Bilderstrecke. (mb)
